國資委日前發布《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》(下稱《通知》)，要求各中央企業進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設。
    這是(shi)國資(zi)委首次(ci)下發(fa)專(zhuan)門文件(jian)要求央企參建保(bao)障房(fang)，也被業界認為是(shi)加快建設保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)的重要節(jie)點。專(zhuan)家表示，各類保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)陸續入市，住(zhu)房(fang)市場(chang)供給結構將(jiang)分(fen)化，納(na)入保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)統(tong)計的平均房(fang)價可能(neng)呈(cheng)下調趨勢(shi)。

    11家央企已經參與保障房建設

    國資委(wei)在《通知》中指出，央(yang)企要“加強與(yu)(yu)地(di)方政府有(you)關部門的(de)溝通，爭取地(di)方政府的(de)支持，在地(di)方政府的(de)領(ling)導下，按(an)照市(shi)場化(hua)運作方式，通過多種途(tu)徑參(can)與(yu)(yu)保障性住房開(kai)發建設。”

    在多途徑參與保(bao)障房(fang)建(jian)設要求中，本次(ci)《通知》特(te)別對于勘(kan)察設計企(qi)業(ye)(ye)、房(fang)地產開發企(qi)業(ye)(ye)、工(gong)程建(jian)設企(qi)業(ye)(ye)、建(jian)材企(qi)業(ye)(ye)和礦區(qu)企(qi)業(ye)(ye)有了更為細化的規定。《經濟參考報》記(ji)者了解到(dao)，其中涉及規劃設計、保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)與商業(ye)(ye)性(xing)住(zhu)房(fang)結合、工(gong)程建(jian)設、材料(liao)和棚戶區(qu)改造等各個方面。

    《國民經(jing)濟和社會發展第十(shi)二(er)個五年規劃(hua)綱要》明確(que)提出，“十(shi)二(er)五”時期要“建(jian)設城鎮保障(zhang)性住(zhu)房和棚戶區改造住(zhu)房3600萬(wan)套”。其(qi)中，2011年計劃(hua)建(jian)設保障(zhang)性安居工程1000萬(wan)套，相(xiang)比2010年的(de)580萬(wan)套，增長72.4%，根據上述目標，保障(zhang)房數量(liang)可(ke)能將首次(ci)超過(guo)市場(chang)類住(zhu)房。

    根(gen)據住建部統計(ji)，完成(cheng)這一目標約需投入1.3萬億(yi)(yi)至1.4萬億(yi)(yi)元。其中，5000多億(yi)(yi)元將由(you)中央政府(fu)(fu)和地方各級政府(fu)(fu)籌(chou)集，剩下的8000億(yi)(yi)元將由(you)企(qi)業、銀(yin)行以(yi)及各種社會機構籌(chou)措。

    “中央(yang)(yang)企業(ye)無論從(cong)資(zi)(zi)金實(shi)力和社(she)會責任(ren)要求方面(mian)，都(dou)應該在保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房建設(she)方面(mian)成為骨干(gan)。”國資(zi)(zi)委相(xiang)關負(fu)責人(ren)這樣告(gao)訴《經(jing)濟參考報》記者。根據此(ci)前一次內部會議上國資(zi)(zi)委人(ren)士介紹(shao)，參建保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房的主體(ti)主要是16家(jia)(jia)房地產央(yang)(yang)企，其中11家(jia)(jia)企業(ye)已經(jing)參與了(le)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)房建設(she)。此(ci)外，還有5家(jia)(jia)“保(bao)(bao)留房地產業(ye)務但受到限制”的央(yang)(yang)企也將參與其中。

    《通知》中(zhong)強調(diao)，地方政府(fu)是落實和(he)推(tui)進保障性住房建設(she)的主體。有關中(zhong)央企業要及時收集掌握地方政府(fu)在保障性住房方面(mian)的規劃、進度(du)安排(pai)、項目資料和(he)政策支持等(deng)信息(xi)。

    實際上，多家央(yang)(yang)企(qi)都在接受記者(zhe)采訪時表達(da)了建設保障(zhang)房的(de)積極性，并視保障(zhang)房建設為央(yang)(yang)企(qi)的(de)政治覺悟和社會責任。

    據了解，五(wu)礦正在(zai)環渤海(hai)區域尋找合適的保障房項目，現正待集團投資(zi)委(wei)員會批(pi)準建設。對(dui)此(ci)，五(wu)礦置業(ye)總經理田景(jing)崎(qi)在(zai)接受記者采訪時說(shuo)，“在(zai)商品(pin)房資(zi)金(jin)緊縮的局(ju)面下，保障房可(ke)以獲(huo)得貸款(kuan)方面的傾斜，這對(dui)企業(ye)來說(shuo)也(ye)是(shi)有吸引力(li)的。”

    此言非虛(xu)，記者了解到，4月28日，央(yang)行(xing)最(zui)新(xin)公布(bu)的(de)(de)數據反映出了這(zhe)一趨勢(shi)。2011第一季度(du)2.24萬億人民幣(bi)新(xin)增(zeng)貸款中，房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)貸款新(xin)增(zeng)1678億元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)17.0%，比上年(nian)回(hui)落6.5個百(bai)分(fen)點，其中保障(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)開(kai)發(fa)貸款新(xin)增(zeng)651億元(yuan)，比年(nian)初增(zeng)長(chang)40.1%，保障(zhang)房(fang)(fang)新(xin)增(zeng)開(kai)發(fa)貸款占(zhan)到房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)貸款的(de)(de)四成左右。

    事(shi)實上，早在上述通(tong)知發(fa)布之前，許多央企已開始自覺加大(da)保障(zhang)房(fang)的(de)建(jian)(jian)設(she)。保利地產計(ji)劃(hua)今年投資建(jian)(jian)設(she)3至5個保障(zhang)房(fang)項目，而中(zhong)國建(jian)(jian)筑更是將保障(zhang)房(fang)建(jian)(jian)設(she)寫入十二五規劃(hua)中(zhong)，視其為重要戰略，力爭保障(zhang)性住(zhu)房(fang)投資開發(fa)占到全國市場的(de)3%。

    據公(gong)開資料顯(xian)示，2010年僅中國建(jian)筑、中冶集(ji)團、中房(fang)集(ji)團、保(bao)利集(ji)團、招商局集(ji)團等11家央企，就承(cheng)擔(dan)了全國13%的保(bao)障性住房(fang)開發建(jian)設任務，開發建(jian)設保(bao)障性住房(fang)面積(ji)達(da)2289萬平方米。

    資金籌集是難題

    國(guo)資委在(zai)《通知》中要求，房(fang)地產開(kai)發(fa)類央企(qi)“要抓住各地在(zai)保(bao)(bao)障性住房(fang)土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅(shui)費(fei)等(deng)方面出臺優惠政策的機會”，“將保(bao)(bao)障性住房(fang)與商業性房(fang)地產開(kai)發(fa)有機結合起來”。但是(shi)實際上(shang)，保(bao)(bao)障房(fang)建(jian)設“資金”問題一直都是(shi)困擾(rao)包括“央企(qi)”在(zai)內的眾多企(qi)業的一大心(xin)病。

    美聯物業全國(guo)研究中心認為，央(yang)企(qi)近年之所以大規(gui)模涉(she)足房地產行業，主要(yao)是(shi)受高額利(li)(li)潤的(de)(de)驅使。如今國(guo)資委鼓(gu)勵央(yang)企(qi)建(jian)(jian)保(bao)障房，本意(yi)是(shi)強調(diao)出于(yu)社會責任，這(zhe)是(shi)積極(ji)的(de)(de)。但是(shi)從操(cao)作層面，如果興建(jian)(jian)保(bao)障房的(de)(de)利(li)(li)潤率不確定或處(chu)于(yu)微利(li)(li)水平，將(jiang)難以吸引央(yang)企(qi)大規(gui)模介入保(bao)障房市(shi)場。

    “金融和國家扶持政策的(de)落(luo)實(shi)情況是影響保(bao)障房進展的(de)重要因(yin)素。”一(yi)位不愿意透(tou)露(lu)姓名的(de)央企人士(shi)對《經濟參考報》表示。

    他坦(tan)言，除了政(zheng)府籌資(zi)，保(bao)障(zhang)房(fang)建設(she)所需大部(bu)分資(zi)金(jin)需要(yao)企業(ye)自(zi)己(ji)籌集。從(cong)今年融資(zi)政(zheng)策(ce)來看(kan)，將更(geng)加(jia)傾(qing)向(xiang)于(yu)保(bao)障(zhang)性住房(fang)投資(zi)，但是具體執行起(qi)來又會面臨一個尷尬問題，那就是一些(xie)地方政(zheng)府希望通過市場途徑解決保(bao)障(zhang)房(fang)建設(she)目標，但是卻不想損失巨(ju)額的土地和稅收(shou)收(shou)益。

    記者了解到，16家央企(qi)中，僅有中國(guo)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)、中鐵建(jian)(jian)(jian)、中冶、葛洲(zhou)壩(ba)等企(qi)業擁有自己的(de)施(shi)工(gong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)隊(dui)伍，也并非所(suo)有央企(qi)擁有全產業鏈優勢，大多數(shu)央企(qi)只能以投(tou)資方式建(jian)(jian)(jian)設保(bao)障(zhang)房(fang)。不(bu)少業內人士(shi)都直言，投(tou)資建(jian)(jian)(jian)設保(bao)障(zhang)房(fang)，其(qi)背后盈利風險很大。

    “事實上，建(jian)(jian)保障(zhang)(zhang)房的(de)(de)虧(kui)損(sun)(sun)問題一直未能很好解決(jue)。”國資委研究院一位人(ren)士這樣表(biao)示(shi)。他坦言，因(yin)為各(ge)個(ge)地(di)方對于(yu)建(jian)(jian)設保障(zhang)(zhang)房的(de)(de)政策各(ge)有不(bu)同，對于(yu)央企(qi)而言，想要(yao)參與保障(zhang)(zhang)房建(jian)(jian)設并保證(zheng)不(bu)虧(kui)損(sun)(sun)，實際上就是要(yao)和(he)地(di)方政府(fu)進行(xing)博弈，爭取優惠的(de)(de)條件。“但是在現有的(de)(de)制度(du)安排下，企(qi)業(ye)建(jian)(jian)保障(zhang)(zhang)房是很難保證(zheng)不(bu)虧(kui)損(sun)(sun)的(de)(de)。”上述人(ren)士坦言。

    不(bu)過，住建部政策研(yan)究中心副主任(ren)王(wang)玨林近日在一次論壇(tan)間隙接受《經濟參考報》采訪時表示，國(guo)有企(qi)業應當積(ji)極幫助國(guo)家落實政策、解(jie)決困難(nan)，為此做出點“犧(xi)牲(sheng)”也是正常(chang)的。

    此(ci)外，實(shi)現(xian)開工建(jian)設1000萬(wan)套保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)的(de)目(mu)標，對土地供應提(ti)出了(le)較(jiao)大的(de)挑(tiao)戰。年初，國土資源部公布(bu)的(de)77城(cheng)(cheng)市(shi)2007年至2009年土地利用和(he)管理情況顯示，抽查的(de)56個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，有11個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)2009年度保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)住房(fang)供地計劃執(zhi)行比例(li)低于35%。

    住房市場供給結構將出現分化

    中國社會科學院城(cheng)市發(fa)展與環境研究(jiu)所(suo)副研究(jiu)員尚教蔚在(zai)近日發(fa)布的《房(fang)(fang)(fang)地產(chan)藍皮書(shu)》中表示，政府應承擔(dan)起構建住(zhu)房(fang)(fang)(fang)保(bao)(bao)障體(ti)系的重任，努力成為構建保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供應體(ti)系的主體(ti)。中央政府和(he)地方政府各盡其職(zhi)，如中央政府要逐年提(ti)高(gao)財(cai)政對住(zhu)房(fang)(fang)(fang)保(bao)(bao)障的投入，提(ti)高(gao)保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供應能力；地方政府要根據(ju)中央精神(shen)制定(ding)具體(ti)的可操作(zuo)的政策。

    具體而(er)言，在資金問題上，王(wang)玨林(lin)認為，今年(nian)任務的確(que)比較(jiao)重，地方政府困難也比較(jiao)多(duo)，但(dan)通過政府投入、銀行支持(chi)、引入社(she)會資金等(deng)各種(zhong)辦法(fa)，“都會解決的”。

    今(jin)年兩會(hui)(hui)期間，住房和城鄉建(jian)設(she)部副部長齊(qi)驥在(zai)記者會(hui)(hui)上表示，今(jin)年將通過一般預算安排、提(ti)取土地出讓(rang)凈(jing)收(shou)益、住房公積金(jin)增值收(shou)益以及積極引(yin)導社會(hui)(hui)資金(jin)參與等方式，確(que)保保障(zhang)房建(jian)設(she)資金(jin)的落(luo)實(shi)。

    另外(wai)，記(ji)者(zhe)從一次內部會議上(shang)獲悉，在開(kai)拓政府籌資(zi)渠道方(fang)(fang)面(mian)，國有(you)資(zi)本收益有(you)望為保障房提(ti)供一定資(zi)金支持。特別是‘十二五’期間，隨著國有(you)資(zi)本收益上(shang)繳比例逐步提(ti)高，新增的(de)上(shang)繳部分將(jiang)為民(min)生方(fang)(fang)面(mian)作貢獻。

    在保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)(fang)供(gong)地方面(mian)，國土資源部披露的2010年計劃顯(xian)示(shi)，保(bao)(bao)障(zhang)性住房(fang)(fang)、棚戶區改造和中(zhong)(zhong)小(xiao)套型商品(pin)房(fang)(fang)用(yong)(yong)(yong)地計劃供(gong)應(ying)量占住房(fang)(fang)用(yong)(yong)(yong)地計劃供(gong)應(ying)總量的77%，其中(zhong)(zhong)，保(bao)(bao)障(zhang)性住房(fang)(fang)用(yong)(yong)(yong)地為24000多公頃。2011年保(bao)(bao)障(zhang)性安(an)居工程用(yong)(yong)(yong)地和中(zhong)(zhong)小(xiao)套型商品(pin)房(fang)(fang)用(yong)(yong)(yong)地計劃是17.13萬公頃，占比78.6%，比去(qu)年提高2個(ge)百分(fen)點。保(bao)(bao)障(zhang)性安(an)居工程用(yong)(yong)(yong)地計劃供(gong)應(ying)7.74萬公頃，占比35.5%。

    事(shi)實上，隨著各地保(bao)障(zhang)房計劃的陸續(xu)推(tui)出，近(jin)期土地市(shi)場上保(bao)障(zhang)房用(yong)地供應的比(bi)重已明顯提高(gao)。據中(zhong)原地產監測(ce)，第一季(ji)度(du)上海新增住宅用(yong)地中(zhong) 的 保(bao) 障(zhang) 房 用(yong) 地 所 占(zhan) 比(bi) 重 接(jie) 近(jin)45%，成都(dou)和蘇州的保(bao)障(zhang)房用(yong)地所占(zhan)比(bi)例更高(gao)。據統計，第一季(ji)度(du)成都(dou)新增住宅用(yong)地中(zhong)的保(bao)障(zhang)房用(yong)地占(zhan)比(bi)高(gao)達87.5%，蘇州推(tui)出的8公(gong)頃宅地則全部為(wei)保(bao)障(zhang)房用(yong)地。

    有業(ye)內(nei)人士(shi)預(yu)計，2011年的(de)保(bao)(bao)障房供地(di)總量創新高無疑有利于保(bao)(bao)證開工建(jian)設規(gui)模，而(er)隨著保(bao)(bao)障房的(de)入市(shi)，市(shi)場結構也(ye)將發(fa)生變化(hua)。

    《房(fang)地(di)(di)產藍(lan)皮書》認為，2011年(nian)住(zhu)(zhu)房(fang)市場供(gong)(gong)給結構將(jiang)(jiang)出現分化。在(zai)(zai)中高檔(dang)大戶(hu)型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)(gong)給和供(gong)(gong)給預期將(jiang)(jiang)呈緊縮態(tai)勢(shi)的(de)同時，各類保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)陸續入(ru)(ru)市加大低(di)檔(dang)住(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)(gong)給力(li)度(du)。考慮住(zhu)(zhu)房(fang)建(jian)設周期，前(qian)期小戶(hu)型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)用地(di)(di)供(gong)(gong)給增長和保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)建(jian)設加速將(jiang)(jiang)在(zai)(zai)2011年(nian)形成可(ke)(ke)觀的(de)實際供(gong)(gong)給能力(li)，從而大大改善中小戶(hu)型(xing)的(de)低(di)檔(dang)住(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)(gong)需矛盾。另一方面，“年(nian)內(nei)商品(pin)(pin)房(fang)價可(ke)(ke)能進入(ru)(ru)相(xiang)持態(tai)勢(shi)，中高檔(dang)商品(pin)(pin)房(fang)價存在(zai)(zai)走高壓(ya)力(li)，低(di)檔(dang)商品(pin)(pin)房(fang)價存在(zai)(zai)下(xia)(xia)調壓(ya)力(li)。納入(ru)(ru)保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)統計(ji)的(de)平(ping)均房(fang)價可(ke)(ke)能呈下(xia)(xia)調趨(qu)勢(shi)。”尚教(jiao)蔚說。