陷阱一:真假房東
    假房(fang)東在(zai)租(zu)房(fang)中比較多見(jian),但在(zai)二手房(fang)買賣(mai)中也不(bu)是(shi)沒有(you)。所謂假房(fang)東,是(shi)指此人并非法律意義上的房(fang)屋所有(you)人,但通過(guo)偽造證件、文(wen)件等方式(shi)代行房(fang)東權益,并從中騙(pian)取錢財。

    有時候中介公司會(hui)把自(zi)己的員(yuan)工喬裝成房東,與購(gou)房者簽(qian)訂《房屋買(mai)賣委托協議書》,并收取大額的中介費(fei)用,協議書中會(hui)附(fu)帶十分苛刻的違約(yue)懲罰條款。然后利用或制造借(jie)口(kou)使(shi)交(jiao)易中止,以強行占(zhan)有中介費(fei)用,或要求購(gou)房者支(zhi)付賠償金。

    對策:在交易之初,要仔細(xi)查驗(yan)房東(dong)的身份證、房產證等(deng),并將各(ge)個證件認真比(bi)照。有條(tiao)件的可(ke)以去網上或相關政府登記(ji)部門(men)進一步查驗(yan)。

    陷阱二:一房多賣

    一房(fang)(fang)(fang)多(duo)賣是指(zhi)出賣人將(jiang)同一商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)出售給不同的(de)(de)(de)(de)兩(liang)個(ge)(ge)或兩(liang)個(ge)(ge)以上的(de)(de)(de)(de)購房(fang)(fang)(fang)者,并(bing)分別與之(zhi)簽訂商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣合同。這是典型的(de)(de)(de)(de)詐騙。處理一房(fang)(fang)(fang)多(duo)賣糾紛案件時,主要涉及兩(liang)個(ge)(ge)問題:一是數個(ge)(ge)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣合同效力(li)的(de)(de)(de)(de)認定,二是何(he)人可(ke)以取(qu)得(de)爭議商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)所有權。

    這種情況多見(jian)于動機(ji)不良的中介公司,他們會(hui)將同一處房屋售(shou)賣給不同的委托人(ren),在收取到(dao)相當數額的定金、預付款等之后,再攜款潛逃(tao)。

    對策:“一(yi)房多賣”到轉(zhuan)移、變更產權證時就會真相(xiang)大白(bai),所以(yi)還沒有(you)特別(bie)有(you)效的辦(ban)法阻止(zhi)該情況的發生。與(yu)信譽好、規模(mo)大的中(zhong)介公司(si)簽訂(ding)委托協議比較重(zhong)要,如一(yi)些連鎖(suo)經營的大中(zhong)介公司(si)。在交易過程中(zhong)更應該謹小慎微,周密觀察,發現風吹草動(dong)立即中(zhong)止(zhi)與(yu)中(zhong)介公司(si)的合作。

    陷阱三: 共有房東

    有(you)的(de)房(fang)(fang)屋是(shi)(shi)(shi)由夫妻(qi)或長(chang)輩與子女共同擁有(you)其產權,這時候共有(you)房(fang)(fang)東之一單獨(du)地出(chu)售(shou)房(fang)(fang)子,在(zai)法律上是(shi)(shi)(shi)沒(mei)有(you)效力(li)的(de)。站在(zai)購(gou)房(fang)(fang)者的(de)角(jiao)度,很可能(neng)是(shi)(shi)(shi)花出(chu)了同樣多(duo)的(de)錢(qian),卻多(duo)出(chu)了太多(duo)的(de)糾(jiu)紛與麻煩。

    對策(ce):要(yao)盡(jin)早(zao)拿到房(fang)產證(《購房(fang)合同》)的(de)復印件,并仔細辨別復印件是(shi)否(fou)有被涂(tu)改、偽造的(de)痕跡。如果該(gai)房(fang)屋的(de)房(fang)東確實不(bu)止一(yi)人,在(zai)簽訂買賣房(fang)屋協議時,應該(gai)每個房(fang)東都(dou)到場,并分別簽字,或出具書面證明(ming)。同時也要(yao)防范中介公司瞞天過(guo)海一(yi)意促(cu)成(cheng)交(jiao)易,或以此作(zuo)為預(yu)留(liu)的(de)隱患(huan)使交(jiao)易不(bu)成(cheng),達到霸占預(yu)付委托金(jin)的(de)目的(de)。

    陷阱四:合同簽訂人

    房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣合(he)(he)同(tong)應由購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)與房(fang)(fang)(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)簽(qian)訂(ding)。但若購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)忽略驗(yan)證合(he)(he)同(tong)簽(qian)訂(ding)人(ren)(ren)是(shi)否是(shi)產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren),及(ji)該(gai)(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)是(shi)否還有其(qi)他(ta)產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren),則產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)或其(qi)他(ta)共有產(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)若以合(he)(he)同(tong)簽(qian)訂(ding)人(ren)(ren)未取得其(qi)委托(tuo)為由,主(zhu)張該(gai)(gai)合(he)(he)同(tong)無效(xiao),那么(me),購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)僅能向(xiang)合(he)(he)同(tong)簽(qian)訂(ding)人(ren)(ren)追究非常有限的締約過失責任(ren),即由于合(he)(he)同(tong)未成立(li)給其(qi)造成的直接損(sun)失,且舉證責任(ren)在于購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)。此種(zhong)情形對購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)將(jiang)非常不(bu)利。

    對策(ce):可根據《產權證》或其他法律(lv)文件(如(ru)《預售合(he)(he)同(tong)(tong)》)確定產權人(ren)(ren)。若簽訂(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)并(bing)非(fei)產權人(ren)(ren),購房人(ren)(ren)應要求其提供產權人(ren)(ren)出具的委托書。該陷阱與鑒別真(zhen)假(jia)房東相類似,但鑒別房東是在二手(shou)(shou)房交易的初期,是交易成功的基礎,發現(xian)問題(ti)還可以(yi)終止交易;但到簽訂(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong),二手(shou)(shou)房交易已(yi)進入(ru)實質性操作階段,至此已(yi)沒有退步的可能(neng),如(ru)果合(he)(he)同(tong)(tong)簽訂(ding)(ding)人(ren)(ren)并(bing)不具備簽訂(ding)(ding)資格(ge),以(yi)后就(jiu)會有太多麻煩(fan)。所以(yi)這個(ge)環節要尤(you)其謹慎。

    陷阱五:實為中介

    一些中介(jie)公司會私下收購(gou)低價(jia)房(fang),再(zai)以自己員工喬裝房(fang)東出(chu)(chu)租出(chu)(chu)售。此(ci)種情況下,中介(jie)公司會以“虛擬”的(de)房(fang)東為(wei)依托(tuo),探知(zhi)購(gou)房(fang)者的(de)承(cheng)受能力,十分(fen)靈活地調整價(jia)格策略,購(gou)房(fang)者同樣會處于十分(fen)被動的(de)地位(wei)。

    對(dui)策:不(bu)(bu)遵守(shou)職業道德的(de)中介公(gong)司(si)(si)有很(hen)多辦法牟利(li),上(shang)面說的(de)就是其(qi)中之(zhi)一。中介公(gong)司(si)(si)拿(na)出(chu)現金買房,囤積居奇(qi),等到行(xing)情(qing)看好的(de)時候再找(zhao)合適(shi)的(de)買家出(chu)售(shou)。這種(zhong)陷阱是很(hen)難識破的(de),只有仔(zi)細對(dui)比目標(biao)二手(shou)房與(yu)附近物業的(de)價格(ge)差異,最好請專業的(de)評估公(gong)司(si)(si)做個評估,千萬不(bu)(bu)要在價格(ge)上(shang)被中介公(gong)司(si)(si)給“忽(hu)悠”了。如果價格(ge)不(bu)(bu)是太過(guo)(guo)分,對(dui)房子也很(hen)滿意,交易過(guo)(guo)程也順(shun)暢,至(zhi)于賣家是誰,倒不(bu)(bu)是特別重(zhong)要了。

    陷阱六:房東返價

    當房(fang)產市場(chang)發生(sheng)變化(hua),尤其是房(fang)價看(kan)漲的(de)時(shi)候,房(fang)東就會(hui)臨時(shi)漲價。在(zai)二手房(fang)交(jiao)易(yi)過程中,經(jing)常有購(gou)房(fang)者已經(jing)向中介公司交(jiao)納了定金,想(xiang)要進一步推進交(jiao)易(yi)時(shi),房(fang)主(zhu)卻突然提價了。也(ye)(ye)有的(de)房(fang)主(zhu)是看(kan)到終于有人看(kan)中自(zi)己(ji)的(de)房(fang)子,才提價的(de):反正房(fang)子握(wo)在(zai)我(wo)自(zi)己(ji)手里(li),你不(bu)買我(wo)也(ye)(ye)可以(yi)賣給別人。

    對策:如果(guo)購房(fang)(fang)者確實對房(fang)(fang)子滿意(yi),也不(bu)應(ying)該猶猶豫豫,應(ying)該馬(ma)上(shang)與(yu)中介公司簽(qian)訂(ding)委托合同,并交(jiao)納定金。最好能夠面(mian)見房(fang)(fang)東(dong)(dong),將定金親手交(jiao)給(gei)房(fang)(fang)東(dong)(dong)。制止房(fang)(fang)東(dong)(dong)提價的方法,只能以合同約(yue)束。實際上(shang),連中介公司也無法阻止房(fang)(fang)東(dong)(dong)返價。

    陷阱七:隱瞞質量問題

    一(yi)些二手房(fang)(fang)存在著嚴重的質(zhi)(zhi)量問題(ti),甚至是(shi)(shi)建房(fang)(fang)時遺(yi)留下來的,如墻壁返潮(chao)、天花(hua)板漏(lou)水等,這些問題(ti)都被狡(jiao)猾的房(fang)(fang)東(dong)掩蓋起(qi)來了(le)。購房(fang)(fang)者(zhe)要等到(dao)房(fang)(fang)子(zi)過(guo)(guo)戶完畢,已經入(ru)住了(le),才能發(fa)現。花(hua)大(da)價錢買(mai)到(dao)一(yi)處有(you)嚴重缺欠(qian)的房(fang)(fang)子(zi),入(ru)住后還要再花(hua)上一(yi)大(da)筆維護費用,豈不(bu)是(shi)(shi)冤(yuan)枉。有(you)的房(fang)(fang)子(zi)已經過(guo)(guo)了(le)開發(fa)商提供的保(bao)質(zhi)(zhi)期,只好(hao)求助于物(wu)業管理公司(si),而鑒定房(fang)(fang)子(zi)是(shi)(shi)否需要維修一(yi)般要經過(guo)(guo)一(yi)整(zheng)套繁瑣的程序,總之是(shi)(shi)一(yi)件很頭(tou)疼的事情。

    對(dui)策(ce):對(dui)于房(fang)屋質量的鑒(jian)別(bie),如果購房(fang)者(zhe)不是很有(you)經驗,一定要(yao)求助于專業(ye)人士(shi),甚至要(yao)對(dui)二手房(fang)做(zuo)一次精確的評估(gu)。網絡上也有(you)相當多(duo)(duo)的鑒(jian)別(bie)房(fang)屋質量問題的資料,不妨多(duo)(duo)多(duo)(duo)學習。

    陷阱八:戶口糾紛

    一(yi)些購(gou)房者(zhe)購(gou)買(mai)二手(shou)房的(de)目的(de)就是(shi)(shi)希望(wang)靠近(jin)一(yi)所(suo)好的(de)學校(xiao),方(fang)(fang)便小孩(hai)上(shang)學。這就涉及到戶口問題,因為(wei)學校(xiao)都是(shi)(shi)按照學區招收生源的(de)。另一(yi)方(fang)(fang)面,買(mai)了二手(shou)房,而公安局(ju)備案的(de)房主卻是(shi)(shi)別人,也是(shi)(shi)不(bu)安全(quan)隱患。所(suo)以,還是(shi)(shi)在交易徹底(di)完畢之前,把原房主的(de)戶口遷出為(wei)好。

    對策:很多沒有(you)經驗(yan)的購房者會忽略戶(hu)(hu)口。建(jian)議在(zai)全部房款交割(ge)之前,預留一(yi)筆錢不(bu)給房主,作為對房東協助遷移戶(hu)(hu)口的鉗(qian)制。一(yi)旦全部房款交給了房主,房主就可能遠走高飛,再也聯系不(bu)上(shang)了。