臨近(jin)年底，全國多(duo)個熱點城市現推地熱潮，開發商的(de)拿(na)地熱情(qing)也逐漸(jian)高(gao)漲。11月23日北京順(shun)義(yi)兩塊(kuai)住(zhu)宅(zhai)類地塊(kuai)進行投(tou)標(biao)，雖(sui)均為遠郊區(qu)地塊(kuai)，但重(zhong)慶龍湖、首開股份等數家房企悉數到場。其中，順(shun)義(yi)區(qu)牛欄山鎮居(ju)住(zhu)項(xiang)目用(yong)地，重(zhong)慶龍湖以11.97億(yi)元(yuan)的(de)投(tou)標(biao)總價(jia)排名第(di)一(yi)，業內估算折(zhe)合樓(lou)面(mian)價(jia)已逾9000元(yuan)/平方(fang)米。

　　業(ye)內人士普(pu)遍認為，在推地(di)(di)高峰(feng)時段(duan)，一(yi)線城市稀缺性商品(pin)住宅地(di)(di)塊(kuai)(kuai)和二三線城市的(de)優質地(di)(di)塊(kuai)(kuai)將會調動開發商的(de)拿(na)地(di)(di)熱情(qing)，不過，未來(lai)一(yi)段(duan)時間內，部分(fen)開發商資(zi)金鏈可能會面臨越來(lai)越嚴峻(jun)考(kao)驗。在更長的(de)時間窗口期內，中(zhong)國房地(di)(di)產業(ye)可能將迎來(lai)一(yi)次大(da)洗牌。

　　多城市居住用地供應量激增

　　中國(guo)指數研究(jiu)院最新報告顯示，2010年11月15日至11月21日，住宅用(yong)地推(tui)(tui)出量較(jiao)此前一周(zhou)成倍增加，全國(guo)20個主要(yao)城(cheng)市共推(tui)(tui)出住宅用(yong)地67宗，較(jiao)此前一周(zhou)增加28宗，共推(tui)(tui)出面積559萬平方(fang)米，環比猛增241%。

　　在一線(xian)城市(shi)(shi)中，北(bei)(bei)京11月以來共推出居(ju)住(zhu)用地(di)(di)10宗(zong)，總面積達224公頃。北(bei)(bei)京市(shi)(shi)國土(tu)資源局有關人士(shi)最近對外表示，年(nian)(nian)底前還(huan)將陸續推出土(tu)地(di)(di)300多(duo)公頃，主要在順義、大興、通州等新城和軌道交(jiao)通沿線(xian)地(di)(di)區，確保完成全(quan)年(nian)(nian)商品(pin)房用地(di)(di)1250公頃供(gong)地(di)(di)計(ji)劃(hua)(hua)。根據此(ci)前披露的2010年(nian)(nian)土(tu)地(di)(di)供(gong)應計(ji)劃(hua)(hua)，北(bei)(bei)京全(quan)年(nian)(nian)住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)供(gong)應計(ji)劃(hua)(hua)為(wei)2500公頃，其中政策(ce)性住(zhu)房用地(di)(di)1250公頃，商品(pin)房用地(di)(di)1250公頃。

　　消息稱，北(bei)京市國土(tu)資源局有(you)關(guan)人(ren)士近日表示，年底前加(jia)快(kuai)土(tu)地(di)供應(ying)節奏，有(you)利于保(bao)持合理(li)的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)供應(ying)結構，既優先保(bao)障政策性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)用地(di)供應(ying)，又保(bao)障房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場土(tu)地(di)供應(ying)的(de)(de)(de)(de)平穩有(you)序。通(tong)過促進普通(tong)商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)有(you)效供給的(de)(de)(de)(de)增加(jia)，起到穩定住(zhu)房(fang)(fang)(fang)消費預期的(de)(de)(de)(de)作用。

　　進(jin)入四季度，廣(guang)州(zhou)、上(shang)海等地(di)也(ye)紛紛增(zeng)加土地(di)供(gong)應。10月(yue)(yue)底(di)，上(shang)海公開出(chu)讓12宗(zong)地(di)塊，緊隨(sui)其后(hou)武漢推出(chu)了10宗(zong)純(chun)居住用地(di)和6宗(zong)商(shang)住用地(di)。進(jin)入11月(yue)(yue)，廣(guang)州(zhou)也(ye)迎來新一輪樓市調控(kong)后(hou)的(de)推地(di)潮，共推出(chu)7幅地(di)塊。

　　在(zai)土地(di)市場整體(ti)推(tui)出(chu)量增(zeng)加的同時，成交量也隨之增(zeng)加。據中(zhong)國指數(shu)研究院數(shu)據信(xin)息(xi)中(zhong)心監(jian)測顯示，上周(zhou)監(jian)測的20個主要(yao)城市共推(tui)出(chu)土地(di)162宗，較此(ci)前(qian)一周(zhou)增(zeng)加9宗，共推(tui)出(chu)面積(ji)1180萬平方米，環比上升72%；共成交110宗，較此(ci)前(qian)一周(zhou)增(zeng)加21宗，共成交面積(ji)581.5萬平方米，環比增(zeng)加41%。

　　以(yi)北京(jing)(jing)為例(li)，在經歷了10月(yue)居(ju)住(zhu)用地(di)(di)(di)“零成交(jiao)”后，北京(jing)(jing)上(shang)周(zhou)成交(jiao)8宗住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)(di)包含(han)四宗保障性用地(di)(di)(di)，成為成交(jiao)宗數(shu)最多的城市。另有數(shu)據顯示，11月(yue)以(yi)來，北京(jing)(jing)市土地(di)(di)(di)交(jiao)易市場陸續成交(jiao)土地(di)(di)(di)21宗，土地(di)(di)(di)面積約350公(gong)頃。

　　在其他熱點城市中，天津上周成交七幅地塊，廈門成交6宗住宅用地，貴陽、哈爾濱、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地塊。
　　各地紛紛探索轉變出讓方式

　　在(zai)加快土地供(gong)應的(de)(de)同時(shi)，更(geng)多的(de)(de)城市正在(zai)加入綜合評標等完善招拍掛(gua)制(zhi)度的(de)(de)行列，探(tan)索(suo)土地供(gong)應方(fang)式上(shang)(shang)的(de)(de)創新，并在(zai)一定程度上(shang)(shang)抑制(zhi)了地價的(de)(de)快速上(shang)(shang)漲。

　　繼(ji)“不設評標(biao)委員會(hui)的(de)招標(biao)”“限房(fang)價(jia)(jia)(jia)、競地價(jia)(jia)(jia)”等方(fang)式(shi)之后，北京市國土(tu)(tu)資源局又試行了“限地價(jia)(jia)(jia)、競政策(ce)性(xing)住房(fang)面(mian)積”掛牌(pai)出(chu)(chu)讓方(fang)式(shi)。據介紹，這種出(chu)(chu)讓方(fang)式(shi)是設定(ding)合理(li)土(tu)(tu)地上限價(jia)(jia)(jia)格(ge)，當競買報(bao)價(jia)(jia)(jia)達(da)到合理(li)土(tu)(tu)地上限價(jia)(jia)(jia)格(ge)時(shi)，則不再接受(shou)更高(gao)報(bao)價(jia)(jia)(jia)，而轉(zhuan)為在此(ci)價(jia)(jia)(jia)格(ge)基(ji)礎上通過現場投報(bao)配建租賃房(fang)面(mian)積的(de)方(fang)式(shi)確定(ding)競得人。采用該(gai)種出(chu)(chu)讓方(fang)式(shi)一(yi)方(fang)面(mian)可(ke)有效抑制(zhi)地價(jia)(jia)(jia)快速上漲，另一(yi)方(fang)面(mian)，還可(ke)增加政策(ce)性(xing)住房(fang)供應量。

　　兩周(zhou)前，規劃建筑面積達(da)(da)11 .8萬平方米的(de)北(bei)(bei)京順義(yi)張鎮居住(zhu)(zhu)項目用(yong)地(di)(di)經三家企業多(duo)輪競(jing)(jing)價(jia)，達(da)(da)到價(jia)格高限(xian)后(hou)，改為競(jing)(jing)政策(ce)性租賃房(fang)面積。最終(zhong)，北(bei)(bei)京天正華特房(fang)地(di)(di)產公司以1.6億元及(ji)配(pei)建1.56萬平方米租賃房(fang)的(de)條件競(jing)(jing)得該地(di)(di)塊。北(bei)(bei)京市國土資(zi)源局隨后(hou)發布消息，北(bei)(bei)京市成功使(shi)用(yong)“限(xian)地(di)(di)價(jia)、競(jing)(jing)政策(ce)性住(zhu)(zhu)房(fang)面積”掛牌(pai)出讓方式的(de)居住(zhu)(zhu)用(yong)地(di)(di)日前成交。

　　在天津，上周武清區(qu)的兩地塊則要求(qiu)建筑面(mian)積90平(ping)方米以下住(zhu)宅面(mian)積達到開發(fa)住(zhu)宅建筑面(mian)積的70%以上。另有消息(xi)稱，成都11月26日的土(tu)地拍賣會上，地處主城區(qu)的5宗土(tu)地中將有三宗地塊要建總計8517平(ping)方米公租房。

　　隨(sui)著土地(di)出讓新政的落地(di)，多數熱點城市(shi)的土地(di)市(shi)場逐漸回歸理性，部分項目(mu)的樓面地(di)價(jia)下探較為明顯，有(you)機構統(tong)計稱(cheng)，北京調(diao)控后土地(di)市(shi)場樓面價(jia)下調(diao)了五成左右。

　　北京(jing)中原地產認為(wei)，4月(yue)(yue)份(fen)的(de)(de)(de)(de)調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)可以(yi)(yi)說是今(jin)(jin)年土(tu)地政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)水嶺(ling)，調(diao)控以(yi)(yi)后的(de)(de)(de)(de)住宅類地塊樓(lou)面價格僅為(wei)6048 .8元(yuan)(yuan)(yuan)每(mei)平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，相比較新政(zheng)(zheng)前的(de)(de)(de)(de)12304元(yuan)(yuan)(yuan)每(mei)平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，下調(diao)達到了(le)(le)51%。以(yi)(yi)最近出讓(rang)的(de)(de)(de)(de)部分(fen)(fen)地塊為(wei)例，通(tong)州梨園地塊，最高轉(zhuan)讓(rang)價格為(wei)10599元(yuan)(yuan)(yuan)每(mei)平(ping)(ping)(ping)(ping)米(mi)，甚至低(di)于今(jin)(jin)年2月(yue)(yue)拍出的(de)(de)(de)(de)通(tong)州區梨園鎮半壁(bi)店(dian)村(cun)地塊的(de)(de)(de)(de)10635元(yuan)(yuan)(yuan)/每(mei)平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)。房山區竇店(dian)鎮及長溝鎮在6月(yue)(yue)及9月(yue)(yue)分(fen)(fen)別出讓(rang)的(de)(de)(de)(de)兩地塊樓(lou)面價也僅在3500元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)左右(you)，相比年初(chu)房山土(tu)地最高價的(de)(de)(de)(de)房山區西潞街道9302元(yuan)(yuan)(yuan)下調(diao)了(le)(le)大半。

　　地產商拿地熱情依舊不減

　　業內人(ren)士普(pu)遍認為，年底(di)前是(shi)政府推地(di)(di)(di)的一個高峰(feng)時段，其中不乏一線(xian)城市稀缺性商(shang)品住宅地(di)(di)(di)塊和二三(san)線(xian)城市的優質地(di)(di)(di)塊，這往往會調動開發商(shang)的拿地(di)(di)(di)熱情。

　　中國(guo)指數研究(jiu)院的(de)統計顯示，僅(jin)上周(zhou)萬科便競得其監測的(de)20個主(zhu)要(yao)城市(shi)中的(de)4宗住(zhu)宅(zhai)用地，其在北(bei)京海(hai)淀區(qu)競得的(de)兩塊(kuai)地是今(jin)年調控(kong)政策出臺后推(tui)出的(de)兩塊(kuai)最優質的(de)住(zhu)宅(zhai)用地，其中，北(bei)京海(hai)淀區(qu)西(xi)北(bei)旺鎮C 1地 塊(kuai) 居 住(zhu) 項 目 用 地 成(cheng) 交 樓 面 均 價19998元(yuan)/平方(fang)米，為上周(zhou)成(cheng)交樓面均價最高的(de)地塊(kuai)。

　　據(ju)現場一位消息人士(shi)向《經濟參考報》透露，此(ci)(ci)次競(jing)標(biao)吸引了包括(kuo)萬(wan)科、保(bao)利等(deng)房企巨(ju)頭在(zai)內的12家開發商參與競(jing)標(biao)，所有(you)報價均(jun)超過了招標(biao)底價。中廣信地產服務機構副總經理盧校認(ren)為，此(ci)(ci)舉反映(ying)了大型房地產開發商資金流充裕，對北京周邊的土地市場預期(qi)仍在(zai)加(jia)大。

　　中郵(you)證券一(yi)位房地產行業分(fen)析師接受《經濟參考報》采訪時表示(shi)，當前(qian)我(wo)國的房地產市場仍是賣(mai)方市場，開發(fa)企業投資意愿強烈。只要有足夠(gou)的資金，并不擔心沒有盈利的項目。

　　不過，也(ye)有(you)(you)業內人士預測(ce)，成(cheng)交量的(de)下滑和日益繃緊的(de)資金(jin)鏈在一定程度上可能(neng)會使其拿地熱(re)情有(you)(you)所降(jiang)溫(wen)。上述分析(xi)師(shi)認為，房地產銷售(shou)對開發資金(jin)來(lai)源的(de)影響最大，因此(ci)未來(lai)如果銷售(shou)情況沒(mei)有(you)(you)改善，勢必會導(dao)致開發企業投(tou)資熱(re)情降(jiang)低，這將(jiang)意味著開工減速以及項目購置的(de)暫緩。

　　美(mei)聯物業一份最新研究報告還提出(chu)，隨著央(yang)行貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)繼續(xu)收緊，開發商(shang)資金(jin)鏈將面臨越(yue)來越(yue)嚴峻考驗，目前(qian)，仍有不少開發商(shang)冀望于明年上半年銀行房貸政(zheng)策(ce)能夠松動(dong)，如果屆時調控延(yan)續(xu)，甚至(zhi)繼續(xu)加碼，開發商(shang)資金(jin)鏈遲(chi)早(zao)會出(chu)問題。