樓價大幅下滑，各地樓盤降價的消息不斷出現，造成住戶“抗議”不斷……面對號稱史上最嚴厲的調控政策，房價“hold不住”了。記者對上市房企三季度的業績進行梳理，在銷售量普遍下滑的形勢下，迫于近期銷售壓力，部分龍頭房企開打價格戰。
　　上市房企三季度存量再增

　　前(qian)三(san)(san)季度過后，調(diao)控的影(ying)響(xiang)開始大(da)面積體現到上(shang)市(shi)公(gong)司的財(cai)務報表中(zhong)，上(shang)市(shi)房企存貨高(gao)企。截至(zhi)10月(yue)末，滬深兩市(shi)交易(yi)所公(gong)布的131家上(shang)市(shi)房企三(san)(san)季報中(zhong)，在營業收入和凈利潤(run)兩項核心指標上(shang)，前(qian)三(san)(san)季度同比增速放緩(huan)，第三(san)(san)季度環比大(da)幅下(xia)降，其中(zhong)凈利潤(run)下(xia)降近三(san)(san)成。

　　從明細來看，前三季度(du)131家(jia)A股上(shang)(shang)市(shi)房(fang)(fang)企合計實(shi)現(xian)營(ying)業收入(ru)2092億(yi)(yi)元，同比(bi)增(zeng)長(chang)14.4%；合計實(shi)現(xian)凈(jing)利(li)潤(run)(run)263.8億(yi)(yi)元，同比(bi)增(zeng)長(chang)14.31%。同時，131家(jia)A股上(shang)(shang)市(shi)房(fang)(fang)企第三季度(du)合計實(shi)現(xian)營(ying)業收入(ru)699.58億(yi)(yi)元，環(huan)比(bi)下降(jiang)(jiang)8.15%；合計實(shi)現(xian)凈(jing)利(li)潤(run)(run)73.19億(yi)(yi)元，環(huan)比(bi)下降(jiang)(jiang)29.36%。其中，凈(jing)利(li)潤(run)(run)環(huan)比(bi)下降(jiang)(jiang)的公司共77家(jia)，占(zhan)比(bi)達58.7%。萬科、招商地(di)產、金地(di)集團等一線房(fang)(fang)企三季度(du)業績均出現(xian)不同程度(du)下滑。

　　從(cong)存(cun)貨(huo)指標來(lai)看，131家(jia)(jia)房(fang)企三季度末(mo)存(cun)貨(huo)達9838億(yi)元，較去(qu)年同(tong)期(qi)的6788億(yi)元大增44.93%；同(tong)時(shi)，131家(jia)(jia)房(fang)企今(jin)年6月底(di)存(cun)貨(huo)為8759億(yi)元，第三季度環(huan)比增幅達12.31%。積壓(ya)跡象(xiang)明顯。

　　其中，庫(ku)存最高的(de)(de)前幾名(ming)房(fang)企分別為(wei)：萬(wan)科、金地、招商、首(shou)開、濱江集團(tuan)。這幾家(jia)房(fang)企的(de)(de)庫(ku)存總(zong)額高達4540.7億元，總(zong)量同比(bi)增幅高達46.87%，快(kuai)于行業整體水平。

　　值得(de)注意的(de)(de)是，雖然(ran)存(cun)貨合(he)計仍在持續增長(chang)，但存(cun)貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)指標顯示，今(jin)(jin)年(nian)第(di)三(san)(san)季度(du)(du)(du)房地產(chan)公(gong)司顯然(ran)已開始加大(da)促(cu)銷力(li)度(du)(du)(du)，大(da)部分(fen)房企的(de)(de)三(san)(san)季度(du)(du)(du)存(cun)貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)比上半年(nian)有了增長(chang)，平(ping)均(jun)(jun)存(cun)貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)從今(jin)(jin)年(nian)上半年(nian)的(de)(de)0.5697%，上升(sheng)至今(jin)(jin)年(nian)三(san)(san)季度(du)(du)(du)的(de)(de)0.7367%；而去年(nian)三(san)(san)季度(du)(du)(du)上市房企的(de)(de)存(cun)貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)平(ping)均(jun)(jun)值僅有0.52%。分(fen)析人(ren)士認為，隨著年(nian)末回款壓(ya)力(li)的(de)(de)增大(da)，預計在四季度(du)(du)(du)房地產(chan)公(gong)司的(de)(de)存(cun)貨周(zhou)轉(zhuan)率(lv)會進(jin)一步(bu)提升(sheng)。

    調控不可回頭

　　自2009年12月以來，房地產調控(kong)政策可謂是一浪(lang)高過(guo)一浪(lang)，但眼下，在各地降價(jia)潮(chao)和(he)放松限購令的(de)呼聲下，調控(kong)政策似乎將(jiang)慢慢轉向風(feng)平浪(lang)靜。

　　10月27日，在(zai)十一(yi)屆全(quan)(quan)國(guo)人大常委(wei)會(hui)第二十三次會(hui)議上，對于(yu)全(quan)(quan)國(guo)人大常委(wei)會(hui)財經委(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)副主任委(wei)員(yuan)(yuan)吳曉靈的(de)(de)(de)(de)一(yi)番“目前限(xian)購政(zheng)策太嚴厲”的(de)(de)(de)(de)說法，住房(fang)和城鄉建設(she)部(bu)(bu)部(bu)(bu)長姜(jiang)偉新的(de)(de)(de)(de)解釋(shi)是(shi)，限(xian)購是(shi)個行政(zheng)辦法，是(shi)不得已而采取的(de)(de)(de)(de)辦法，并(bing)稱“在(zai)住房(fang)信(xin)息完(wan)善(shan)后將不再限(xian)購”。這一(yi)解釋(shi)當即(ji)被(bei)市場(chang)推測為房(fang)地產調控(kong)放松(song)的(de)(de)(de)(de)信(xin)號。但隨后國(guo)務院的(de)(de)(de)(de)表態擊退(tui)了這一(yi)猜想。

　　10月29日，國務(wu)院(yuan)總理溫家寶主持召開了國務(wu)院(yuan)常(chang)務(wu)會議。會議提出，堅定不(bu)移地(di)搞好房地(di)產調控(kong)。各地(di)政府要切(qie)實負(fu)起責任，繼續(xu)嚴格(ge)執行政策，進(jin)一步鞏固調控(kong)成果。

　　清華大(da)學中(zhong)國與(yu)世界經濟(ji)(ji)(ji)研究中(zhong)心主任李稻葵(kui)近(jin)期在2011匯豐(feng)財(cai)富(fu)論壇上(shang)則表示，房地(di)產(chan)價(jia)(jia)格(ge)的調(diao)控(kong)不可(ke)能(neng)走回頭路，即使中(zhong)國經濟(ji)(ji)(ji)增長速(su)度再次(ci)放(fang)緩，也不會對房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)政(zheng)策進(jin)行大(da)調(diao)整(zheng)。李稻葵(kui)說(shuo)，中(zhong)國當前經濟(ji)(ji)(ji)格(ge)局正在發生(sheng)變化，過去若(ruo)干年靠(kao)(kao)高投資，靠(kao)(kao)地(di)方(fang)政(zheng)府賣地(di)，靠(kao)(kao)房地(di)產(chan)蓬(peng)勃發展的這(zhe)種比較簡(jian)單、粗(cu)魯、原始的發展方(fang)式已走到盡頭，房地(di)產(chan)價(jia)(jia)格(ge)不可(ke)能(neng)再像過去幾年那樣以每(mei)年10%以上(shang)的速(su)度上(shang)升。

　　“房地(di)產(chan)價(jia)格的調控不可能(neng)走(zou)回(hui)頭路，不是因為經濟問題，增長速(su)度再往下降我也不認為房地(di)產(chan)會(hui)重新(xin)回(hui)到過去(qu)的形勢。已(yi)經出(chu)臺的限購政策我認為不會(hui)輕而易舉(ju)地(di)縮回(hui)去(qu)，也可能(neng)逐步微調，但不可能(neng)很快往回(hui)走(zou)。中國經濟靠賣地(di)、靠房地(di)產(chan)價(jia)格快速(su)上漲(zhang)這個(ge)發展模式已(yi)經過去(qu)了。”李稻葵(kui)說。至于貨幣(bi)政策，李稻葵(kui)表示：“相信未來(lai)5到10年都不會(hui)有重大放松(song)，會(hui)比(bi)較謹(jin)慎。”

    政策未來難松

　　最(zui)近一段(duan)時間，高(gao)層多次表(biao)(biao)明繼續推進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場調控(kong)的堅定(ding)決心。當地時間11月6日下(xia)(xia)午(wu)，國(guo)務院總理溫家寶(bao)在俄羅(luo)斯圣(sheng)彼得(de)堡表(biao)(biao)示，房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)這一個月已經開始松(song)動(dong)(dong)，但(dan)調控(kong)決不可有絲毫動(dong)(dong)搖，要使房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)回歸合理的價(jia)(jia)格。業(ye)內人士認為(wei)，總理此番表(biao)(biao)態再度(du)表(biao)(biao)明，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)調控(kong)短期不會出(chu)(chu)現(xian)松(song)動(dong)(dong)。在此背(bei)景下(xia)(xia)，房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)能(neng)(neng)否(fou)回歸合理水平，就成為(wei)目前樓(lou)市(shi)(shi)成交能(neng)(neng)否(fou)走出(chu)(chu)低迷(mi)的決定(ding)性(xing)因素。而隨著開發(fa)商降(jiang)價(jia)(jia)潮的蔓(man)延，樓(lou)市(shi)(shi)已動(dong)(dong)了真格，預計年底各地可能(neng)(neng)有更多房(fang)(fang)(fang)源出(chu)(chu)現(xian)實質性(xing)降(jiang)價(jia)(jia)。

　　雖然房價已現降價之勢(shi)，但調控(kong)政(zheng)(zheng)策仍(reng)然不會(hui)放(fang)松。瑞(rui)銀證券(quan)首席經濟(ji)學家汪(wang)濤(tao)在一(yi)份(fen)最(zui)新研究報告中也(ye)指(zhi)出(chu)(chu)，即使到2012年一(yi)季(ji)度(du)，政(zheng)(zheng)府也(ye)不會(hui)放(fang)松房地(di)產的相關(guan)政(zheng)(zheng)策。但他(ta)同(tong)時認為，到那(nei)時會(hui)出(chu)(chu)現明顯(xian)的宏(hong)觀政(zheng)(zheng)策放(fang)松，包(bao)括(kuo)增(zeng)加(jia)財政(zheng)(zheng)支出(chu)(chu)和信貸(dai)額度(du)。

　　不過，市場也不乏有(you)一(yi)些樂觀(guan)人士。有(you)業(ye)內人士認為，中央的調控(kong)政策(ce)(ce)會持續(xu)到明(ming)(ming)年初，因為按照當前態勢，隨(sui)著經濟(ji)下滑和通脹(zhang)緩(huan)解，經濟(ji)政策(ce)(ce)還(huan)將持續(xu)放松(song)，房(fang)地產政策(ce)(ce)預(yu)計到明(ming)(ming)年一(yi)季度(du)將有(you)明(ming)(ming)顯松(song)動(dong)，預(yu)期(qi)年底會有(you)少數城市如期(qi)取消限購。

　　對(dui)于市場對(dui)政(zheng)策(ce)微(wei)調的(de)(de)諸多猜測，汪濤明(ming)確指出，這是面對(dui)溫(wen)和放緩(huan)的(de)(de)實體經濟、中(zhong)小企業(ye)困境以及依然處(chu)于高位的(de)(de)通脹水平，政(zheng)府為中(zhong)小企業(ye)放松信貸條件、減稅并(bing)釋放了(le)不再繼(ji)續收緊貨幣政(zheng)策(ce)的(de)(de)信號。在他(ta)看來，政(zheng)策(ce)微(wei)調并(bing)不是針對(dui)房(fang)地產市場的(de)(de)。

　　據報道，溫家(jia)寶總(zong)(zong)理在圣彼得(de)堡談到國內房(fang)地產(chan)調控政(zheng)策(ce)時說：“房(fang)地產(chan)調控，說起來我們(men)已(yi)經進行(xing)兩年(nian)了，一些重大的(de)(de)措施都(dou)已(yi)經出(chu)臺，特別是我們(men)今年(nian)要確保(bao)1000萬套保(bao)障(zhang)性安(an)居工程(cheng)的(de)(de)房(fang)屋建(jian)設，這勢(shi)必會緩解房(fang)價的(de)(de)壓力，緩解居民的(de)(de)需求。”溫家(jia)寶表示，目前房(fang)價總(zong)(zong)的(de)(de)形勢(shi)還(huan)處于僵(jiang)持(chi)階段，但是這一個(ge)月來也(ye)開始(shi)出(chu)現松動。

　　溫家寶特別強(qiang)調：“對于房地產一系列的調控措施(shi)，決不可有(you)絲毫(hao)動搖，我(wo)們的目標(biao)是要(yao)使房價(jia)回(hui)歸到合理的價(jia)格。”

　　9月份以來，高層多次(ci)表明(ming)對于繼續推進房地產(chan)調控的堅定態度(du)。9月，溫家寶總理在《求(qiu)是》雜志發表署名文(wen)章指出(chu)，“房地產(chan)市場(chang)調控正處在關鍵時期，調控決心不能(neng)動搖(yao)、政策方向不能(neng)改變(bian)、力度(du)不能(neng)放松”。

　　專(zhuan)業(ye)人(ren)士表示，高層(ceng)近來頻頻表明繼續推進(jin)房(fang)地(di)產調控(kong)(kong)的(de)決心(xin)，無疑是(shi)給當前處于降價風波中的(de)樓市(shi)明確了方向(xiang)。雖然部分開(kai)發商目(mu)前有一(yi)定壓力，但政府推進(jin)調控(kong)(kong)的(de)決心(xin)堅定，政策短期(qi)不會(hui)出現松動(dong)。預計未來一(yi)段時間，房(fang)價將進(jin)一(yi)步向(xiang)合(he)理水平回歸(gui)。

　　從目前調(diao)控政策的(de)(de)執行效果(guo)來(lai)看，“限購令”和緊縮的(de)(de)房貸政策的(de)(de)確對樓市(shi)(shi)的(de)(de)成交產生了較大的(de)(de)抑制作用。購房者多(duo)抱以觀望態(tai)度，入市(shi)(shi)謹慎(shen)，使(shi)大部分新(xin)推(tui)樓盤(pan)均面臨銷(xiao)售困境。但在房地產拐點到(dao)來(lai)的(de)(de)熱議(yi)中(zhong)，深(shen)層次的(de)(de)博弈依然激烈。