2011年行(xing)至(zhi)中段，1000萬套(tao)保障性安(an)居(ju)工程建設任務進入執(zhi)行(xing)的(de)核(he)心期(qi)。在資金和供地的(de)雙(shuang)重壓力下，地方政府為了完成(cheng)任務各(ge)出奇(qi)謀，高息(xi)借債(zhai)、商品房配建、整(zheng)體打包給大(da)企業等等現象開始(shi)浮出水面。而在大(da)規(gui)模建設之后(hou)，后(hou)續(xu)的(de)分配問(wen)(wen)題、管(guan)理問(wen)(wen)題、社區配套(tao)服務乃至(zhi)建筑(zhu)質量也都不是小事。本報將從今日起刊發5篇報道，**保障房大(da)規(gui)模擴容背后(hou)的(de)隱憂。

    繼向各地派(pai)駐(zhu)巡查員之后，住房和(he)城鄉建(jian)設部再(zai)度發文督促地方政府加快保障(zhang)性安居工(gong)程建(jian)設。

    據接近住建(jian)部(bu)的(de)人士(shi)透露(lu)，為(wei)了確保地方政府按(an)時按(an)量完成年度保障(zhang)房開工計劃，住建(jian)部(bu)下發《關于公(gong)開城鎮保障(zhang)性安居(ju)工程(cheng)建(jian)設(she)信息的(de)通(tong)知》（以下簡稱(cheng)《通(tong)知》）。

    根據《通知》，截(jie)至6月(yue)6日，各地方(fang)政府需要公布保障房(fang)的項(xiang)目進(jin)程，包括(kuo)年度(du)保障房(fang)計劃、開工項(xiang)目以及竣工項(xiang)目信息等。

    公開上述(shu)信息的(de)目(mu)的(de)，一是接受當(dang)地(di)群眾和輿論的(de)監督(du)，二是便于住建部動態掌握地(di)方政(zheng)府真(zhen)實的(de)保障性安(an)居工程(cheng)開竣(jun)工情況。

    上述接近住建(jian)部的(de)人(ren)士表示，地(di)方(fang)政府需要公布資金(jin)、土地(di)等(deng)落實情況(kuang)，而最讓地(di)方(fang)政府頭疼的(de)，是資金(jin)問題。

    社會資金注入保障房建設

    “面對(dui)8000億的(de)資(zi)金缺口，地方(fang)政府解(jie)決保障(zhang)房資(zi)金瓶頸(jing)的(de)主(zhu)要方(fang)式是創新融資(zi)模式，積極引(yin)導社會資(zi)金參與。”中(zhong)通銀(yin)泰投(tou)資(zi)管(guan)理公司總裁李桂(gui)忠在“第四屆中(zhong)國EMBA年度(du)觀點”向記者表示。

    像財力相對薄(bo)弱的(de)貴州(zhou)省貴陽市，保障房建設對社會資金的(de)需求就十分迫切(qie)。

    貴陽(yang)市住建局(ju)的(de)人士(shi)向(xiang)記者表示，對于(yu)貴陽(yang)這樣欠發達的(de)地區來說，如(ru)果不(bu)創新融資模式，借助社會資本，保障房建設幾乎是一個(ge)不(bu)可能完成的(de)任務。

    據貴(gui)陽市(shi)(shi)住(zhu)建局(ju)公開資料，2011年(nian)，該市(shi)(shi)保障性安(an)居工(gong)程目(mu)標為200萬平(ping)方米。同比翻一番。截至2015年(nian)，該市(shi)(shi)將至少新建30萬套公租(zu)房房源，保障房覆蓋(gai)面接近或達到20%。

    目前，貴陽市通過發(fa)(fa)行政(zheng)府債券募集了(le)10億-15億的(de)資金，向(xiang)國(guo)家(jia)開發(fa)(fa)銀行申(shen)請廉租(zu)房(fang)等保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)建設40億元貸(dai)款。此外，據上述貴陽市住建局的(de)人(ren)士介紹，貴陽市還采(cai)取了(le)吸納信托基(ji)金參(can)與保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)建設，以及政(zheng)府捆綁企(qi)業共同完成保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)建設的(de)方式。

    據(ju)記(ji)者了解(jie)，貴陽市與(yu)(yu)北京國際信托有限公司已達成合作，簽訂了50億元的意向性(xing)協議。此外，貴州省本土房(fang)企中天城投也與(yu)(yu)省政(zheng)府(fu)簽訂“十(shi)二五(wu)”保障房(fang)的建設協議，投資200億元，承擔20萬套保障房(fang)的任務量。

    按前述(shu)貴陽市住(zhu)建局人士的表述(shu)，貴陽市的保障(zhang)房建設資金缺口目前已全(quan)部填(tian)補(bu)。

    根據(ju)貴(gui)州省《加(jia)強社(she)(she)會力(li)量參與保(bao)障性(xing)安居工(gong)程建(jian)設(she)和運營管(guan)理指導意見》，民營資(zi)(zi)本可(ke)以(yi)通過三種模式參與保(bao)障房，一(yi)(yi)是(shi)土(tu)地有償取得(de)，社(she)(she)會力(li)量全額投(tou)資(zi)(zi)建(jian)設(she)，并擁有完全產權(quan)；二(er)是(shi)，土(tu)地由(you)行政(zheng)劃撥(bo)取得(de)，政(zheng)府以(yi)土(tu)地價格(ge)的(de)優惠額度(du)折算為(wei)資(zi)(zi)本入股(gu)，社(she)(she)會力(li)量以(yi)項目建(jian)設(she)投(tou)入資(zi)(zi)金入股(gu)的(de)方式共同籌建(jian)，按比例分享(xiang)產權(quan)或(huo)經營收益權(quan)；三是(shi)，政(zheng)府免費劃撥(bo)土(tu)地，由(you)社(she)(she)會力(li)量代建(jian)，建(jian)成(cheng)后政(zheng)府回購，保(bao)證(zheng)社(she)(she)會力(li)量一(yi)(yi)定(ding)的(de)利潤(run)率。

    而根(gen)據中(zhong)天(tian)城投的(de)公告，其代(dai)建經濟適用(yong)房和(he)安置(zhi)房的(de)收益可(ke)達8%甚至更高。

    中天城投集團副總裁張智表(biao)示，政府(fu)回購經濟適(shi)用房時給予5%的(de)(de)(de)利潤空間(jian)和(he)管(guan)理(li)費用，此(ci)外，保(bao)障房建設(she)過程(cheng)中會享受土地出(chu)讓金的(de)(de)(de)優惠和(he)所得稅的(de)(de)(de)返還(huan)等，保(bao)障房項目配備的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)網點(dian)、店(dian)鋪(pu)也將通過出(chu)租以及出(chu)售(shou)的(de)(de)(de)方式為企業(ye)增加收入(ru)。

    目前(qian)(qian)，北京(jing)、廣州、河北、湖南等各地(di)區(qu)等均(jun)開始建立地(di)方(fang)保障房融(rong)資平(ping)臺(tai)，以各種優惠(hui)政策吸引社(she)會力量(liang)的參(can)與。日(ri)前(qian)(qian)，北京(jing)市土地(di)儲備整理(li)中心(xin)以北京(jing)市的土地(di)儲備為抵押，向中國人壽等7家(jia)保險公司(si)融(rong)資，融(rong)資規模高達800億。

    高負債融資暗藏風險

    在地方政府(fu)積極吸引(yin)民間資本參與保(bao)障房建設(she)的(de)同時，融資風險也隨(sui)之(zhi)凸顯。

    以貴陽為例(li)，5月(yue)11日，中融信(xin)托發(fa)行的“貴陽義信(xin)麒麟苑經(jing)濟(ji)適用住房（含廉(lian)租房）項目(mu)(mu)股(gu)權投資集合資金信(xin)托計(ji)劃”因高收益(yi)率而廣受追捧。據悉，該(gai)項目(mu)(mu)的融資規模為2.2億(yi)，最高收益(yi)率為11.5%。

    對于(yu)如此高的投(tou)資收益(yi)，中國房地產學(xue)會副會長陳(chen)國強（微博）表示疑惑。

    陳國強表示(shi)，保障房(fang)的(de)(de)收(shou)益率(lv)一般(ban)在(zai)3%左右(you)，而該信托(tuo)的(de)(de)收(shou)益率(lv)高達(da)11.5%，兩者差距(ju)明顯。此(ci)外，從信托(tuo)的(de)(de)回收(shou)周期(qi)來看(kan)，上訴信托(tuo)產品的(de)(de)周期(qi)為18個月。一般(ban)說來，政府的(de)(de)保障房(fang)項目(mu)大(da)概(gai)在(zai)20年(nian)左右(you)才能(neng)收(shou)回成本。

    對(dui)此，該(gai)信托項目(mu)的(de)負責(ze)人解釋稱，該(gai)項目(mu)的(de)土(tu)地為政(zheng)府劃撥(bo)，建(jian)(jian)設成本較低，廉(lian)租房建(jian)(jian)成后由政(zheng)府回購，經濟適(shi)用房可以入市交易，因此能夠加快完成資(zi)金(jin)的(de)回籠，保證投資(zi)收(shou)益率(lv)。

   ; 據輝瑞(rui)投資(zi)有(you)限公司(si)高級戰略經理黃鑫介紹，信(xin)托產品的高收益(yi)率可以保證銷售，推進保障房項(xiang)(xiang)目的融資(zi)開展，但另(ling)一方面也推高了其(qi)融資(zi)成本(ben)。按照(zhao)融資(zi)收益(yi)10%來(lai)算，該項(xiang)(xiang)目的融資(zi)成本(ben)將達到2200萬元。

    黃鑫介紹，地方(fang)政(zheng)府(fu)求助信托資(zi)金，一方(fang)面(mian)是(shi)由于其保障(zhang)房建設資(zi)金的饑渴表現，另(ling)一方(fang)面(mian)，通貨膨脹(zhang)下，銀根不斷緊縮，地方(fang)政(zheng)府(fu)不得(de)不轉向(xiang)資(zi)金運用(yong)靈活、審批投放速度快的信托資(zi)金。

    不(bu)過(guo)，信托(tuo)融資(zi)的利(li)息較高(gao)，除非保障(zhang)房(fang)項(xiang)目有較好(hao)的收(shou)益，否則，信托(tuo)資(zi)金(jin)綁定保障(zhang)房(fang)可能造成兩敗俱傷。

    記者了解(jie)，除(chu)了貴州以外，湖北、湖南、內蒙古、吉林等各省份都(dou)開始積極(ji)向信托(tuo)求(qiu)“錢”。在已發行的(de)諸多保障(zhang)房信托(tuo)產品當中，僅有20%的(de)投資(zi)人是機(ji)構(gou)，80%的(de)投資(zi)人都(dou)是個人。由于很多信托(tuo)公(gong)司將投資(zi)門檻降低到了100萬元，信托(tuo)產品成了理財的(de)工(gong)具(ju)。

    陳國強表示，保障房項目(mu)利潤規定(ding)在3%-5%左右，因此10%以上的(de)融資(zi)成(cheng)本(ben)，肯定(ding)是(shi)要虧的(de)。但是(shi)投資(zi)者仍(reng)然踴躍，背(bei)后動因是(shi)地方(fang)政府給保障房項目(mu)配套了大(da)量的(de)商(shang)品(pin)房和商(shang)業開發(fa)項目(mu)，歸(gui)根到底，保障房高息(xi)融資(zi)產品(pin)的(de)回報依托(tuo)的(de)仍(reng)然是(shi)地方(fang)政府賣地的(de)土(tu)地財政收益托(tuo)底。

    而今(jin)年1-4月(yue)份(fen)，全(quan)國土(tu)(tu)地出讓成交同比下滑40%以(yi)上，如果全(quan)年土(tu)(tu)地出讓收入持續降低，一大批依(yi)托政府信(xin)用擔(dan)保的高息(xi)投資，將不可(ke)避(bi)免要面臨償(chang)還風險。

    隨著住建部巡查和督促地(di)方公開保障(zhang)性(xing)安居工程項目(mu)(mu)建設(she)進(jin)展(zhan)，地(di)方政府建設(she)保障(zhang)性(xing)安居工程項目(mu)(mu)的資金(jin)渴求進(jin)一步(bu)增加，由此帶來(lai)的金(jin)融(rong)風險不可小(xiao)視。