全國“兩會”臨(lin)近,各(ge)地陸續出爐的(de)樓市(shi)成(cheng)交數(shu)據顯示,2月一線(xian)城市(shi)成(cheng)交量大幅跳水(shui),不少業內人士(shi)認為(wei)這是調(diao)控(kong)成(cheng)效(xiao)初(chu)顯。不過,“量跌價挺”的(de)局面使得高(gao)房(fang)價依舊成(cheng)為(wei)代(dai)表、委(wei)員們最為(wei)關心的(de)話題(ti)(ti)之一,多份議案提案均直指當前樓市(shi)問題(ti)(ti)。代(dai)表、委(wei)員的(de)“狂轟濫炸”是否會導(dao)致中央繼續調(diao)控(kong)樓市(shi)?“兩會”是否會成(cheng)為(wei)今年(nian)樓市(shi)的(de)一個分水(shui)嶺呢?

　　2月京滬深穗成交跳水房價未降

　　地方調控被質疑“太溫柔”

　　上周,國務(wu)院(yuan)總理(li)溫家寶與網友在線交流時,有(you)網友就向他表示(shi)(shi)雖然(ran)樓(lou)市頻(pin)出(chu)重拳,但仍擔心拉不(bu)住這匹(pi)脫韁的野馬。對此溫家寶表示(shi)(shi),政府有(you)責任管好房地(di)產(chan)市場(chang),將依法對圈地(di)不(bu)用(yong)、捂盤惜售(shou)、哄抬(tai)房價(jia)的違法違規行(xing)為(wei)進行(xing)懲處。“我有(you)決心,本(ben)屆(jie)政府任期內(nei)能把這件事情管好,使(shi)房地(di)產(chan)市場(chang)健康(kang)發展,使(shi)房價(jia)能夠保持在一個(ge)合理(li)的價(jia)位。”

　　不過溫家寶所強調的針對房(fang)地(di)產市場(chang)四個方面的調控措(cuo)施基本仍(reng)是對“國4條(tiao)(tiao)”、“國11條(tiao)(tiao)”政策(ce)的重申。而“國4條(tiao)(tiao)”、“國11條(tiao)(tiao)”出臺后,雖然(ran)各(ge)地(di)———尤(you)其(qi)是一線城市成交量(liang)出現下跌,但房(fang)價仍(reng)然(ran)維(wei)持高位,甚至(zhi)有繼續上漲(zhang)的跡象。

　　剛出爐的2月(yue)(yue)數據顯示,北京期房(fang)(fang)網(wang)上簽約總(zong)量(liang)(liang)為(wei)(wei)8322套(tao)(tao),為(wei)(wei)1月(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)的75%,剔除經濟適用房(fang)(fang)和限價(jia)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)之后的商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)簽約套(tao)(tao)數為(wei)(wei)4012套(tao)(tao),成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)僅相當于上月(yue)(yue)6463套(tao)(tao)的六成(cheng)；上海全市商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)為(wei)(wei)32萬平方(fang)米,與1月(yue)(yue)份相比大(da)幅減少(shao)54.29%,已(yi)是(shi)連續兩個月(yue)(yue)出現逾(yu)半跌幅,并(bing)創造了自2005年以來的最低紀錄(lu)；廣州2月(yue)(yue)全市一手住宅(zhai)網(wang)簽3494套(tao)(tao),同比下降(jiang)47%,環比則(ze)縮水一半；在深圳(zhen),2月(yue)(yue)新建商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)銷售面(mian)積(ji)共(gong)計(ji)91216平方(fang)米,比去年同期下降(jiang)75%,環比下降(jiang)74%。不過(guo)從房(fang)(fang)價(jia)來看(kan),總(zong)體仍(reng)處于高位并(bing)未出現太大(da)調整。

　　業內人士(shi)分析,2月成交量下跌有(you)其(qi)客(ke)觀原因,如逢年過節(jie)、新(xin)貨偏少等(deng)因素,但還是體現出(chu)了調控政策(ce)的成效初顯。不過,僅(jin)從“國4條(tiao)”、“國11條(tiao)”來看(kan),調控總(zong)體溫和,加上目前開發商手(shou)頭(tou)資金仍較(jiao)充裕,并不急于(yu)買房,也(ye)就咬著(zhu)房價(jia)不松了。

　　此外,近期各(ge)地(di)也陸續(xu)出臺了落實“國11條”的(de)(de)地(di)方性樓(lou)市(shi)調(diao)(diao)控政(zheng)(zheng)(zheng)策,如“京11條”、“粵4條”等(deng)等(deng)。但這些政(zheng)(zheng)(zheng)策一(yi)出,就被(bei)不(bu)(bu)少(shao)網(wang)友(you)和市(shi)民質(zhi)疑“太溫柔”,認(ren)為(wei)多(duo)數(shu)只是對現(xian)有(you)政(zheng)(zheng)(zheng)策的(de)(de)重申(shen)。一(yi)位不(bu)(bu)愿意透露姓名(ming)的(de)(de)專家直指,受(shou)土地(di)財政(zheng)(zheng)(zheng)影(ying)響,與(yu)中央政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)相比(bi),各(ge)地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)顯然被(bei)房地(di)產(chan)捆綁得更(geng)厲(li)害,因此當樓(lou)市(shi)不(bu)(bu)景氣(qi)中央“救市(shi)”時(shi),地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)肯定會出臺更(geng)多(duo)的(de)(de)利好措施；而當樓(lou)市(shi)需要調(diao)(diao)控時(shi),地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)也幾乎不(bu)(bu)可(ke)能(neng)收(shou)得比(bi)中央更(geng)緊。

　　因此(ci),在(zai)2010年供應總(zong)體(ti)偏緊的(de)情況下(xia),現有調控政(zheng)策能否(fou)真正讓房價穩(wen)定下(xia)來,不少業內(nei)人士均表(biao)示還(huan)有待觀察。

　　房價剎不住車引發多重擔憂

　　“兩會”后可能出臺新政

　　在這樣的(de)(de)背景下,今年的(de)(de)全國“兩會”,房地產市場(chang)勢(shi)必仍將是一個繞(rao)不過去的(de)(de)話題,尤其是房價(jia)瘋漲了一年之后仍然煞不住車,更加劇了代表委員們的(de)(de)擔憂(you)。

　　“現在一些人用于還(huan)房貸的(de)(de)支出占(zhan)到了收入的(de)(de)30%-50%,甚至更高,購房壓力讓(rang)許(xu)多年輕人背上了沉重的(de)(de)包袱,形成(cheng)所(suo)(suo)謂的(de)(de)‘房奴(nu)’。”全(quan)國政協委員、山東經(jing)濟(ji)學院房地產經(jing)濟(ji)研究所(suo)(suo)名(ming)譽所(suo)(suo)長郭松海說,“這會(hui)嚴(yan)重影響(xiang)他(ta)們的(de)(de)消費(fei)支出,從(cong)而對消費(fei)形成(cheng)抑制。”

　　全國(guo)政協委員、中國(guo)工商銀(yin)行原監(jian)事長王(wang)為(wei)強則(ze)表示,房價短期(qi)內(nei)上升過快,房地產市場增(zeng)速過度,會給金融機(ji)構帶來系統性風險。他還指出,居(ju)民申(shen)請(qing)貸款,用(yong)于購買多(duo)套房屋和投資炒房的行為(wei)增(zeng)多(duo),也就是說一人多(duo)貸,導致借款人不能及(ji)時(shi)還貸的風險加大。

　　此外,“地王”頻出、地價(jia)不斷攀(pan)高(gao),大型(xing)房(fang)(fang)企(qi)對中小企(qi)業的(de)擠出效應也(ye)日益明顯；高(gao)地價(jia)也(ye)必然導致高(gao)附加值的(de)豪宅越來越多,普(pu)(pu)通商品(pin)住房(fang)(fang)的(de)供(gong)應也(ye)將受到擠壓(ya)。這些都與當前中央調控樓市(shi)時希望增加普(pu)(pu)通商品(pin)住房(fang)(fang)、中小戶(hu)型(xing)供(gong)應的(de)精(jing)神相悖。

　　其(qi)實(shi),中(zhong)央層面(mian)對于樓(lou)市(shi)的(de)(de)關注并沒有(you)懈怠。春節前(qian),一(yi)次被稱(cheng)為中(zhong)國(guo)有(you)史以來(lai)(lai)規模最(zui)大、覆蓋最(zui)廣的(de)(de)針對房地產調(diao)控政策落(luo)實(shi)情(qing)況(kuang)(kuang)的(de)(de)九部(bu)委聯合督察展開(kai)。這次督察的(de)(de)一(yi)項重(zhong)要內容就是此前(qian)出臺的(de)(de)“國(guo)11條”的(de)(de)調(diao)控效(xiao)果(guo)以及各地的(de)(de)落(luo)實(shi)情(qing)況(kuang)(kuang)。也就是說,中(zhong)央對于樓(lou)市(shi)的(de)(de)動(dong)態把握開(kai)始(shi)比以往更為及時,而按照國(guo)務(wu)院要求,在全國(guo)“兩(liang)會”召開(kai)之前(qian),所有(you)督察工作必須完成(cheng),最(zui)終督察情(qing)況(kuang)(kuang)報(bao)告將會呈送國(guo)務(wu)院,成(cheng)為有(you)關部(bu)門(men)考慮未來(lai)(lai)的(de)(de)樓(lou)市(shi)調(diao)控政策的(de)(de)依據。

　　因此不少業內(nei)人士(shi)預測,今(jin)年1月前后(hou)的一系列樓(lou)市調控(kong)政(zheng)策(ce)只是一個(ge)逗號,“兩會”過后(hou),中央還可能繼續(xu)出臺(tai)新政(zheng)。隨著會期越來越臨近,會后(hou)樓(lou)市政(zheng)策(ce)走向(xiang)以及“兩會”是否會成為今(jin)年樓(lou)市的一個(ge)分水(shui)嶺的懸(xuan)念縈繞在了各方心頭。

　　下一步調控或包括信貸、財稅、融資等措施

　　開發商最憂按揭再收緊

　　按(an)照“國(guo)4條(tiao)”、“國(guo)11條(tiao)”所定基調和主要精(jing)神,下一步最有可能將(jiang)在信貸、財(cai)稅、企業融資、土地等方面出臺更加嚴(yan)厲的后續措(cuo)施(shi)。

　　近(jin)期,控制流動性的(de)政策(ce)頻發。據監(jian)管層人士此(ci)前透露,2月(yue)第一周的(de)信貸總量已經減少,而(er)且各家銀行上報(bao)的(de)2月(yue)信貸計劃(hua)規模都比1月(yue)少了很多。因(yin)此(ci)2、3月(yue)新增(zeng)貸款很可能因(yin)為(wei)略顯強勢的(de)調控而(er)下滑(hua)。

　　銀(yin)行控制(zhi)信貸(dai)(dai)規模,首當其沖的(de)就是個人按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)。不僅二套房貸(dai)(dai)被(bei)嚴格收緊,連首套房貸(dai)(dai)優惠(hui)(hui)也被(bei)部分銀(yin)行取消,利(li)率(lv)優惠(hui)(hui)從7折(zhe)提(ti)至了8.5折(zhe)。銀(yin)監會(hui)也再次(ci)重申,商業銀(yin)行應(ying)堅決控制(zhi)投資投機(ji)性購房貸(dai)(dai)款(kuan)。在嚴格二套房貸(dai)(dai)的(de)同時,還要(yao)大幅度提(ti)高(gao)三套以上個人按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)首付和利(li)率(lv)要(yao)求。

　　一位開發(fa)商表(biao)示,他最擔心的(de)(de)是“銀行按(an)揭貸款(kuan)政策(ce)繼續收緊”。其實,他所面臨的(de)(de)資金壓力可(ke)能將不僅僅來源于按(an)揭貸款(kuan)的(de)(de)收緊。據媒體報道(dao),今年(nian)銀行業還會格外加強對開發(fa)貸款(kuan)的(de)(de)控制,將對國(guo)土資源部門認定(ding)的(de)(de)建設用地閑置2年(nian)以上的(de)(de)房(fang)地產項目,禁(jin)止發(fa)放(fang)開發(fa)貸款(kuan)。

　　記者還(huan)了(le)解(jie)到(dao),目前證監(jian)會也(ye)正(zheng)在聯合國土資(zi)源部等,擬訂上市(shi)公(gong)司募集(ji)資(zi)金管(guan)(guan)理(li)新政,旨在確定更為明確、細致(zhi)嚴格的(de)審核(he)標(biao)準(zhun),從而把(ba)好房企土地(di)(di)融資(zi)的(de)“閘門”。國土部近(jin)期也(ye)擬出臺(tai)一個關于加(jia)強(qiang)房地(di)(di)產(chan)用(yong)地(di)(di)供(gong)應和(he)監(jian)管(guan)(guan)的(de)文件,內容(rong)將(jiang)以(yi)加(jia)強(qiang)保障性住房用(yong)地(di)(di)供(gong)應、加(jia)強(qiang)土地(di)(di)供(gong)出之(zhi)后的(de)管(guan)(guan)理(li),以(yi)及強(qiang)化房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)閑(xian)置土地(di)(di)監(jian)管(guan)(guan)等為主。

　　此外,去年底保(bao)監會起草的《保(bao)險(xian)資(zi)金運用管(guan)理(li)暫行辦法(fa)(草案)》開始(shi)面向社會公(gong)開征(zheng)求意(yi)見,并(bing)已于2月(yue)初上(shang)交保(bao)監會主(zhu)席辦公(gong)會議審(shen)議并(bing)原則(ze)通過(guo)。目前已上(shang)報國務(wu)院擇機(ji)發布。與征(zheng)求意(yi)見稿相比,保(bao)險(xian)資(zi)金投(tou)資(zi)不動(dong)產(chan)的門檻被進一步提高了(le)。

　　還(huan)值得關注的是,財稅新政(zheng)也在(zai)醞釀之中。雖然物業(ye)稅實現全面空轉(zhuan)后,有(you)稅務專(zhuan)家私下(xia)透(tou)露,短期(qi)之內推行的難(nan)度仍然很大(da),甚至年內推出(chu)試(shi)點的可能性(xing)也不大(da),但是今年房產稅改革有(you)望先(xian)期(qi)破(po)冰(bing),這將為從根本上遏制住(zhu)部分(fen)城市的房價過快上漲鋪平道路。