部分城市(shi)近期商品(pin)房(fang)價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)止跌，顯示出(chu)房(fang)地(di)產調(diao)控(kong)在進入(ru)“深水區”之后，行政(zheng)力量(liang)與市(shi)場(chang)力量(liang)的(de)(de)博弈(yi)在復雜化。按照中央(yang)政(zheng)府多次宣示的(de)(de)調(diao)控(kong)目標，要讓房(fang)價(jia)(jia)回(hui)到合(he)理(li)的(de)(de)區間，這是(shi)一個(ge)充(chong)滿彈性(xing)的(de)(de)表(biao)述，但(dan)以目前(qian)的(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)水平，顯然與這個(ge)目標尚有距(ju)離。因此，隨(sui)著房(fang)價(jia)(jia)出(chu)現的(de)(de)這種僵持，輿論加(jia)強(qiang)了(le)對(dui)(dui)加(jia)大調(diao)控(kong)力度的(de)(de)呼吁。日前(qian)，市(shi)場(chang)上傳(chuan)出(chu)將要取消商品(pin)房(fang)預(yu)售制的(de)(de)聲(sheng)音，頓時(shi)引起震動(dong)，股票市(shi)場(chang)上已經傷痕累累的(de)(de)房(fang)地(di)產股票出(chu)現了(le)深幅(fu)下跌。不過，出(chu)人意料的(de)(de)是(shi)，住建部隨(sui)之對(dui)(dui)此作出(chu)澄(cheng)清(qing)，表(biao)示在調(diao)控(kong)政(zheng)策選項上并無取消商品(pin)房(fang)預(yu)售制的(de)(de)計劃。

　　但是(shi)，政策面上(shang)盡(jin)管對此(ci)(ci)作出(chu)了澄清，輿(yu)論并沒有(you)就此(ci)(ci)平息下(xia)來，一些市場人士認為(wei)，取消商(shang)品(pin)房(fang)預售(shou)制(zhi)，可(ke)以對目前(qian)正在(zai)茍延殘喘的(de)(de)開發商(shang)施以致命一擊(ji)，使他們(men)的(de)(de)資金鏈徹底斷裂(lie)，從(cong)而推動(dong)(dong)房(fang)價大(da)幅度下(xia)跌(die)，房(fang)地產調控的(de)(de)目標庶幾(ji)即可(ke)達成。住(zhu)(zhu)建部的(de)(de)表態因此(ci)(ci)而受到(dao)批評，認為(wei)其(qi)背后(hou)反映的(de)(de)是(shi)在(zai)政府(fu)提出(chu)“穩增(zeng)長”的(de)(de)目標以后(hou)，在(zai)地方政府(fu)強烈的(de)(de)重(zhong)啟房(fang)地產市場以拉動(dong)(dong)經濟(ji)指標的(de)(de)訴求之下(xia)，住(zhu)(zhu)建部作出(chu)的(de)(de)讓(rang)步。

　　我國房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)上的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)預(yu)(yu)售制，嚴格地說并不(bu)(bu)是(shi)(shi)本土開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)(de)發明，而是(shi)(shi)向(xiang)香(xiang)港市(shi)場(chang)(chang)(chang)學來的(de)(de)(de)(de)，這(zhe)就是(shi)(shi)香(xiang)港市(shi)場(chang)(chang)(chang)上盛行(xing)(xing)不(bu)(bu)衰的(de)(de)(de)(de)賣樓花。開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子還未(wei)竣工，就向(xiang)購房(fang)(fang)(fang)者預(yu)(yu)收部分或全部房(fang)(fang)(fang)款，這(zhe)使(shi)開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)(de)資金(jin)鏈有(you)了(le)保證。商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)建造(zao)需要(yao)資金(jin)量大，從(cong)投(tou)入(ru)到(dao)回報的(de)(de)(de)(de)周(zhou)期比較長，開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)如果(guo)完全靠銀行(xing)(xing)信(xin)貸支持，即使(shi)銀行(xing)(xing)向(xiang)其敞開(kai)(kai)(kai)(kai)大門，其資金(jin)成(cheng)本也將(jiang)成(cheng)倍增(zeng)加，這(zhe)種成(cheng)本最終(zhong)是(shi)(shi)要(yao)通過提高房(fang)(fang)(fang)價(jia)來消化的(de)(de)(de)(de)。而向(xiang)購房(fang)(fang)(fang)者預(yu)(yu)收房(fang)(fang)(fang)款，則是(shi)(shi)在銀行(xing)(xing)信(xin)貸之(zhi)外新辟了(le)一條資金(jin)融通渠道(dao)，對于開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)來說，確(que)實是(shi)(shi)有(you)利可圖(tu)的(de)(de)(de)(de)。在目前銀行(xing)(xing)信(xin)貸向(xiang)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)資金(jin)注入(ru)受阻的(de)(de)(de)(de)情況下，開(kai)(kai)(kai)(kai)發商(shang)之(zhi)所以(yi)仍能(neng)生(sheng)存，與預(yu)(yu)售制的(de)(de)(de)(de)推行(xing)(xing)確(que)實有(you)很大關(guan)系。

　　預(yu)(yu)售(shou)(shou)制(zhi)作(zuo)為一(yi)種(zhong)商品(pin)營(ying)銷模式(shi)(shi)，其(qi)實不僅(jin)對(dui)開發商有利，對(dui)于購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)來(lai)說同樣(yang)(yang)是有利可(ke)圖(tu)的(de)，這也(ye)正是預(yu)(yu)售(shou)(shou)制(zhi)能夠在(zai)(zai)市(shi)場上長期存(cun)在(zai)(zai)的(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)原因。按照市(shi)場交易的(de)規則，一(yi)件商品(pin)在(zai)(zai)還沒有制(zhi)作(zuo)完成時即(ji)推銷出去，必須(xu)在(zai)(zai)價(jia)格(ge)上比現(xian)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)便宜(yi)，這樣(yang)(yang)才能得(de)到(dao)消費者(zhe)(zhe)的(de)認可(ke)，對(dui)于像商品(pin)房(fang)(fang)這樣(yang)(yang)的(de)大(da)宗商品(pin)，這一(yi)條是十分(fen)重(zhong)要(yao)的(de)，如果期房(fang)(fang)與(yu)現(xian)房(fang)(fang)是一(yi)個(ge)價(jia)格(ge)，預(yu)(yu)售(shou)(shou)制(zhi)對(dui)消費者(zhe)(zhe)就(jiu)(jiu)不可(ke)能產生(sheng)吸引力。僅(jin)僅(jin)從這一(yi)點(dian)來(lai)看，我們就(jiu)(jiu)必須(xu)承認，預(yu)(yu)售(shou)(shou)制(zhi)是一(yi)種(zhong)雙贏的(de)銷售(shou)(shou)模式(shi)(shi)，它(ta)既有利于開發商及早回籠資金，也(ye)有利于消費者(zhe)(zhe)以相對(dui)低的(de)價(jia)格(ge)購(gou)買到(dao)商品(pin)房(fang)(fang)，很(hen)顯然，面(mian)對(dui)高企(qi)的(de)房(fang)(fang)價(jia)，商品(pin)房(fang)(fang)預(yu)(yu)售(shou)(shou)制(zhi)在(zai)(zai)一(yi)定(ding)程度上給(gei)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)提(ti)供了緩沖，他們可(ke)以根據自己的(de)購(gou)買力在(zai)(zai)期房(fang)(fang)與(yu)現(xian)房(fang)(fang)之間作(zuo)出選(xuan)擇。

　　當然(ran)，商(shang)品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)制(zhi)在(zai)實(shi)踐(jian)中也產生(sheng)了(le)一些問題，比如(ru)，由于開發商(shang)預(yu)先收(shou)取(qu)了(le)購(gou)房(fang)(fang)款，其房(fang)(fang)屋(wu)質量(liang)(liang)出現問題后，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)維(wei)權(quan)很困難，甚至有開發商(shang)在(zai)收(shou)取(qu)了(le)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)預(yu)付款后卷款潛逃。這說明在(zai)誠(cheng)信缺乏的(de)(de)(de)(de)現實(shi)環(huan)境中，預(yu)售(shou)制(zhi)的(de)(de)(de)(de)推行(xing)還需要(yao)一些配套制(zhi)度(du)。比如(ru)，在(zai)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)與(yu)開發商(shang)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)質量(liang)(liang)糾(jiu)紛(fen)中，技監、工(gong)商(shang)行(xing)政(zheng)、司法(fa)等政(zheng)府力量(liang)(liang)應該更多地(di)支持消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)維(wei)權(quan)，同(tong)時，消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)預(yu)付款可(ke)(ke)以(yi)交由可(ke)(ke)靠(kao)的(de)(de)(de)(de)第三(san)方代管，開發商(shang)根據工(gong)程進度(du)分期提取(qu)，這樣也可(ke)(ke)保證消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)預(yu)付款安全(quan)。

　　商品房(fang)預售制中出現的(de)(de)(de)問題(ti)，并(bing)不(bu)是取(qu)(qu)(qu)消這一營銷模式的(de)(de)(de)理由，更不(bu)應將取(qu)(qu)(qu)消這一制度(du)作為(wei)加大市(shi)場(chang)(chang)調控(kong)力度(du)的(de)(de)(de)一個手段。房(fang)地產調控(kong)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，并(bing)不(bu)是為(wei)了(le)(le)讓開發(fa)商走投無路，甚至(zhi)將他們置于死地，如果真有(you)這樣的(de)(de)(de)目標，調控(kong)反(fan)而方便(bian)了(le)(le)，只要由工商行政(zheng)部(bu)門將開發(fa)商的(de)(de)(de)營業執照注銷就可以了(le)(le)。房(fang)地產調控(kong)是為(wei)了(le)(le)讓市(shi)場(chang)(chang)回歸到理性的(de)(de)(de)軌道，讓包括開發(fa)商在內(nei)的(de)(de)(de)所有(you)市(shi)場(chang)(chang)主體能夠成為(wei)推動市(shi)場(chang)(chang)和諧(xie)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)健(jian)康力量，因此，一切符合購(gou)房(fang)者需要的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)制度(du)都應該(gai)受到保護。顯(xian)然(ran)，住建部(bu)對有(you)關(guan)預售制將取(qu)(qu)(qu)消的(de)(de)(de)傳言及時予以澄清，這是一種建立在正確的(de)(de)(de)調控(kong)方向基礎上(shang)的(de)(de)(de)正確態度(du)。