應將(jiang)住房政(zheng)策與房地(di)產政(zheng)策區分開來(lai)(lai)，籠統(tong)地(di)將(jiang)房地(di)產行業當(dang)作(zuo)支柱產業來(lai)(lai)抓，一味地(di)片面追求(qiu)房地(di)產對經濟增長的拉動作(zuo)用，必然導致房地(di)產政(zheng)策出現偏差(cha)。

　　2009年中國房地產(chan)市場強勢(shi)反彈，房價(jia)和(he)銷(xiao)量漲幅均創(chuang)歷史新高，出乎很多人意料(liao)。為抑制房價(jia)持續(xu)上(shang)升(sheng)，國務院連(lian)續(xu)出臺調(diao)控措施，但從目前的(de)發(fa)展趨勢(shi)看，2010年房地產(chan)市場供小于求的(de)基本格局沒(mei)有(you)改變，房價(jia)可(ke)能(neng)還會繼續(xu)上(shang)升(sheng)。

　　要實(shi)現保障民生的政策目標(biao)，還需要在住房制度、土地供應制度和房地產金(jin)融制度上進行改革。

　　區分住房政策與房地產政策

住(zhu)房市(shi)場是(shi)(shi)房地產(chan)市(shi)場的(de)重要組成(cheng)部分之一，具有(you)較強的(de)社會保障(zhang)和準公共產(chan)品屬(shu)性，主要目的(de)是(shi)(shi)滿足人民群眾基本居住(zhu)需求，雖然也會間接起到拉動經濟增長的(de)作(zuo)用(yong)，但這不應成(cheng)為發(fa)展住(zhu)房市(shi)場的(de)目標(biao)。

　　發展房地產(chan)市場(chang)的著(zhu)眼點是主要解決老(lao)百(bai)姓的住房問題，還(huan)是主要解決經濟發展問題，關(guan)系到如(ru)何確定(ding)房地產(chan)市場(chang)發展政策和調控(kong)取向(xiang)。

　　只(zhi)有建立(li)在(zai)絕大多數居民可支配財力(li)能夠承受(shou)的基(ji)礎之上(shang)的房(fang)價，才(cai)是房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)持續、穩定、健康發展(zhan)(zhan)的基(ji)礎。應調(diao)整將(jiang)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)作為(wei)支柱產(chan)(chan)業(ye)(ye)發展(zhan)(zhan)的思路，首先滿足(zu)人民群(qun)眾基(ji)本(ben)住房(fang)需求(qiu)，為(wei)老百姓(xing)安居樂業(ye)(ye)提(ti)供(gong)保障，這才(cai)是發展(zhan)(zhan)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)的出(chu)發點和落(luo)腳點。

　　為此，政府應將住房(fang)政策(ce)與房(fang)地產(chan)(chan)政策(ce)區分開(kai)來，籠(long)統地將房(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)當作支柱產(chan)(chan)業(ye)來抓，一味(wei)地片面(mian)追求房(fang)地產(chan)(chan)對經(jing)濟增長(chang)的拉動作用，必然導致房(fang)地產(chan)(chan)政策(ce)出現(xian)偏差。

　　各級政(zheng)府要厘清思路，明確自身在(zai)住房市場中的定位和職責，重點解決好(hao)絕大多數居民基本住房問題(ti)。

　　住(zhu)房政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)要(yao)以滿足“住(zhu)有(you)所居”為(wei)目標，實(shi)行租購并舉的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，只要(yao)能把80%左右的(de)(de)(de)老百姓的(de)(de)(de)基本住(zhu)房問(wen)題(ti)妥善安(an)排好，政(zheng)(zheng)府(fu)就盡(jin)到了其應(ying)盡(jin)的(de)(de)(de)職責。至于(yu)商品房市(shi)場的(de)(de)(de)走勢(shi)如何(he)、房價高低(di)、漲幅(fu)大小以及投資和投機程(cheng)度(du)等(deng)，政(zheng)(zheng)府(fu)完全可(ke)以通過稅收政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)加以引導(dao)，交給市(shi)場去(qu)解決(jue)。

    按收入水平分組制定住房政策

　　國家制定住(zhu)房(fang)政策的主要(yao)目的，是為了明(ming)確(que)各級政府(fu)在房(fang)地產市(shi)場中的基本職責(ze)、合理定位以及(ji)權限邊(bian)界等。政府(fu)在住(zhu)房(fang)市(shi)場中要(yao)做到(dao)有(you)其位，有(you)所為，有(you)所不(bu)為。

　　國家(jia)應根據中國社會(hui)經(jing)濟發(fa)展與資源承載能(neng)力(li)確(que)定居(ju)民住房(fang)目標(biao)標(biao)準(zhun)。這個標(biao)準(zhun)是國家(jia)履行住房(fang)保障(zhang)的目標(biao)，也(ye)是國家(jia)出臺各項住房(fang)相關稅收政策(ce)、土地政策(ce)和(he)金融(rong)政策(ce)的基礎。

　　居民住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)目(mu)(mu)標應該是一(yi)個質和量的(de)統一(yi)，從(cong)質量上(shang)描述住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)目(mu)(mu)標應基本做到(dao)“戶(hu)均(jun)一(yi)套、人(ren)均(jun)一(yi)間(jian)、功能配套、設(she)備(bei)齊全”，從(cong)數量上(shang)可(ke)以人(ren)均(jun)30~35平方米，至于總體套型面積(ji)和各功能所占面積(ji)則不必規劃。國家(jia)提供的(de)低收入保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)面積(ji)可(ke)為居民住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)目(mu)(mu)標面積(ji)的(de)50~60%。

　　應(ying)對現行住(zhu)房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策進(jin)行一(yi)次認(ren)真梳理(li)，整(zheng)合目前存(cun)在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)各種住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。區分(fen)不同(tong)層次的(de)(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策所(suo)對應(ying)的(de)(de)(de)(de)目標群體，進(jin)一(yi)步明確什么(me)樣的(de)(de)(de)(de)人(ren)由國家提供(gong)(gong)基(ji)本(ben)居住(zhu)保障，什么(me)樣的(de)(de)(de)(de)人(ren)需(xu)通過經濟(ji)適用住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和公(gong)租房(fang)(fang)(fang)滿足住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求，什么(me)樣的(de)(de)(de)(de)人(ren)可以通過商品(pin)房(fang)(fang)(fang)市場選房(fang)(fang)(fang)購房(fang)(fang)(fang)。在(zai)(zai)此基(ji)礎上，研究制定(ding)相應(ying)的(de)(de)(de)(de)、有所(suo)區別的(de)(de)(de)(de)土地(di)供(gong)(gong)應(ying)制度和財稅金融政(zheng)策。

　　為(wei)適(shi)應經(jing)濟(ji)的(de)不斷發展，可按照居民(min)(min)收(shou)入水平分組制(zhi)(zhi)定(ding)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)政策：對20%以(yi)下的(de)低收(shou)入困難居民(min)(min)和家(jia)庭實行(xing)(xing)廉租(zu)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度，套內(nei)面(mian)積在30-50平方(fang)米左(zuo)右；對60%左(zuo)右的(de)中等和低收(shou)入居民(min)(min)家(jia)庭實行(xing)(xing)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度和公(gong)租(zu)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度，將現行(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)結構(gou)中的(de)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)、經(jing)濟(ji)租(zu)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)和兩限(xian)房(fang)(fang)(fang)歸并為(wei)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)和公(gong)租(zu)房(fang)(fang)(fang)，套內(nei)面(mian)積在60-90平方(fang)米左(zuo)右；對其余約20%的(de)高收(shou)入居民(min)(min)家(jia)庭實行(xing)(xing)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度，基本涵蓋(gai)現行(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)結構(gou)中的(de)普通商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)、高檔商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)。

    保障性住房供給政策多樣化

　　對(dui)中等和(he)低收入(ru)群體的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)應實(shi)施以(yi)貨(huo)(huo)幣補貼(tie)為(wei)主(zhu)、實(shi)物配租配售為(wei)輔的(de)(de)政策(ce)，以(yi)解(jie)決廉租房(fang)和(he)經濟適用房(fang)、公租房(fang)需求者的(de)(de)貨(huo)(huo)幣不足問題。對(dui)不居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)在(zai)政府房(fang)源中的(de)(de)中等和(he)低收入(ru)居(ju)民(min)可實(shi)行(xing)貨(huo)(huo)幣補貼(tie)，補貼(tie)標準按居(ju)民(min)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)目標的(de)(de)人均(jun)面積、房(fang)價和(he)家庭收入(ru)為(wei)基數計(ji)算。對(dui)生活確有困難家庭可酌情(qing)采取實(shi)物配房(fang)形(xing)式，確保其最基本的(de)(de)生存(cun)和(he)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)條件。

　　配租配售(shou)房屋及補貼(tie)金額既要讓住(zhu)房者(zhe)能有(you)安生之地(di)，又(you)要讓其有(you)增(zeng)加收入進一步改善(shan)居住(zhu)條件的(de)動力。各(ge)地(di)是(shi)(shi)采(cai)取貨(huo)幣補貼(tie)方式還是(shi)(shi)實行(xing)(xing)住(zhu)房實物配租配售(shou)，由(you)地(di)方政府因地(di)制宜或(huo)者(zhe)由(you)當地(di)居民自行(xing)(xing)選擇。

　　針對上述(shu)兩類保障(zhang)性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)供給政策，落實(shi)的關鍵在(zai)于明(ming)確(que)(que)掌握申請人及其家(jia)(jia)庭(ting)(ting)(ting)成員(yuan)實(shi)際收入(ru)(ru)情況(kuang)，以此作為提供住(zhu)(zhu)房(fang)的依(yi)據。必須確(que)(que)保保障(zhang)性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)分配情況(kuang)和(he)申請人家(jia)(jia)庭(ting)(ting)(ting)收入(ru)(ru)等信息公正、公開(kai)、透明(ming)、可查，隨時(shi)接受各方面(mian)監督，并(bing)根(gen)據申請人家(jia)(jia)庭(ting)(ting)(ting)收入(ru)(ru)變化及時(shi)做出(chu)調(diao)整，避免(mian)不(bu)符合條件的家(jia)(jia)庭(ting)(ting)(ting)占用有限(xian)的保障(zhang)性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)資(zi)源(yuan)。

　　同時，政府要通過收(shou)購和改造舊住宅、建(jian)設適用的新住宅等(deng)措施，向市場(chang)大量提供廉租房(fang)(fang)、經濟(ji)適用房(fang)(fang)和公租房(fang)(fang)等(deng)，有效解決保障性住房(fang)(fang)的供應缺口。

　　此(ci)外，政(zheng)府(fu)還要通過稅收政(zheng)策公(gong)(gong)平地保(bao)障每個(ge)公(gong)(gong)民的(de)基本(ben)住(zhu)房需(xu)求，抑制過高的(de)住(zhu)房需(xu)求。

    利用財產稅調控市場

　　抑制房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場投(tou)機行為，國際上通(tong)(tong)用的最有(you)效辦(ban)法(fa)就是征收住(zhu)宅保有(you)環節(jie)的財(cai)產(chan)(chan)稅(shui)，提(ti)高(gao)住(zhu)房(fang)持(chi)有(you)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)。目(mu)前我(wo)國房(fang)屋(wu)(wu)空(kong)置(zhi)率較高(gao)，在一些熱點城市(shi)尤為嚴重，潛伏(fu)著泡沫風險。空(kong)置(zhi)率之(zhi)所以高(gao)，與我(wo)國住(zhu)房(fang)保有(you)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)低有(you)很大關系。僅僅增(zeng)加房(fang)屋(wu)(wu)交易成(cheng)本(ben)(ben)(ben)是沒有(you)用的，因為交易環節(jie)的稅(shui)費成(cheng)本(ben)(ben)(ben)最終會轉移(yi)到買房(fang)一方，對房(fang)屋(wu)(wu)出售(shou)者(zhe)沒有(you)影響。只有(you)通(tong)(tong)過財(cai)產(chan)(chan)稅(shui)提(ti)高(gao)持(chi)有(you)住(zhu)房(fang)的成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，才能夠改變投(tou)機購房(fang)者(zhe)的成(cheng)本(ben)(ben)(ben)收益曲(qu)線，促使其將房(fang)屋(wu)(wu)出租(zu)或者(zhe)出售(shou)以增(zeng)加住(zhu)宅供應，同時增(zeng)加住(zhu)房(fang)保有(you)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)也能促進居民(min)合理(li)消費，減少(shao)不必要的住(zhu)房(fang)需(xu)求。

　　應該說，目(mu)前開征(zheng)財產稅已經不是(shi)技術問題，而是(shi)決(jue)(jue)心(xin)問題。只要政府下定決(jue)(jue)心(xin)，突(tu)破利益相關方的(de)掣肘，盡快開征(zheng)財產稅，就能夠(gou)有效抑(yi)制住房市場的(de)過度投機行為，逐漸化解泡沫風險。

　　現(xian)在國家(jia)已確立了發展(zhan)小城鎮的(de)(de)政策，盡(jin)快出(chu)臺(tai)財產稅有利于引導小城鎮的(de)(de)住房建設和合理消費，節約(yue)用地。

　　同(tong)時，要(yao)對所有(you)公(gong)民按人均(jun)基(ji)本住(zhu)房標準免(mian)征同(tong)等面積的財(cai)產稅。

　　為(wei)保證社會公(gong)平(ping)和(he)減少(shao)財產稅(shui)(shui)出(chu)臺(tai)的(de)阻力，應(ying)以不增加大(da)(da)(da)絕(jue)大(da)(da)(da)多數人負擔為(wei)基礎。可(ke)考慮實行按(an)人均(jun)基本住房(fang)標(biao)準(zhun)免征(zheng)財產稅(shui)(shui)的(de)政策，比如按(an)人均(jun)30平(ping)方米確定(ding)住房(fang)免稅(shui)(shui)面積(ji)。居(ju)住在(zai)廉租房(fang)、經濟適用房(fang)和(he)公(gong)租房(fang)中的(de)家庭(ting)基本不用繳(jiao)納財產稅(shui)(shui)；擁有商品房(fang)的(de)人即使購買了非常昂貴(gui)的(de)房(fang)子，如果是小(xiao)戶型，人均(jun)住房(fang)面積(ji)小(xiao)于住房(fang)免稅(shui)(shui)標(biao)準(zhun)的(de)，也(ye)有可(ke)能不用納稅(shui)(shui)。人均(jun)住房(fang)免稅(shui)(shui)面積(ji)標(biao)準(zhun)可(ke)根據當地實際情況制定(ding)，各地應(ying)有所不同(tong)，原(yuan)則(ze)上是大(da)(da)(da)城(cheng)(cheng)市少(shao)、小(xiao)城(cheng)(cheng)市多，東(dong)部地區少(shao)、中西部地區多，城(cheng)(cheng)市少(shao)、農村多，全國總體控制在(zai)人均(jun)25-35平(ping)方米之間。

但對住房超出人(ren)均住房免稅(shui)面積(ji)的(de)部(bu)分征(zheng)收(shou)財產稅(shui)，對容積(ji)率(lv)低的(de)房屋超過免稅(shui)面積(ji)的(de)部(bu)分還可以提(ti)高稅(shui)率(lv)，以調節過度的(de)住房需(xu)求。

　　對特殊(shu)人(ren)群(qun)，如公(gong)務員(yuan)、國家或(huo)企(qi)業急需的高端人(ren)才等，可(ke)由國家或(huo)企(qi)業對住(zhu)(zhu)房(fang)者給予一定(ding)(ding)的財產稅補(bu)貼(tie)，公(gong)務員(yuan)可(ke)按國家規定(ding)(ding)的住(zhu)(zhu)房(fang)標準與當地人(ren)均住(zhu)(zhu)房(fang)免稅面積之(zhi)差獲得納(na)稅補(bu)貼(tie)。

    形成政策合力

    為(wei)確(que)保國家住房政策切實發(fa)揮(hui)應有(you)作用，需要在財政、土(tu)地、金(jin)融和(he)稅收等方面制定相應的配(pei)套政策措(cuo)施，以形(xing)成政策合力(li)。

大力推(tui)進財(cai)政(zheng)體制(zhi)改革的(de)(de)進一步深化，是解(jie)決房地(di)(di)(di)產問(wen)題非常重(zhong)要的(de)(de)一環。應(ying)盡(jin)快(kuai)建立中央與地(di)(di)(di)方事權、財(cai)力相匹配的(de)(de)財(cai)政(zheng)體制(zhi)，減輕地(di)(di)(di)方政(zheng)府對“土地(di)(di)(di)財(cai)政(zheng)”的(de)(de)過度依(yi)賴，專心履行好公(gong)共服務職(zhi)能。

　　目前，地方政(zheng)府承擔的(de)(de)責任(事權)遠遠超出其可支配財力，導致(zhi)其不得不依靠“賣地”等預算外(wai)和非稅(shui)收入維持本級預算收支平(ping)衡，從(cong)而形(xing)成對(dui)高地價(jia)和高房(fang)價(jia)的(de)(de)潛在驅動。

　　要合理調整中央政(zheng)(zheng)府和地(di)方政(zheng)(zheng)府事權和財(cai)權的(de)(de)劃(hua)分(fen)，按(an)照(zhao)財(cai)力與事權相匹配的(de)(de)原則，賦予(yu)地(di)方政(zheng)(zheng)府與其必要支出(chu)相當(dang)的(de)(de)正常收入(ru)來源渠道，改變地(di)方政(zheng)(zheng)府對“土(tu)(tu)地(di)財(cai)政(zheng)(zheng)”的(de)(de)過度(du)依賴，從機制上保證土(tu)(tu)地(di)利(li)用規劃(hua)和城市(shi)建設規劃(hua)的(de)(de)嚴(yan)肅性。

　　要完善(shan)住房登記制(zhi)度(du)，實(shi)現住房登記信息公開、透明，推進各地住房登記系統互聯互通，以方便查(cha)詢。這樣做的主要目的，既是(shi)為(wei)(wei)今(jin)后開征財(cai)產稅(shui)提供(gong)計(ji)稅(shui)依據，同時也是(shi)為(wei)(wei)將來建立財(cai)產登記制(zhi)度(du)奠定基礎，進而為(wei)(wei)反腐倡廉、實(shi)行官員財(cai)產申報(bao)制(zhi)度(du)做好必要的準備(bei)。

　　要繼續深化(hua)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)管理(li)和土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓制(zhi)度(du)改(gai)革，確保保障(zhang)性住房土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供應，健全完善土(tu)(tu)地(di)(di)(di)招拍掛(gua)制(zhi)度(du)。

　　對不同用(yong)途的商(shang)業(ye)用(yong)地(di)應(ying)采取不同的招拍掛方(fang)式：對酒(jiu)店賓(bin)館、商(shang)業(ye)、旅游、娛(yu)樂設施(shi)、別墅、高(gao)(gao)檔公寓等房(fang)(fang)屋用(yong)地(di)可以(yi)采取“價高(gao)(gao)者(zhe)得”的招拍掛方(fang)式。對于普(pu)通商(shang)品房(fang)(fang)建設用(yong)地(di)應(ying)采取綜(zong)合(he)指標招拍掛方(fang)式，綜(zong)合(he)考(kao)慮地(di)價、房(fang)(fang)價、戶型(xing)、面(mian)積(ji)、企業(ye)自有資(zi)本、企業(ye)信(xin)譽、以(yi)往業(ye)績(ji)(開發面(mian)積(ji)、房(fang)(fang)屋質量(liang)、節能環保技術應(ying)用(yong)等)、消費(fei)(fei)者(zhe)評價、企業(ye)納稅情況和社會責(ze)任(ren)等多種(zhong)指標，選拔出(chu)真正能夠為消費(fei)(fei)者(zhe)提(ti)供品質高(gao)(gao)、服務好、可接受房(fang)(fang)價的房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)。

　　要(yao)對(dui)不同(tong)的(de)房(fang)地產開(kai)發企業(ye)和購房(fang)者實行差異化的(de)信(xin)貸政策，以體現(xian)住(zhu)房(fang)政策的(de)導向性作用。

　　投資廉(lian)租(zu)房(fang)、經濟適用房(fang)和公(gong)租(zu)房(fang)等(deng)保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)的(de)(de)房(fang)地產開發(fa)企(qi)業，國家可(ke)對(dui)其貸款進行(xing)貼息，并允許金融機構對(dui)其發(fa)放(fang)20~30年的(de)(de)房(fang)地產開發(fa)貸款。

　　貸(dai)款購買(mai)第一套(tao)自住(zhu)房(fang)或第二(er)套(tao)改善(shan)性住(zhu)房(fang)的購房(fang)者，按人均(jun)住(zhu)房(fang)免(mian)(mian)稅面積應給予貸(dai)款貼(tie)息，或者按人均(jun)住(zhu)房(fang)免(mian)(mian)稅面積享受首付款優惠(hui)和(he)貸(dai)款利率(lv)優惠(hui)等政策，切實保(bao)障居民基本住(zhu)房(fang)需求。

　　對貸款購買第二(er)套非(fei)改(gai)善性住房(fang)和(he)多(duo)套住房(fang)的購房(fang)者，要維持較高(gao)的首付(fu)(fu)按揭(jie)，目前可為(wei)四成，以減(jian)少住房(fang)市場的需求壓力。視當地房(fang)地產市場發(fa)展情(qing)況，必要時還可以提(ti)高(gao)此(ci)類(lei)房(fang)貸的首付(fu)(fu)比例和(he)貸款利率，堅決抑制(zhi)投機炒(chao)房(fang)行為(wei)。

    最后，為抑制炒房投(tou)機行(xing)(xing)為，房地產(chan)稅(shui)(shui)收(shou)政(zheng)策(ce)應(ying)保持(chi)基本穩定。政(zheng)策(ce)多(duo)變、朝令夕改更(geng)容易引發投(tou)機盛行(xing)(xing)。稅(shui)(shui)收(shou)政(zheng)策(ce)還應(ying)鼓勵投(tou)資出租房屋(wu)，抑制房屋(wu)炒作交易。