核心提示:作為(wei)普通老百姓(xing),在抱怨的(de)(de)同時,是否(fou)真(zhen)(zhen)正認真(zhen)(zhen)反(fan)思過自己的(de)(de)買(mai)房(fang)理念是否(fou)出了問題呢(ni)?筆者(zhe)根據5年來(lai)的(de)(de)第一線深(shen)入調(diao)查(cha)研(yan)究走訪(fang),調(diao)查(cha)了一萬多(duo)名全國各(ge)大城市的(de)(de)有買(mai)房(fang)欲望的(de)(de)普通居民(min)、房(fang)地(di)產企業的(de)(de)相關人士 、房(fang)地(di)產及金融方面的(de)(de)專家(jia)學者(zhe),總結(jie)分析了中國普通老百姓(xing)買(mai)房(fang)的(de)(de)十大死(si)穴。普通老百姓(xing)如果(guo)不能轉(zhuan)變理念,克服這十大死(si)穴,沒房(fang)的(de)(de)會(hui)永遠沒房(fang),即使買(mai)了也很難享受到(dao)買(mai)房(fang)帶來(lai)的(de)(de)安居樂業生活。

    在此(ci),衷心希望本(ben)文能(neng)對欲購房(fang)的市民有所啟發。

    “死穴”之一:買漲不買跌

    在房(fang)地(di)產市場上,買了房(fang)的(de)人無不盼望(wang)大(da)漲,沒買的(de)無不盼望(wang)大(da)跌。幾(ji)乎很少看到(dao)有異(yi)常冷靜的(de)市民。

    記得筆者在2008年12月房(fang)地產跌聲一片的(de)時(shi)候,建議部(bu)(bu)分(fen)自住需求的(de)市民可以適當考慮出手買(mai)(mai)房(fang),有(you)一部(bu)(bu)分(fen)買(mai)(mai)了(le)(le),很高興。然而(er)有(you)的(de)會員卻認為房(fang)價(jia)還(huan)會繼續跌,堅持再等(deng)等(deng),然而(er)等(deng)到2009年價(jia)格又上漲(zhang)(zhang)了(le)(le)20% 的(de)時(shi)候,急(ji)了(le)(le),害怕自己不買(mai)(mai)別人(ren)會買(mai)(mai)了(le)(le)就沒(mei)有(you)了(le)(le),會漲(zhang)(zhang)得更高,便不管(guan)多(duo)(duo)(duo)少(shao)(shao)價(jia)錢(qian)都匆(cong)(cong)匆(cong)(cong)忙(mang)忙(mang)地出手買(mai)(mai)房(fang)了(le)(le),憑(ping)空冤枉(wang)多(duo)(duo)(duo)支付了(le)(le)十多(duo)(duo)(duo)萬元(yuan)甚至幾十萬元(yuan)。筆者認為:在房(fang)市,永遠沒(mei)有(you)頂和底,也沒(mei)有(you)哪(na)個人(ren)會知道未(wei)來跌多(duo)(duo)(duo)少(shao)(shao)漲(zhang)(zhang)多(duo)(duo)(duo)少(shao)(shao)。漲(zhang)(zhang)就是(shi)跌的(de)開(kai)始,而(er)跌就是(shi)漲(zhang)(zhang)的(de)先(xian)兆。

 ;   解穴辦法:當身邊的人都(dou)在入市買房的時候(hou)(hou),自(zi)己最好不要(yao)去湊熱鬧。因(yin)為湊熱鬧是要(yao)付出(chu)代價的。在別人恐慌的時候(hou)(hou),自(zi)己一(yi)定(ding)要(yao)貪婪,在跌(die)的時候(hou)(hou)買 ,在漲的時候(hou)(hou)賣。只有這樣,才不會(hui)白(bai)白(bai)浪費自(zi)己的血汗錢。

    “死穴”之二:不研究國家政策,盲目入市

    經歷過2007年(nian)房(fang)市(shi)瘋狂大起大落的人應該不會忘記 ,如果政(zheng)(zheng)府不出手,就(jiu)深(shen)圳的房(fang)價而(er)言完全(quan)可以炒到(dao)(dao)3萬(wan)元/平方米。而(er)2009年(nian),當國家的鼓勵政(zheng)(zheng)策一出臺(tai),就(jiu)應該意(yi)識到(dao)(dao)房(fang)價要開始(shi)漲是必然的。這說明(ming)房(fang)價完全(quan)是在政(zheng)(zheng)府的掌控之中。

    解穴辦(ban)法(fa):我想告訴大家(jia)的秘訣就(jiu)是:每天一定要看(kan)《新(xin)聞聯播》,看(kan)報紙的頭(tou)版新(xin)聞。政策(ce)鼓勵而且政策(ce)很松的時候買,政策(ce)控制開(kai)始(shi)收嚴(yan)的時候密切(qie)觀望。因為(wei)這些國家(jia)政策(ce)是最(zui)直接的涉及到(dao)市(shi)場反(fan)應中的。

    “死穴”之三:攢夠錢才買

    這是(shi)一(yi)個絕(jue)對的(de)(de)理(li)念錯(cuo)誤。其實正因為沒錢(qian)才更要(yao)買(mai)房(fang),否則的(de)(de)結果是(shi)等你攢到足夠的(de)(de)錢(qian)時又不(bu)夠了(le)。很(hen)多老(lao)百姓(xing)每日(ri)精打細算(suan),要(yao)攢到足夠的(de)(de)錢(qian)才買(mai)房(fang),有的(de)(de)甚(shen)至傻(sha)(sha)到去付全款(kuan)。其實,購房(fang)一(yi)定程度要(yao)掌握竅門,首付越(yue)低越(yue)好(hao)(hao),月供越(yue)長越(yue)好(hao)(hao)。普通老(lao)百姓(xing)能(neng)夠“套(tao)”到國家貸款(kuan)的(de)(de)機(ji)會就(jiu)是(shi)房(fang)貸了(le),第一(yi)次購房(fang)利息又是(shi)如此優惠,你不(bu)用是(shi)傻(sha)(sha)子啊(a)。當然,我們既(ji)不(bu)能(neng)套(tao)用美國老(lao)太(tai)太(tai)的(de)(de)故事,也不(bu)能(neng)套(tao)用中國老(lao)太(tai)太(tai)的(de)(de)故事。而是(shi)要(yao)各取其一(yi),手中留有足夠的(de)(de)可以投資的(de)(de)現金。

    解穴辦法:盡量(liang)用(yong)最少的(de)(de)(de)(de)錢去買房(fang)。即使你(ni)(ni)手(shou)頭有足(zu)夠(gou)的(de)(de)(de)(de)現金。假如(ru)你(ni)(ni)有50萬(wan)元(yuan)(yuan)現金 ,可不要傻到用(yong)50萬(wan)元(yuan)(yuan)去買50萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)(de)房(fang)子,最多只拿出10萬(wan)元(yuan)(yuan)就夠(gou)了,剩下的(de)(de)(de)(de)40萬(wan)元(yuan)(yuan)你(ni)(ni)一(yi)定要用(yong)來做(zuo)投資,40萬(wan)元(yuan)(yuan)投資一(yi)年如(ru)果你(ni)(ni)還賺不回(hui)(hui)還銀(yin)(yin)行(xing)房(fang)貸的(de)(de)(de)(de)利(li)息,那只能說明(ming)你(ni)(ni)連最基本的(de)(de)(de)(de)理財能力都(dou)沒(mei)有。無(wu)論是投到股市(shi)還是其他,40萬(wan)元(yuan)(yuan)一(yi)年回(hui)(hui)報賺3、5萬(wan)元(yuan)(yuan)遠遠比銀(yin)(yin)行(xing)貸款的(de)(de)(de)(de)那點(dian)利(li)息高(gao),最差你(ni)(ni)可以去借給私人朋友也比銀(yin)(yin)行(xing)利(li)息高(gao)。

    “死穴”之四:被動炒房

    很(hen)多(duo)(duo)(duo)老百姓看到房(fang)(fang)子(zi)多(duo)(duo)(duo)漲了(le)(le)以(yi)后(hou)(hou),覺得(de)自己(ji)上班辛(xin)辛(xin)苦苦好多(duo)(duo)(duo)年還不(bu)如炒(chao)一(yi)套房(fang)(fang)一(yi)轉手賺得(de)多(duo)(duo)(duo),于(yu)是(shi)也(ye)忍(ren)不(bu)住加入了(le)(le)炒(chao)房(fang)(fang)的(de)隊伍。殊(shu)不(bu)知炒(chao)房(fang)(fang)是(shi)一(yi)個很(hen)專業的(de)活,一(yi)不(bu)小心就被(bei)(bei)套。因(yin)為(wei)房(fang)(fang)子(zi)變現手續(xu)復雜(za)、稅費繁多(duo)(duo)(duo)、周(zhou)期長,碰上調整(zheng),或(huo)者你的(de)眼光不(bu)準,你就很(hen)難脫(tuo)手,最后(hou)(hou)只能被(bei)(bei)動的(de)“炒(chao)房(fang)(fang)炒(chao)成房(fang)(fang)東”。壓(ya)了(le)(le)資(zi)金,耗費了(le)(le)時間,影響(xiang)了(le)(le)工作(zuo),最后(hou)(hou)心力交瘁(cui),得(de)不(bu)償失。

    解穴(xue)辦(ban)法:千萬不要(yao)有短炒(chao)的心理(li)。要(yao)有一(yi)種長期投資(zi)的心態。如(ru)果自(zi)己(ji)要(yao)參與房產投資(zi),可以選擇參加房產理(li)財俱(ju)樂部,讓專業人士幫你賺錢,回報也比較穩定(ding)。如(ru)果自(zi)己(ji)要(yao)做,就一(yi)定(ding)要(yao)多方調查了解和研究,做足功課,對自(zi)己(ji)的資(zi)金要(yao)有一(yi)個至(zhi)少2年以上(shang)的安排規劃,也就是說在2年之(zhi)內不會擔心斷供(gong)問題。

    “死穴”之五:迷信專家學者

    現(xian)在(zai)(zai)所謂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia)學(xue)(xue)者(zhe)(zhe)滿(man)天飛,各個領(ling)域的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia)都在(zai)(zai)“研(yan)究”房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)。但(dan)每一(yi)個所謂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia),其所有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)言論背后(hou)一(yi)定有(you)其根(gen)源(yuan)。只要我們(men)(men)認真看(kan)一(yi)下這(zhe)些(xie)專(zhuan)(zhuan)家(jia)所處的(de)(de)(de)(de)(de)(de)環(huan)境,就知道(dao)他(ta)在(zai)(zai)為誰說(shuo)(shuo)話(hua)。比如政府機(ji)構的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia)學(xue)(xue)者(zhe)(zhe),那(nei)些(xie)只是(shi)御用(yong)文人,沒有(you)任何實戰經(jing)驗,君(jun)不(bu)見北(bei)大教授(shou)就依照經(jing)濟論打賭(du)打輸了(le)嗎(ma)?而(er)一(yi)些(xie)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)贊助的(de)(de)(de)(de)(de)(de)研(yan)討會論壇,由房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)支付報酬的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia)學(xue)(xue)者(zhe)(zhe)嘉賓,他(ta)們(men)(men)講的(de)(de)(de)(de)(de)(de)話(hua)能(neng)為老(lao)百姓(xing)著想嗎(ma)?據說(shuo)(shuo)郎(lang)咸平先生參加房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)活動出(chu)(chu)場費已經(jing)在(zai)(zai)6位(wei)數之(zhi)上了(le),這(zhe)個費用(yong)自然是(shi)羊毛出(chu)(chu)在(zai)(zai)羊身(shen)上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。您(nin)想房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)出(chu)(chu)錢請專(zhuan)(zhuan)家(jia)學(xue)(xue)者(zhe)(zhe)為老(lao)百姓(xing)說(shuo)(shuo)話(hua),您(nin)覺得(de)世界(jie)上會有(you)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)好事嗎(ma)?其實很(hen)多所謂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)家(jia)學(xue)(xue)者(zhe)(zhe),很(hen)多連自己(ji)買房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程都沒經(jing)歷過(guo),根(gen)本不(bu)知道(dao)第一(yi)線(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)真實現(xian)狀,可能(neng)住的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)國家(jia)分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)或房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)送的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子,他(ta)們(men)(men)哪知道(dao)普通老(lao)百姓(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)艱(jian)難!

    解(jie)穴辦法:普通老百姓(xing)在這個問題上(shang)(shang)一(yi)定(ding)要(yao)清醒,千萬不要(yao)迷信所謂的沒(mei)有任何實(shi)戰經(jing)驗(yan)整天紙上(shang)(shang)談兵(bing)的專家學者(從(cong)某種程度(du)上(shang)(shang)說如(ru)果要(yao)實(shi)在效果的話(hua)還不如(ru)去聽一(yi)個可靠的經(jing)驗(yan)豐富的一(yi)線房(fang)產中介人員的話(hua))。其言論(lun)只能作為宏(hong)觀參考指標之(zhi)一(yi)。

    “死穴”之六:買房可以一次性到位

    這又是(shi)一(yi)個(ge)(ge)讓很(hen)(hen)多老(lao)百姓(xing)犯理念(nian)錯誤的(de)(de)(de)(de)觀念(nian)。有的(de)(de)(de)(de)老(lao)百姓(xing)甚至(zhi)為了(le)所謂的(de)(de)(de)(de)一(yi)次性到(dao)位花費(fei)了(le)很(hen)(hen)大成本,到(dao)后來賣(mai)房時(shi)才(cai)發(fa)(fa)現自己是(shi)浪費(fei)的(de)(de)(de)(de)。現代社會是(shi)一(yi)個(ge)(ge)多元(yuan)化(hua)的(de)(de)(de)(de)社會,經(jing)濟(ji)在發(fa)(fa)展,各種新的(de)(de)(de)(de)東西層(ceng)出不(bu)(bu)(bu)窮。很(hen)(hen)多東西都(dou)在變化(hua),也(ye)許你(ni)今天的(de)(de)(de)(de)想法(fa)是(shi)這樣(yang),但過幾年(nian)你(ni)個(ge)(ge)人的(de)(de)(de)(de)家庭、工作、職(zhi)業(ye)、經(jing)濟(ji)收(shou)入等(deng)(deng)等(deng)(deng)都(dou)會發(fa)(fa)生變化(hua),到(dao)那(nei)時(shi)你(ni)的(de)(de)(de)(de)計(ji)劃(hua)和想法(fa)又會不(bu)(bu)(bu)一(yi)樣(yang)。如(ru)果(guo)你(ni)的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)條(tiao)(tiao)件(jian)好(hao)了(le),你(ni)肯定會不(bu)(bu)(bu)滿足要改善(shan)居住條(tiao)(tiao)件(jian);如(ru)果(guo)你(ni)經(jing)濟(ji)不(bu)(bu)(bu)好(hao),而你(ni)的(de)(de)(de)(de)房子升(sheng)值(zhi)了(le),為什么不(bu)(bu)(bu)可(ke)以賣(mai)掉換取現金來發(fa)(fa)展個(ge)(ge)人事業(ye)?

    解(jie)穴(xue)辦法(fa):一(yi)(yi)次到(dao)位(wei)只(zhi)是你(ni)現在的(de)“算(suan)命式”的(de)想法(fa),中途任(ren)何(he)可能都(dou)會出現。我建(jian)議你(ni)最(zui)多(duo)只(zhi)做5~8年(nian)的(de)打(da)算(suan)。5年(nian)以后會有什么變化,永遠沒人(ren)知道(dao),好(hao)或者壞一(yi)(yi)定會超出你(ni)現在的(de)盲目想象。

     “死穴”之七:迷信廣告語

    很(hen)多(duo)老(lao)百姓獲取購(gou)買信息的(de)(de)渠道來源于(yu)樓盤的(de)(de)各種(zhong)廣告。殊不知房(fang)地(di)產廣告是(shi)開(kai)發商(shang)雇(gu)傭(yong)寫(xie)手炮制的(de)(de)“美好(hao)愿(yuan)望”,這個愿(yuan)望能不能實(shi)現,最主要(yao)的(de)(de)是(shi)取決(jue)于(yu)開(kai)發商(shang)的(de)(de)實(shi)力和良心。

    解穴辦法:要到(dao)現(xian)場去實地調查(cha)、走訪、分析,找可靠的專業(ye)人士(shi)請教,找老業(ye)主了(le)解真實現(xian)狀。

    “死穴”之八:只買便宜不買貴的

    只圖價(jia)格(ge)便(bian)(bian)宜。誰都(dou)知道便(bian)(bian)宜無好貨。貴(gui)一定有貴(gui)的(de)(de)(de)(de)價(jia)值。而房(fang)地產市場(chang)永遠是:便(bian)(bian)宜的(de)(de)(de)(de)會越(yue)來越(yue)便(bian)(bian)宜,貴(gui)的(de)(de)(de)(de)永遠更貴(gui)。即使在深圳,很(hen)多(duo)原(yuan)來便(bian)(bian)宜的(de)(de)(de)(de)房(fang)子就漲(zhang)不了多(duo)少。

    解穴辦法(fa):一(yi)定要買最好(hao)。無論是(shi)未來增(zeng)值還是(shi)轉手都容易。如果手頭真(zhen)的沒(mei)資(zi)(zi)金,不好(hao)的買了(le)也(ye)是(shi)負債(zhai)資(zi)(zi)產(chan)。

    “死穴”之九:租房不如買房

    這個(ge)問題又是(shi)一(yi)(yi)個(ge)很(hen)多(duo)普通老(lao)百(bai)姓的觀念(nian)問題。一(yi)(yi)直以(yi)來(lai)也(ye)(ye)有很(hen)多(duo)人在(zai)爭執不已,打(da)了很(hen)多(duo)口(kou)水戰。在(zai)參照“死穴”八的情況下,如果你是(shi)買(mai)一(yi)(yi)個(ge)泡(pao)沫(mo)資(zi)產,買(mai)是(shi)一(yi)(yi)種很(hen)大的損(sun)失。我(wo)(wo)們(men)來(lai)算(suan)一(yi)(yi)筆賬:現在(zai)的商(shang)品(pin)房(fang)的月(yue)(yue)(yue)供(gong)和資(zi)金(jin)基本(ben)上是(shi)差距很(hen)大的。根(gen)據我(wo)(wo)們(men)的調查,月(yue)(yue)(yue)供(gong)5000元(yuan)(yuan)的房(fang)子(zi),租(zu)(zu)金(jin)最多(duo)只能租(zu)(zu)2500~3000元(yuan)(yuan)左右。而買(mai)房(fang)子(zi)首付加上裝修(xiu)和家具電器(qi)用品(pin),至(zhi)少(shao)前期(qi)也(ye)(ye)要(yao)拿(na)出一(yi)(yi)、二(er)十(shi)萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)甚至(zhi)幾(ji)十(shi)萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan),還要(yao)月(yue)(yue)(yue)供(gong)(一(yi)(yi)年也(ye)(ye)要(yao)好幾(ji)萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan))。但如果您(nin)先租(zu)(zu)房(fang)住(zhu)一(yi)(yi)年二(er)年,最多(duo)也(ye)(ye)就幾(ji)萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)租(zu)(zu)金(jin),您(nin)把這幾(ji)十(shi)萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)去(qu)做一(yi)(yi)些投資(zi),賺回來(lai)的錢(qian)一(yi)(yi)定會(hui)比你支付的租(zu)(zu)金(jin)多(duo)。

    解穴辦(ban)法:在參照“死(si)穴”之八的情(qing)況下進行選(xuan)擇買或者租(zu)。

    “死穴”之十:用現在的眼光看未來

    這又是明顯的理念錯誤(wu)。有(you)(you)很(hen)多老百(bai)姓連(lian)通(tong)貨(huo)膨脹是何物何因都不知(zhi)道(dao)就在(zai)跟著恐慌通(tong)貨(huo)膨脹,其(qi)實(shi),就深圳而言,有(you)(you)的房(fang)子(zi)已經提前(qian)(qian)完成(cheng)了通(tong)貨(huo)膨脹。現在(zai)好(hao)的未來不一定好(hao)。在(zai)深圳,一些樓盤(pan)曾在(zai)1989年就賣6、7千(qian)元的所謂(wei)好(hao)房(fang)子(zi),由(you)于發展局(ju)限到2009年,20年后(hou)也只(zhi)有(you)(you)這個價,但(dan)20年前(qian)(qian)的錢能和今天比(bi)嗎?

    解穴辦法(fa):要(yao)用(yong)未(wei)來(lai)的眼光(guang)來(lai)看(kan)現在。不要(yao)買已經透(tou)支未(wei)來(lai)很多年的房(fang)子。對于(yu)房(fang)子所(suo)處地段的規(gui)劃是非常重要(yao)的。即使現在很差,只要(yao)清楚(chu)其規(gui)劃,就(jiu)不要(yao)擔心(xin)。買房(fang)自住(zhu)更(geng)是一種投資,要(yao)投資就(jiu)一定(ding)有風(feng)險(xian),如何把風(feng)險(xian)最小(xiao)化,把價值最大化,這是每一個要(yao)買房(fang)的普(pu)通(tong)老(lao)百姓要(yao)靜下(xia)來(lai)思(si)考學習的。

    最后(hou),我想請你,請每一(yi)個(ge)沒買房的(de)或者已買房的(de)老百姓認真問自己(ji):你現在(zai)就能看到自己(ji)未(wei)來幾(ji)十年都會在(zai)某一(yi)套房住一(yi)輩子(zi)嗎(ma)?