信貸、稅收(shou)和(he)土地(di)等(deng)調控政(zheng)策(ce)是否深化及政(zheng)策(ce)調整的效果(guo)如何，都將對今(jin)年國(guo)內(nei)房地(di)產(chan)市場(chang)走向影響深遠。目前房地(di)產(chan)調控政(zheng)策(ce)調整的不確(que)定性，預示今(jin)年房地(di)產(chan)市場(chang)走向也(ye)存在較大不確(que)定性。

　　去年(nian)國內房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場出現了前所未有的(de)(de)過度繁(fan)榮，這(zhe)是(shi)政府(fu)實施過度優惠的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)政策特別(bie)是(shi)房(fang)貸政策的(de)(de)結果(guo)之一。面對國內房(fang)地(di)(di)產(chan)泡沫不斷上漲之勢，筆(bi)者認為，今年(nian)國內房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場的(de)(de)走向(xiang)，將主要(yao)取決于以下四大因素。

　　第一，住(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)政策(ce)(ce)是(shi)否變(bian)化對今年(nian)(nian)房(fang)地產(chan)市場(chang)走(zou)勢影響(xiang)尤(you)為(wei)關鍵。盡管去(qu)年(nian)(nian)末召(zhao)開的中央(yang)(yang)經(jing)濟工作會議認為(wei)，要保證(zheng)適度寬(kuan)松貨幣(bi)政策(ce)(ce)的連(lian)續性，但央(yang)(yang)行(xing)已從(cong)去(qu)年(nian)(nian)7月份開始“微調”上半年(nian)(nian)執(zhi)行(xing)的“極(ji)度寬(kuan)松”貨幣(bi)政策(ce)(ce)，這導(dao)致去(qu)年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)信貸(dai)(dai)增(zeng)長開始放緩。如果(guo)今年(nian)(nian)信貸(dai)(dai)政策(ce)(ce)能回歸(gui)理性，大(da)量信貸(dai)(dai)資金將難以順(shun)利進入房(fang)地產(chan)市場(chang)。

　　不(bu)過，從新“國四(si)條(tiao)”的(de)內容來看，信貸政策(ce)能否(fou)調整仍存在較(jiao)大不(bu)確定性。但如果信貸政策(ce)一旦出現(xian)收(shou)緊信號，這勢必會對遏制房地產(chan)(chan)投資和(he)投機行(xing)為產(chan)(chan)生很大影響。

　　第二(er)，調整過于優惠的房(fang)(fang)(fang)(fang)地產政策特別是房(fang)(fang)(fang)(fang)貸政策對遏制高房(fang)(fang)(fang)(fang)價至(zhi)關(guan)重要。這是因為，國(guo)內商業(ye)銀(yin)行突破現有(you)第二(er)套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)政策規定及(ji)違(wei)規發(fa)(fa)放個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)按揭貸款等因素，導致去(qu)年(nian)個人(ren)(ren)按揭貸款的非理性快速增長，這是引(yin)發(fa)(fa)去(qu)年(nian)以來(lai)國(guo)內房(fang)(fang)(fang)(fang)價快速上漲及(ji)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產泡(pao)沫膨(peng)脹(zhang)的根(gen)源之一。數據顯(xian)示(shi)，去(qu)年(nian)9月(yue)末個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)按揭貸款余額已(yi)達到(dao)4.35萬(wan)億。由此，引(yin)發(fa)(fa)央行與銀(yin)監(jian)會去(qu)年(nian)下(xia)發(fa)(fa)加強對住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)信貸管理的59號文(wen)件。

　　依(yi)筆者(zhe)之見(jian)，如果今年真能落實這個(ge)文件(jian)精神的(de)話，這對嚴格限(xian)制個(ge)人信貸增長將有(you)巨大影(ying)響(xiang)。但是，能否真的(de)落實這一(yi)政策(ce)，現在(zai)還不(bu)好說。因為，盡(jin)管目前(qian)對遏制高房(fang)價已成共(gong)識，但若不(bu)調(diao)整(zheng)過于優惠的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)政策(ce)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)調(diao)控政策(ce)效果恐怕(pa)還會再次“落空”。

　　第三，中國(guo)(guo)之所以下決(jue)心調控(kong)房地(di)(di)(di)產(chan)市場，是因(yin)為中國(guo)(guo)不(bu)想重(zhong)(zhong)(zhong)蹈房地(di)(di)(di)產(chan)泡沫(mo)破(po)滅之覆轍。迄今全球經濟(ji)仍(reng)未走(zou)出國(guo)(guo)際金融危機的(de)陰影(ying)，次貸(dai)危機特(te)別(bie)是最近爆發的(de)“迪拜危機”，讓我(wo)們(men)看(kan)到(dao)了房地(di)(di)(di)產(chan)泡沫(mo)破(po)滅后(hou)的(de)結(jie)果有(you)多嚴重(zhong)(zhong)(zhong)。因(yin)此，新“國(guo)(guo)四條”明確表示(shi)，要遏制高房價。其實，除了過于寬(kuan)松的(de)信貸(dai)政策外(wai)，地(di)(di)(di)方政府(fu)高度依(yi)賴的(de)“土地(di)(di)(di)財(cai)政”規(gui)模(mo)高速增長，對去(qu)年推升房價快(kuai)速飆升和吹大(da)房地(di)(di)(di)產(chan)泡沫(mo)也有(you)重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)影(ying)響。

　　有(you)鑒(jian)于此，政(zheng)(zheng)府(fu)是(shi)有(you)能力且(qie)一定要(yao)下決心遏(e)制高房價，否(fou)則房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)問(wen)題(ti)會轉化為社會問(wen)題(ti)。這就是(shi)為何(he)今(jin)(jin)年中國要(yao)重點調控房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場的基本原因。在(zai)(zai)這一背景下，要(yao)想在(zai)(zai)今(jin)(jin)年再繼續吹大房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)泡沫(mo)并非易事。但是(shi)，調控房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場的相關政(zheng)(zheng)策措施尚未出(chu)(chu)臺(tai)(tai)且(qie)已出(chu)(chu)臺(tai)(tai)的政(zheng)(zheng)策執行效果如何(he)還有(you)待(dai)于觀察(cha)，這暗示了與(yu)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調控相配套的政(zheng)(zheng)策何(he)時出(chu)(chu)臺(tai)(tai)仍(reng)存在(zai)(zai)較大不確定性。

　　第四，遏(e)制(zhi)高(gao)房價(jia)，政(zheng)策調(diao)整的(de)(de)(de)關鍵是(shi)要(yao)通過制(zhi)度性改革(ge)來(lai)調(diao)整房地(di)產市場各方(fang)(fang)的(de)(de)(de)利益關系，以此推進房地(di)產市場的(de)(de)(de)穩定、持續(xu)、健康發(fa)展(zhan)。可以看到，當全球經(jing)濟出現(xian)衰(shuai)退、特別是(shi)中(zhong)國經(jing)濟出現(xian)全面向下(xia)調(diao)整時，世(shi)界各國的(de)(de)(de)房價(jia)都處于下(xia)降通道，唯(wei)獨中(zhong)國的(de)(de)(de)房價(jia)卻(que)“不跌反(fan)漲(zhang)(zhang)”，甚至還出現(xian)了暴漲(zhang)(zhang)。這一現(xian)象是(shi)與經(jing)濟和生活(huo)常識嚴重背離(li)的(de)(de)(de)。要(yao)看到房價(jia)短期快速(su)飆升(sheng)的(de)(de)(de)危害性，但是(shi)，鑒于目前大多數(shu)地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府仍將(jiang)房地(di)產業發(fa)展(zhan)作為(wei)經(jing)濟增長(chang)的(de)(de)(de)主要(yao)動力時，要(yao)想讓中(zhong)國的(de)(de)(de)房地(di)產市場真正回歸理性并非那么容易。

　　對此，有(you)(you)必要(yao)進行(xing)一次類似“二次房(fang)(fang)(fang)改”這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)制(zhi)(zhi)度(du)性改革，以此來調整(zheng)房(fang)(fang)(fang)地產業各方的(de)(de)利(li)益關系。確實(shi)，中央經濟工作(zuo)會(hui)議也(ye)希望(wang)，通(tong)過(guo)增加居(ju)(ju)民的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)消(xiao)費(fei)來推(tui)動房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)發展，讓(rang)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)建立在(zai)以消(xiao)費(fei)為主導的(de)(de)基礎上。但(dan)是，如果(guo)不(bu)嚴厲(li)遏制(zhi)(zhi)和打(da)擊房(fang)(fang)(fang)地產投機(ji)，就勢必還會(hui)繼續推(tui)高房(fang)(fang)(fang)價(jia)，那(nei)么居(ju)(ju)民的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)消(xiao)費(fei)從何而(er)來？其實(shi)，國人(ren)都知(zhi)道房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)存(cun)在(zai)著巨大(da)的(de)(de)泡沫(mo)、85%居(ju)(ju)民沒有(you)(you)支付(fu)能力購買(mai)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，但(dan)這(zhe)(zhe)個問題(ti)不(bu)通(tong)過(guo)重大(da)的(de)(de)制(zhi)(zhi)度(du)改革、不(bu)通(tong)過(guo)果(guo)斷的(de)(de)政策(ce)調整(zheng)能完成嗎(ma)？

　　所(suo)以(yi)，推(tui)進制度性(xing)改革來調整中(zhong)(zhong)國房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場的各種利益關系，可以(yi)促進房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場及(ji)中(zhong)(zhong)國經濟的持(chi)續(xu)、穩定發(fa)展，這將對(dui)中(zhong)(zhong)國房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場的未來走向產(chan)(chan)生(sheng)深刻影響。

　　其(qi)實，上(shang)述四個方面的分析都涉(she)(she)及(ji)政(zheng)策的調(diao)整。筆(bi)者認為，今年國(guo)內(nei)房(fang)地產市(shi)場究竟(jing)會(hui)朝著哪個方向(xiang)發(fa)(fa)展，關鍵還要(yao)看(kan)涉(she)(she)及(ji)房(fang)地產市(shi)場發(fa)(fa)展的相(xiang)關政(zheng)策將如何調(diao)整及(ji)調(diao)整的效果會(hui)如何。可以說，當下房(fang)地產調(diao)控政(zheng)策調(diao)整的不確定性，決定了今年國(guo)內(nei)房(fang)地產市(shi)場走向(xiang)也具有很大的不確定性。