房(fang)地(di)產，從產業(ye)規模來看，位列推動國民(min)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)“三大(da)引擎(qing)”；就(jiu)社會地(di)位而言(yan)，事關(guan)民(min)生、穩(wen)定的(de)(de)(de)根(gen)本大(da)計。2月(yue)末，溫家寶總理(li)用自曝“蝸居”經(jing)歷的(de)(de)(de)方式，強調(diao)了在任(ren)期內必須(xu)抓好房(fang)地(di)產業(ye)的(de)(de)(de)決心。

    上一(yi)(yi)輪(lun)政府調(diao)控后，全國(guo)一(yi)(yi)線城市的房(fang)(fang)地(di)產出(chu)(chu)現了量跌價漲的對峙之態，開(kai)發商和購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)形成的利益博弈格局開(kai)始僵持，“二輪(lun)調(diao)控”的呼聲(sheng)在全國(guo)兩會(hui)(hui)前達到沸點。今天下午，全國(guo)政協十一(yi)(yi)屆三(san)(san)次會(hui)(hui)議開(kai)幕；3月5日(ri)，十一(yi)(yi)屆全國(guo)人大三(san)(san)次會(hui)(hui)議將開(kai)幕。被視(shi)為熱門話題(ti)的“房(fang)(fang)地(di)產問題(ti)”將在全國(guo)兩會(hui)(hui)期間(jian)出(chu)(chu)現何(he)種風向和變局？本報記者(zhe)就目前上海及全國(guo)的一(yi)(yi)些房(fang)(fang)地(di)產熱點問題(ti)采訪了有關(guan)專家。

    如無措施房價還會漲

    自去(qu)年(nian)(nian)12月起，國(guo)(guo)務院出(chu)臺調控房(fang)價的(de)“國(guo)(guo)四條”，其力度不可謂(wei)不大。全國(guo)(guo)樓市從今年(nian)(nian)1月至今的(de)成交(jiao)量降至歷史(shi)低位(wei)，上(shang)海在春節后的(de)一周成交(jiao)量甚至創(chuang)出(chu)了歷史(shi)新低——1.3萬平(ping)方米。成交(jiao)量持續低迷的(de)同時，房(fang)產價格卻始終在小步攀升，成交(jiao)均價為(wei)20041元(yuan)/平(ping)方米，較去(qu)年(nian)(nian)同期上(shang)漲(zhang)了54.36%。　

    2009年的(de)樓市火爆，造(zao)就房產商(shang)“不(bu)差錢”的(de)強勢。原本以為可以扭轉市場(chang)過熱的(de)調控，得到的(de)結果是(shi)量跌價不(bu)跌。有媒體(ti)分析認(ren)為，兩會或成樓市漲跌的(de)分水嶺。此語(yu)一出，網(wang)絡反響極其熱烈，“二輪調控”的(de)預期也水漲船高。

    上(shang)海(hai)社科院一(yi)位不愿(yuan)透(tou)露姓名的(de)(de)專家從宏(hong)觀層(ceng)面(mian)分析，2009年95000億(yi)元(yuan)的(de)(de)天量信(xin)貸資金是推(tui)動這一(yi)輪房(fang)地產漲價(jia)的(de)(de)主要原因(yin)(yin)，今年各家銀行的(de)(de)計劃信(xin)貸量為70000億(yi)元(yuan)，如果按計劃實(shi)施，整(zheng)個(ge)市場的(de)(de)貨幣(bi)量供(gong)應(ying)并(bing)不短缺。在土地供(gong)給方面(mian)，以上(shang)海(hai)為例，約為3000萬平方米左(zuo)右，基(ji)本和“十一(yi)五”期間上(shang)海(hai)的(de)(de)平均土地供(gong)應(ying)量持平。因(yin)(yin)此(ci)，從貨幣(bi)、土地供(gong)應(ying)兩個(ge)方面(mian)來(lai)看，房(fang)價(jia)應(ying)無大(da)的(de)(de)波動。

    但是，自2007年起(qi)，國務院明確了(le)政(zheng)府(fu)在房(fang)(fang)(fang)地產改革中應以保(bao)障型(xing)住房(fang)(fang)(fang)為(wei)主的(de)(de)基調后，真(zhen)正從(cong)規模上增加保(bao)障型(xing)住房(fang)(fang)(fang)面(mian)積是從(cong)今(jin)年起(qi)展開的(de)(de)。換言之，在上海今(jin)年的(de)(de)3000萬(wan)平方米土地供給中，將(jiang)(jiang)有相(xiang)當一(yi)部分(fen)被用(yong)于建設經(jing)適房(fang)(fang)(fang)和廉租房(fang)(fang)(fang)，商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)供應量將(jiang)(jiang)會下降。同時(shi)，對通脹的(de)(de)預期越來(lai)越強烈(lie)，這會導(dao)致大量居民為(wei)了(le)保(bao)值(zhi)增值(zhi)而(er)投(tou)資(zi)房(fang)(fang)(fang)產。在沒有外力的(de)(de)作(zuo)用(yong)下，這兩大因素又將(jiang)(jiang)推(tui)動上海房(fang)(fang)(fang)地產價格的(de)(de)繼(ji)續上漲。

    將鼓勵社會性租賃房

    有消息人(ren)士透(tou)露，上海的(de)“二(er)輪調(diao)控”政策將(jiang)從(cong)鼓勵社會性(xing)租(zu)賃房開始。

    經過數年的(de)社會辯論，關(guan)于“大(da)學(xue)生是否應(ying)該一畢業就買房(fang)”“解決全民有(you)(you)房(fang)還是全民有(you)(you)住的(de)地(di)方(fang)”等問題，民眾已經有(you)(you)了更(geng)理(li)性、客觀的(de)認知。預計將在二季度(du)出臺的(de)調控(kong)方(fang)案也是從解決居住問題著手。

    所(suo)謂社會(hui)性(xing)租(zu)賃房，首先是有別(bie)于市(shi)場性(xing)租(zu)賃房屋，它是指由政府、社區(qu)乃至單位組織(zhi)房源，租(zu)賃給有居住需求的特定人(ren)群(qun)。比(bi)如浦東新區(qu)針對(dui)引進(jin)人(ren)才建立(li)專家公寓，一些開發區(qu)向區(qu)內的外來職工開放職工宿舍等。

    “鼓(gu)勵社會性租賃房屋政策的系統出臺(tai)，勢(shi)必能(neng)解決一些外來人(ren)(ren)口(kou)住房的彈性需求，緩解市場的壓力。”這位消息人(ren)(ren)士表示，如(ru)果此項調控措施不(bu)能(neng)達到應有效果的話，不(bu)排(pai)除(chu)政府會出臺(tai)更嚴厲措施的可能(neng)。

    收入分配改革將啟動

    “自上世紀90年代以來，中國(guo)房(fang)價單邊(bian)上揚(yang)，老百姓(xing)的收入水平卻沒(mei)有同(tong)步跟(gen)進，其間產(chan)生(sheng)的矛(mao)盾已經嚴(yan)重(zhong)制約了(le)房(fang)地(di)產(chan)經濟的發展。”華東(dong)師范大(da)學房(fang)地(di)產(chan)系主任(ren)華偉教授認為,“收入分配差距問題成了(le)我國(guo)現(xian)階段房(fang)地(di)產(chan)的瓶頸問題，出(chu)臺(tai)改革措施迫在眉睫。”

    未來提高居民(min)收(shou)入(ru)在(zai)國民(min)收(shou)入(ru)中(zhong)的比重(zhong)，提高工資收(shou)入(ru)在(zai)初次(ci)分配中(zhong)的比重(zhong)是扭轉收(shou)入(ru)差距(ju)的關鍵所在(zai)。針對(dui)收(shou)入(ru)差距(ju)問題，有消(xiao)息(xi)表明國家發改委已牽頭(tou)制定收(shou)入(ru)分配改革指導意(yi)見，樂觀估計(ji)將有望在(zai)年(nian)內公布。

    國家發改委(wei)宏觀院副(fu)院長王一鳴表示，我國經(jing)(jing)濟回升還受到結(jie)構性因素制約(yue)，經(jing)(jing)濟增長的(de)不(bu)平(ping)衡(heng)、不(bu)協調、不(bu)可持續(xu)的(de)矛盾仍然突出。因此(ci)今年應加快推進經(jing)(jing)濟結(jie)構調整(zheng)，其中加大調整(zheng)和完善(shan)收(shou)入分配改革(ge)將成為重(zhong)點，尤其應提高中低收(shou)入者的(de)收(shou)入水平(ping)。

    改革前需梳理好政策

    “中國(guo)的(de)房地(di)產業(ye)承載了(le)太多的(de)復雜因素(su)。”華偉(wei)說，“房地(di)產改(gai)革到了(le)需要重新來梳(shu)理(li)政策的(de)時刻。”

    “為了(le)(le)能讓房地產(chan)業順利發展(zhan)，同時(shi)為了(le)(le)讓社(she)(she)會更和(he)諧，各(ge)(ge)種(zhong)訴求都(dou)必須在其中(zhong)有所(suo)體現，所(suo)以社(she)(she)會保(bao)障(zhang)、市場經濟、宏觀調控(kong)等各(ge)(ge)種(zhong)手段(duan)也就(jiu)紛(fen)紛(fen)登場亮(liang)相來發揮作用(yong)。”華偉表(biao)示，正是(shi)因為局面的紛(fen)繁復(fu)雜(za)，導致了(le)(le)調控(kong)政策、監管手段(duan)的出臺有凌亂(luan)、重(zhong)復(fu)之(zhi)(zhi)嫌，而有的則失(shi)之(zhi)(zhi)簡單、一刀切。

    以二套房(fang)(fang)(fang)貸提(ti)高首付(fu)(fu)比(bi)例和提(ti)高二手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易稅收為例，華偉認(ren)為如(ru)果前者是為了(le)銀行(xing)(xing)體系的安全(quan)監管，那么(me)提(ti)高首付(fu)(fu)比(bi)例無可厚非；后者是為了(le)打擊(ji)炒房(fang)(fang)(fang)、提(ti)高投機者的交(jiao)(jiao)易成本，也是完(wan)全(quan)應該(gai)的。但是，這兩(liang)項政(zheng)策出臺(tai)之時，有否考慮(lv)過政(zheng)府同(tong)樣積極(ji)提(ti)倡(chang)的改善型(xing)住房(fang)(fang)(fang)的國民需求呢？根據中國目前房(fang)(fang)(fang)地產開發的實(shi)際狀況，購買改善型(xing)住房(fang)(fang)(fang)的居民將會受二套房(fang)(fang)(fang)貸首付(fu)(fu)比(bi)例提(ti)高的影響，因為二手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易成本提(ti)高了(le)。如(ru)果首套住房(fang)(fang)(fang)即為商品房(fang)(fang)(fang)的話，即便先賣(mai)后買，按(an)照(zhao)現(xian)行(xing)(xing)規(gui)定也得(de)按(an)照(zhao)二套房(fang)(fang)(fang)規(gui)定來提(ti)高首付(fu)(fu)比(bi)例。

    “像(xiang)保障型住(zhu)房(fang)(fang)這樣的(de)社(she)會(hui)問題，不可能通過市場來解決(jue)，反之亦然。”華偉說，“本屆政府下了(le)很(hen)大的(de)決(jue)心希望(wang)抓(zhua)好(hao)房(fang)(fang)地產問題，那么首先要(yao)搞清楚現階段(duan)各(ge)方的(de)權利(li)和義(yi)務，然后依次梳理(li)現行的(de)政策、法規，并為‘十二五(wu)’期間(jian)的(de)房(fang)(fang)地產走向定基調。”