距離1月10日(ri)國(guo)(guo)務院的(de)“國(guo)(guo)十一條(tiao)(tiao)(tiao)”政策出(chu)臺1個(ge)多(duo)(duo)月后，全(quan)國(guo)(guo)“兩(liang)會”召開前夕(xi)，北(bei)京、南京、成(cheng)都等地(di)(di)調(diao)控(kong)樓市的(de)措(cuo)施(shi)密集出(chu)臺，內容涉及土地(di)(di)市場整頓、房地(di)(di)產信貸(dai)等諸多(duo)(duo)方面。上周四，廣(guang)東(dong)也出(chu)臺了“粵(yue)四條(tiao)(tiao)(tiao)”，作為(wei)落實和貫徹(che)及執(zhi)行“國(guo)(guo)十一條(tiao)(tiao)(tiao)”配(pei)套(tao)文件的(de)具體措(cuo)施(shi)。總體而言，目前幾個(ge)城市出(chu)臺的(de)房地(di)(di)產業調(diao)控(kong)細則(ze)均與“國(guo)(guo)十一條(tiao)(tiao)(tiao)”調(diao)控(kong)思(si)路保(bao)持了高度一致。多(duo)(duo)數政策都是此前已經開始執(zhi)行的(de)條(tiao)(tiao)(tiao)款，并沒有突出(chu)的(de)調(diao)控(kong)亮點出(chu)現，基(ji)本上比較溫(wen)和。

    不(bu)(bu)少人(ren)對(dui)于這(zhe)一輪調(diao)控(kong)心存疑惑(huo)：會(hui)否重蹈此前歷次調(diao)控(kong)的覆轍？事(shi)實上，在(zai)以(yi)往幾(ji)次房地產宏(hong)調(diao)政策出臺(tai)后，樓價(jia)反而出現(xian)報復性(xing)反彈。這(zhe)一回，房價(jia)新“拐點”會(hui)不(bu)(bu)會(hui)真的出現(xian)？

　　樓市調控越來越精準

　　此次“國十一條”各地(di)細(xi)則出臺后，效果如何令(ling)人關注。許多文(wen)章指出樓(lou)市新政成敗在于(yu)執行(xing)力，有識之士指出，完善合理的(de)政策是有效調控的(de)前提，其次在于(yu)執行(xing)力。

　　對(dui)比歷次出(chu)臺的(de)(de)樓(lou)(lou)市新政，不難發現(xian)監管(guan)層對(dui)樓(lou)(lou)市現(xian)狀認(ren)識越(yue)來(lai)(lai)越(yue)透(tou)，把(ba)脈下藥(yao)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)準。如(ru)“國(guo)十一條”比此前的(de)(de)“國(guo)四條”措(cuo)施(shi)更(geng)具體、更(geng)深入(ru)，所提出(chu)的(de)(de)探索(suo)土地(di)出(chu)讓制度綜合評標方法，就是(shi)一個重要的(de)(de)思路轉變(bian)，直指“地(di)王(wang)”和囤地(di)現(xian)象；再(zai)如(ru)，針對(dui)國(guo)企頻拿“地(di)王(wang)”、樓(lou)(lou)市“國(guo)進民退”現(xian)象，《通(tong)知》要求(qiu)“國(guo)有(you)資(zi)產監管(guan)部門(men)要進一步規范(fan)國(guo)有(you)大企業的(de)(de)房地(di)產投資(zi)行為(wei)”。無疑，這些(xie)針對(dui)性措(cuo)施(shi)將能很好地(di)為(wei)樓(lou)(lou)市療傷。

　　中國社(she)會科學院金融(rong)研(yan)究所金融(rong)市場研(yan)究室副主(zhu)任(ren)尹中立撰文指出(chu)，“國十一(yi)條(tiao)(tiao)”與2005至(zhi)2007年(nian)(nian)的政策方向是一(yi)致的。將這次調(diao)控與2005年(nian)(nian)、2006年(nian)(nian)及2007年(nian)(nian)的房地產調(diao)控進(jin)行比(bi)較可以看(kan)出(chu)，“國十一(yi)條(tiao)(tiao)”有不少新意。

　　首(shou)先，出(chu)臺時間與以前歷次調控(kong)不一樣。從過(guo)去的經驗看，房(fang)地(di)(di)產(chan)調控(kong)政策(ce)的出(chu)臺一般都在(zai)(zai)3月份(fen)兩會之后。2005年(nian)、2006年(nian)及2007年(nian)的房(fang)地(di)(di)產(chan)調控(kong)政策(ce)都是(shi)在(zai)(zai)3月份(fen)之后出(chu)臺的，在(zai)(zai)年(nian)末出(chu)臺房(fang)地(di)(di)產(chan)調控(kong)政策(ce)這還(huan)是(shi)第一次。尹(yin)中(zhong)立分析原因認為，一是(shi)迪拜世界(jie)債(zhai)務違約事件，二是(shi)去年(nian)11月份(fen)房(fang)價上漲過(guo)快(kuai)。

　　其次，以前的調(diao)控主要注重抑(yi)制住(zhu)房需求，這次調(diao)控在抑(yi)制住(zhu)房需求的同(tong)時積極增(zeng)加住(zhu)房供給，進行(xing)雙向調(diao)節。

　　據悉，本次房(fang)地產調(diao)控的背景與(yu)前(qian)(qian)(qian)幾年有較大(da)的差(cha)異，此次宏(hong)觀經濟不存在過熱的問題，政府調(diao)控房(fang)價(jia)就(jiu)可以(yi)(yi)從供(gong)給與(yu)需(xu)求(qiu)兩(liang)方面著手，可以(yi)(yi)在增加(jia)供(gong)給(增加(jia)普(pu)通(tong)住房(fang)的供(gong)給)的同(tong)時(shi)抑制需(xu)求(qiu)的膨脹(實行差(cha)別(bie)化的信貸政策(ce))。因此，當前(qian)(qian)(qian)政府控制房(fang)價(jia)的手段和方法比以(yi)(yi)前(qian)(qian)(qian)更加(jia)豐富。

　　尹中立相信，只要(yao)這些措施(shi)基本得到落實，控(kong)制房價的效果一定會比以前(qian)幾次(ci)房地產調控(kong)要(yao)好。

　　開發商仍可鉆空子

　　不(bu)過，隨(sui)著各地出臺(tai)的實施細則，也(ye)有(you)人認為調控太過于溫(wen)和，預料市場(chang)影響力(li)甚微，開發商也(ye)還是有(you)空子可鉆。

　　北(bei)京樓市(shi)調控的(de)(de)(de)11條(tiao)出臺后(hou)，市(shi)場(chang)反應比較平靜。中原地(di)產市(shi)場(chang)研究部(bu)對200組(zu)客(ke)戶的(de)(de)(de)抽樣調查顯示(shi)，81%的(de)(de)(de)客(ke)戶認(ren)為北(bei)京的(de)(de)(de)11條(tiao)政策(ce)不(bu)會(hui)對房地(di)產市(shi)場(chang)有(you)打壓作用。

　　有業內(nei)人(ren)(ren)士表示，雖然北京11條(tiao)涉及“提(ti)高首付比例、增加流轉環(huan)節稅收(shou)和(he)限制境(jing)外人(ren)(ren)士購房”，對(dui)需求有一定的抑(yi)制作用。但上述很多條(tiao)款在春(chun)節前已經被(bei)市場(chang)(chang)所消化(hua)，新政的出(chu)臺恰恰可以消除市場(chang)(chang)上的一些觀望(wang)情緒(xu)，對(dui)市場(chang)(chang)來(lai)說反而可能是利好。

　　廣(guang)州市國土房管局有(you)關人士了解到，“粵四條(tiao)”很多政策廣(guang)州已(yi)在(zai)實(shi)施(shi)(shi)，因此(ci)廣(guang)州未必(bi)會就(jiu)此(ci)再(zai)出臺措(cuo)施(shi)(shi)。如果出臺穗(sui)版“國十(shi)一(yi)(yi)條(tiao)”，也是對目前實(shi)施(shi)(shi)措(cuo)施(shi)(shi)進行重(zhong)申強調。“粵四條(tiao)”比較(jiao)特別的(de)是，提出一(yi)(yi)手(shou)房公開(kai)銷售24小時之前，要按照“一(yi)(yi)套(tao)房一(yi)(yi)標價”的(de)方式(shi)明碼標價。接下來，廣(guang)州市還(huan)將(jiang)就(jiu)此(ci)研(yan)究實(shi)施(shi)(shi)的(de)方式(shi)，方向可能是在(zai)網上提前公開(kai)一(yi)(yi)手(shou)房的(de)每套(tao)價格。

　　對此，有行家表示，從政策本身(shen)來(lai)看(kan)，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發(fa)商可鉆(zhan)的(de)空子比(bi)較多。知名房(fang)產專家韓世同認為，開發(fa)商在(zai)銷(xiao)(xiao)售一棟樓的(de)前(qian)一天，公布整棟樓所有單(dan)位(wei)的(de)銷(xiao)(xiao)售價(jia)(jia)格，開發(fa)商可以通過定(ding)價(jia)(jia)來(lai)賣房(fang)，將90%的(de)單(dan)位(wei)定(ding)價(jia)(jia)高于剩下10%的(de)單(dan)位(wei)。這樣，買家依然(ran)會首選(xuan)10%的(de)價(jia)(jia)格較低單(dan)位(wei)，開發(fa)商優先銷(xiao)(xiao)售某些單(dan)位(wei)的(de)目的(de)也就(jiu)達到了。

　　地產(chan)專家謝(xie)逸楓認為，開(kai)(kai)(kai)發商(shang)在(zai)(zai)銷售24小(xiao)時前(qian)標價(jia)，意(yi)義(yi)確實不(bu)大，畢(bi)竟這(zhe)個完全是(shi)開(kai)(kai)(kai)發商(shang)自(zi)己(ji)操縱的。“政府(fu)在(zai)(zai)監(jian)(jian)督(du)上(shang)一(yi)直存在(zai)(zai)‘真空(kong)’。開(kai)(kai)(kai)發商(shang)在(zai)(zai)開(kai)(kai)(kai)盤(pan)前(qian)2小(xiao)時內(nei)公布(bu)價(jia)格(ge)，而地方政府(fu)的監(jian)(jian)督(du)人員也不(bu)可能到廣州這(zhe)么多的樓盤(pan)去(qu)調(diao)查或監(jian)(jian)督(du)的。同時，開(kai)(kai)(kai)發商(shang)推(tui)后開(kai)(kai)(kai)盤(pan)時間或提(ti)前(qian)認購時間及采取不(bu)開(kai)(kai)(kai)盤(pan)的方式(shi)，通知客戶(hu)前(qian)去(qu)選(xuan)房簽定合同，這(zhe)些都是(shi)非(fei)常難監(jian)(jian)督(du)的。”

各地樓(lou)市調(diao)控政(zheng)策(ce)一覽(lan)

　　北京 調控力度比中央更嚴

　　北京市(shi)11個相(xiang)關(guan)職能(neng)部門于2月21日聯合發(fa)布(bu)了《關(guan)于貫徹國辦發(fa)(2010)4號文件精神(shen)促進本市(shi)房地產市(shi)場平穩健(jian)康發(fa)展(zhan)的(de)實(shi)施意(yi)見》。　

　　《意見(jian)》要求，2010年(nian)各類政策性住房用(yong)地(di)占全(quan)市住房供地(di)的(de)50%以上(shang)，新開工建設(she)和收購各類政策性住房占全(quan)市住房新開工套(tao)數(shu)的(de)50%以上(shang)。

取得商品房預(yu)售(shou)許可證后，房地(di)產(chan)開(kai)發企業應當3日內一次性(xing)公(gong)開(kai)全(quan)部房源(yuan)，嚴格(ge)按(an)申報價格(ge)，明碼標價、公(gong)開(kai)對外銷售(shou)。

　　南京 叫停公積金二次貸款　

　　從2月(yue)23日(ri)開(kai)始，南京個人(ren)住房公積金的(de)(de)最高可(ke)貸(dai)(dai)額(e)度，由現(xian)行的(de)(de)30萬(wan)元調整(zheng)為20萬(wan)元，即(ji)夫(fu)妻(qi)雙(shuang)方(fang)最高可(ke)貸(dai)(dai)額(e)度由60萬(wan)元調整(zheng)為40萬(wan)元，同(tong)時暫(zan)(zan)停發放二次(ci)以上個人(ren)住房公積金貸(dai)(dai)款(kuan)。夫(fu)妻(qi)雙(shuang)方(fang)任何一方(fang)曾經辦理過(guo)住房公積金貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)職工，無論(lun)貸(dai)(dai)款(kuan)是否結清，再(zai)次(ci)購(gou)房申請公積金貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)均(jun)暫(zan)(zan)不辦理。

　　成都 加強土地利用管理

　　成都市(shi)政府下發了《關于進一步加強土(tu)地(di)(di)利用管理工作的緊(jin)急通知》，土(tu)地(di)(di)閑(xian)置(zhi)1年以上不滿2年的，按土(tu)地(di)(di)出讓價款(kuan)的20%征(zheng)收土(tu)地(di)(di)閑(xian)置(zhi)費。

　　廣東 賣樓前1天要網上明碼標價

　　2月(yue)26日，廣(guang)東省(sheng)政(zheng)府信息網上(shang)公布了(le)《轉發國務院(yuan)辦公廳關(guan)于促進(jin)房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場平穩健康發展的通知》：增加普通商品(pin)住房(fang)和(he)保(bao)障性(xing)(xing)住房(fang)的有(you)效供應(ying)，全面(mian)啟動城市(shi)和(he)國有(you)工(gong)礦棚戶區改造工(gong)作，抑制投資(zi)投機性(xing)(xing)購(gou)房(fang)需求，加強(qiang)對(dui)房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場秩序的監督規范。

　　“粵四條”比較(jiao)特(te)別的(de)是，提出一(yi)手房公開(kai)銷(xiao)售(shou)24小時(shi)之(zhi)前，要按照“一(yi)套房一(yi)標價”的(de)方式明碼標價。

國務院歷次調控回顧

　　【國八條】

　　時(shi)間：2005年4月28日

　　出(chu)處：國(guo)務院出(chu)臺“加強房地產市場引導和調控的八條措施”

政策基調：穩定房價

　　措辭變化：比較單純地關注房價問題

　　內容(rong)亮點：“保(bao)證中(zhong)低價位、中(zhong)小戶型住房的有效供(gong)應”被著重提(ti)了出來，并指出要“強(qiang)化(hua)規(gui)劃(hua)調(diao)控(kong)”，“改(gai)善商(shang)品(pin)房結構(gou)”，“完善城(cheng)鎮廉租(zu)住房制度”。

　　市(shi)場(chang)(chang)影響：房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)只出(chu)現了短暫的(de)觀望，但北(bei)京、深圳等(deng)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)(fang)價卻出(chu)現較(jiao)大(da)幅度(du)的(de)上漲(zhang)，房(fang)(fang)地產領(ling)域三大(da)問題(大(da)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價上漲(zhang)過快、住房(fang)(fang)供應結構(gou)不合理、房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)秩序混亂)沒有得(de)到根本解(jie)決。

　　后續反應：上海的商(shang)品(pin)房控制在7038元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)；北京商(shang)品(pin)房價格從(cong)5575元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)上漲到7480元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。

　　【國六條】

　　時間：2006年5月17日

　　出處：國務院常務會議通過了《中華人民共和國測繪(hui)成果管理條例(修訂草案(an))》

　　政策基調：穩定房價

　　措辭變化：政策從2005年的“全(quan)面開花”向(xiang)2006年的“精(jing)確制(zhi)導”過渡，措施更(geng)為細致，問(wen)題針對性(xing)被(bei)強化，而(er)調節方(fang)法(fa)也從過去的土地金融兩(liang)個領域擴(kuo)大(da)到運用等更(geng)多手(shou)段。

　　內(nei)容亮(liang)點：延續了(le)“國八條”加強(qiang)中小戶型供(gong)應和廉租房建(jian)設的思(si)路，首次提出“90/70”政策(ce)。

　　市場影響：政策被(bei)逐漸架(jia)空，高(gao)價賣地、大(da)力(li)招商引資甚(shen)至銀(yin)行系(xi)統為大(da)型(xing)房地產(chan)開發項目巨額放貸的做(zuo)法(fa)在地方仍大(da)量存在。

　　后續(xu)反應：北京商品(pin)房(fang)屋銷售(shou)價(jia)(jia)格比上年上漲(zhang)11.4%；深圳出現(xian)大(da)幅(fu)增(zeng)長(chang)，截(jie)至(zhi)2007年11月，商品(pin)房(fang)平均價(jia)(jia)格已攀升至(zhi)1.5萬元/平方米(mi)。

　　【國四(si)條】【國十一條】

　　時(shi)間(jian)：2009年(nian)12月(yue)14日(ri)、2010年(nian)1月(yue)10日(ri)

　　出(chu)處：國(guo)務院常務會議提出(chu)四條政(zheng)策(ce)；國(guo)務院辦公(gong)廳(ting)10日發(fa)布(bu)《關于(yu)促進房(fang)地產市場平穩(wen)健康(kang)發(fa)展的通知》

　　政策基調(diao)：遏制房價過快上漲

　　措辭(ci)變化(hua)：從08年底開始的(de)鼓(gu)勵、促進房(fang)地產發(fa)展的(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策已(yi)經被目(mu)前調控政(zheng)(zheng)(zheng)策取代，房(fang)地產政(zheng)(zheng)(zheng)策正(zheng)式從“保(bao)增長”轉(zhuan)型(xing)為“調結構，壓(ya)房(fang)價(jia)，抑投機(ji)”。

　　內容亮(liang)點：繼(ji)續(xu)強調加(jia)快中(zhong)低價位(wei)、中(zhong)小(xiao)套型普(pu)通商品住(zhu)房(fang)建設和廉租房(fang)建設；首(shou)次提(ti)出實施(shi)差別化(hua)的住(zhu)房(fang)稅收(shou)政(zheng)策和信貸政(zheng)策，以及規范央企在房(fang)地產市場的投資行為(wei)。

　　市場(chang)影響：被視為(wei)打壓房地產市場(chang)重要信號(hao)，但(dan)是(shi)明年(nian)仍然會實行寬(kuan)松的貨幣(bi)政策(ce)，加上目前市場(chang)存量等因素，業內人士懷疑“國(guo)四條”、“國(guo)十一條”是(shi)否能起到遏制房價過(guo)快上漲的作用(yong)。

　　后續反應：隨著樓市(shi)(shi)調控政(zheng)策密集出(chu)臺，一路飆漲的房價漸露疲(pi)態，一線城市(shi)(shi)在春(chun)節期間樓市(shi)(shi)的成交非常(chang)淡靜。