2009年各(ge)地(di)房價普遍(bian)暴漲，打碎了眾多“蝸居(ju)”者的安居(ju)夢想。因此，許多人(ren)都寄望2010年召(zhao)開的“兩會”，能出臺新的房價調控政(zheng)策。

　　日前，就有專家直言，“兩會”將成(cheng)為樓市(shi)走向的(de)關鍵(jian)，或(huo)成(cheng)房價(jia)漲與跌(die)的(de)分水嶺。這話不無根據，剛剛結束的(de)地方“兩會”上，“控制城市(shi)高房價(jia)”的(de)呼聲都是各(ge)地的(de)熱(re)點話題(ti)。

　　對(dui)此，中(zhong)(zhong)國住宅房地(di)產(chan)(chan)研(yan)究會副會長(chang)、住房和城鄉建設部住房政(zheng)策(ce)(ce)專家委員會副主任顧云昌2月23日在接受《投(tou)資者(zhe)報》記(ji)者(zhe)采訪時(shi)表示，“今年‘兩會’的房地(di)產(chan)(chan)政(zheng)策(ce)(ce)很可能(neng)延續去年12月底的中(zhong)(zhong)央經(jing)濟(ji)工作會議(yi)精神(shen)。”

    從扶持到打壓

    2009年，房(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策(ce)從年初國家出臺一系列(lie)優(you)惠(hui)政(zheng)策(ce)到年末的“遏制部分城市房(fang)價(jia)過快上漲”，短短一年，房(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策(ce)上演了(le)一出“過山車”。

　　2009年，當眾(zhong)多行(xing)業尚未從金融(rong)危機中(zhong)復蘇之時，房(fang)地(di)產(chan)市場卻迎來最輝煌的一年。在2009年“兩會”中(zhong)，溫總理在政府工作報告中(zhong)對2009年房(fang)地(di)產(chan)的發展方向是“促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)市場穩定健(jian)康發展”，“穩定”成為(wei)房(fang)地(di)產(chan)市場的第一要(yao)義。

　　在國(guo)家相繼出(chu)臺的優惠政策扶持(chi)下(xia)，房(fang)地產行業從年(nian)(nian)初的“試(shi)探性抄底”，到年(nian)(nian)中(zhong)的“放量大漲”，再到年(nian)(nian)底的“恐(kong)慌性搶購”，短(duan)短(duan)一年(nian)(nian)，中(zhong)國(guo)樓市(shi)迅速由低迷轉(zhuan)變為(wei)亢奮，由蕭條轉(zhuan)變為(wei)繁(fan)榮，由“去庫存”轉(zhuan)變為(wei)“擠泡沫(mo)”。

　　不過(guo)，時至年(nian)末(mo)，一系(xi)列(lie)的緊(jin)縮政策(ce)撲面(mian)而來。為遏制部分城市房(fang)價過(guo)快上(shang)漲，中央(yang)接連釋放房(fang)地產市場(chang)調控信號。在2009年(nian)12月9日的國務院常務會議(yi)上(shang)，中央(yang)政府決定不再延長2008年(nian)年(nian)底出臺的二手房(fang)營業稅(shui)減(jian)免優惠政策(ce)。

　　僅僅5天后，國務院常務會議提出“增(zeng)加普通商品住房的有效供給；繼(ji)續支(zhi)持居民自住和改善型住房消(xiao)費，抑(yi)制投(tou)資投(tou)機性(xing)購房；加強市場監管(guan)；繼(ji)續大規模推(tui)進保障性(xing)安(an)居工程建設”四(si)條具體措施。

　　隨后，財(cai)政部等五部委聯合下(xia)發《關于進(jin)一(yi)步加強土(tu)地(di)出(chu)讓收支管理(li)的通知》，明確開發商(shang)“首付比例不得低于全(quan)部土(tu)地(di)出(chu)讓款(kuan)的50%”。

　　對這種“過山車”的變(bian)化，顧云昌(chang)告訴(su)《投資者報(bao)》記者，變(bian)化很正常，是宏觀(guan)政策的需(xu)要，也是房地產(chan)市場穩定發展的需(xu)要。

　　房價將平穩發展

　　“目前，房(fang)(fang)價(jia)上漲(zhang)勢頭減弱，不(bu)過(guo)今年房(fang)(fang)價(jia)下(xia)降的可能性不(bu)大，基本趨(qu)勢是房(fang)(fang)價(jia)保持基本穩定，既要保增長(chang)又要防止房(fang)(fang)價(jia)過(guo)快(kuai)上漲(zhang)。”對(dui)于2010年大家(jia)關(guan)注的房(fang)(fang)價(jia)問(wen)題，顧(gu)云昌對(dui)《投資者報》表示。

　　他分析，由(you)于2009年樓(lou)市銷售火爆，開發商回籠了資(zi)金，資(zi)金充裕(yu)，因此沒有降(jiang)價的壓力和動力。未來(lai)的一段時間內，房(fang)價應該是在(zai)高位保持相對平穩。

　　與(yu)此同(tong)時，長期(qi)關注房地(di)產(chan)問題的著名經濟學家李開發也對《投資者報》表示(shi)，“房價下降很困難，即使物業稅等政(zheng)策出臺(tai)，但這不能從體(ti)制上解決房地(di)產(chan)問題。”

　　不過，即使(shi)上(shang)述抑制房地產的政策(ce)不會對(dui)開發商即時帶來大沖擊(ji)，但會加重部分購房者的觀(guan)望情緒，令(ling)樓市(shi)交易下降。

　　據最(zui)新公布的監測數據顯示，今年2月第一周(zhou)，34個(ge)重(zhong)點(dian)城市中，成(cheng)交量環(huan)比(bi)下(xia)跌的城市多達21個(ge)。尤其是北京、上(shang)海等一線城市集體滯脹。1月份，上(shang)海商品住宅成(cheng)交量環(huan)比(bi)銳減57%，僅成(cheng)交65萬平方米。

　　對此(ci)，業(ye)內專家分析，由于購買二手房(fang)(fang)稅收優惠(hui)政(zheng)策正式終止，加之去年(nian)年(nian)底房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)透支了部分購房(fang)(fang)需求(qiu)，今(jin)年(nian)1月份，房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)成交明顯萎縮，房(fang)(fang)價(jia)漲幅(fu)也普遍(bian)回落(luo)。但由于慣性，以及開(kai)發商資金(jin)較為充(chong)裕(yu)的因素，近期新建商品房(fang)(fang)價(jia)格仍將在(zai)高位小(xiao)幅(fu)波動。

　　同時公布的國(guo)家統計局最新數據顯示(shi)，1月份全國(guo)70個大中城市房屋銷(xiao)售價格環比上(shang)漲1.3%。

　　加大土地與保障性住房供給

　　對(dui)于房地產問題(ti)，顧云昌(chang)建議，全國“兩會”可從(cong)兩個方(fang)面(mian)來(lai)解決問題(ti)：其(qi)一，加(jia)大房源總量(liang)的供(gong)應量(liang)。在加(jia)大土地供(gong)應量(liang)與開發(fa)力度的同時(shi)，打擊囤地現象。

　　對此，上海易(yi)居房地產(chan)研究(jiu)院綜合研究(jiu)部(bu)部(bu)長楊紅(hong)旭也(ye)表示(shi)，房源(yuan)緊缺是推高2009年房價的“元兇(xiong)”。

　　數據顯示(shi)，2009年，全國房地產開發(fa)企業房屋施工(gong)(gong)面(mian)積31.96億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，比上年增長12.8%，竣工(gong)(gong)面(mian)積7.02億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，增長5.5%，新開工(gong)(gong)面(mian)積11.54億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，增長12.5%；完成土地開發(fa)面(mian)積23006萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，同比下降19.9%。由此可見(jian)，開發(fa)建設(she)增速明顯低(di)于商品房銷(xiao)售增速，出現較為(wei)明顯的供不(bu)應(ying)求，部分大城(cheng)市比較嚴重。

　　其(qi)二，調整住房供應結(jie)構。提高(gao)經濟適(shi)用房、廉租房等(deng)保障性住房的(de)比例(li)。“上(shang)述(shu)兩個(ge)方面(mian)(mian)同(tong)等(deng)重要，不可偏袒任何(he)一方面(mian)(mian)。”顧云昌(chang)強調。

　　李開發告訴《投資者報》，2009年“兩會”前(qian)，曾給政府(fu)遞交過一份(fen)(fen)《國家住(zhu)房(fang)建(jian)設制度建(jian)議(yi)稿》，“這份(fen)(fen)建(jian)議(yi)稿后來反響很(hen)大。同(tong)樣，今年我們(men)也交了一份(fen)(fen)學者版的建(jian)議(yi)稿，很(hen)符合(he)當(dang)前(qian)房(fang)地產市場(chang)的情(qing)況。”其中第(di)3與(yu)第(di)39條跟顧云昌持類(lei)似觀點。

　　第3條(tiao)建(jian)議，堅(jian)持住(zhu)房(fang)的(de)基本保障制(zhi)度(du)與住(zhu)房(fang)商品(pin)化(hua)相結合的(de)方(fang)針。國家制(zhi)定政策保障人(ren)民群(qun)眾的(de)基本住(zhu)房(fang)需求(qiu)，同時支持人(ren)民群(qun)眾積極(ji)創造條(tiao)件(jian)改(gai)善住(zhu)房(fang)條(tiao)件(jian)，通過住(zhu)房(fang)商品(pin)化(hua)市場(chang)滿(man)足自己的(de)住(zhu)房(fang)需求(qiu)。

　　第39條則建議，國土(tu)出讓(rang)管(guan)(guan)理(li)部(bu)門與建設管(guan)(guan)理(li)部(bu)門應與房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)單位簽訂開(kai)發(fa)(fa)工期合同，限期建成上市。國家通過(guo)建設土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)來約束房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)單位延緩開(kai)發(fa)(fa)、囤地(di)升(sheng)(sheng)值(zhi)的(de)行為，對其地(di)價升(sheng)(sheng)值(zhi)的(de)部(bu)分征收60%的(de)增值(zhi)稅(shui)。

　　此外(wai)，李開發還建議(yi)，外(wai)國人(ren)在中國經(jing)商與投(tou)資滿一年(nian)的(de)，購(gou)房(fang)享受國民待遇。同(tong)時，“國家住房(fang)建設制度(du)是我國城(cheng)鄉居民住房(fang)保障的(de)基本制度(du)，建議(yi)可依據社會與經(jing)濟發展情況每五年(nian)修訂一次(ci)，并在合適的(de)時候更名(ming)為《住房(fang)法》。”