日前，國(guo)土資源部(bu)發(fa)布(bu)了全(quan)(quan)國(guo)第三季度房(fang)地(di)產(chan)用地(di)市場(chang)運行概況。報告顯示，截至10月份，全(quan)(quan)國(guo)未(wei)開工(gong)房(fang)地(di)產(chan)用地(di)為21.3萬公頃，未(wei)竣工(gong)的(de)房(fang)地(di)產(chan)用地(di)45.5萬公頃。

    而據有關(guan)(guan)媒體報道，國(guo)土(tu)資源部(bu)表示，將對(dui)全(quan)國(guo)房地產企(qi)業的(de)囤地行為繼續嚴厲打(da)擊。就房企(qi)手(shou)持土(tu)地情(qing)況(kuang)，《證券日報》記(ji)者(zhe)根據2011年半年報統(tong)計了10家(jia)排(pai)名靠前(qian)的(de)大型(xing)房企(qi)所公(gong)告的(de)有關(guan)(guan)數據。

    公開資料顯示，截至(zhi)6月30日，包括萬科、保(bao)利、恒 大(da)、龍湖以及中海(hai)外等(deng)在內的(de)(de)10家上榜“2010中國上市(shi)房企TOP10聲譽指數”房企，手持建(jian)筑(zhu)面(mian)積高達4.67億㎡的(de)(de)土(tu)地儲備(bei)。然而(er)，與(yu)市(shi)值巨大(da)的(de)(de)土(tu)地儲備(bei)相對應的(de)(de)是(shi)，房企極低的(de)(de)竣工率。

    10家房企
    手持4.67億㎡土地儲備

    上榜“2010中(zhong)國上市房企(qi)TOP10聲譽(yu)指數”的10家開發商(shang)分別為：萬科、保利、恒 大、龍湖、中(zhong)海外、碧桂園、金地集團(tuan)、綠城中(zhong)國、雅居樂以及富 力地產。

    而在這10家房企中，恒 大地產以所持土(tu)地儲(chu)備面積13539億㎡居于(yu)首位，碧(bi)桂園和保利分列第(di)二(er)、三。

    在(zai)土地(di)(di)的(de)分布上，恒 大(da)地(di)(di)產更是(shi)(shi)因在(zai)三線(xian)城市廣泛撒網(wang)而遙(yao)遙(yao)領先截至6月(yue)30日，恒 大(da)地(di)(di)產已經進入101個(ge)城市。而在(zai)報告(gao)期內新開盤的(de)33個(ge)項目中，有(you)29個(ge)是(shi)(shi)位于二、三線(xian)城市。

    除去恒(heng) 大之外(wai)，萬(wan)科以進入到50個城市位居第二。顯然，在其它開發商飽(bao)受樓市限購(gou)影響的當(dang)下，恒(heng) 大和萬(wan)科反而從中(zhong)受益前(qian)者(zhe)更(geng)是成為(wei)率先(xian)宣布(bu)提(ti)前(qian)兩(liang)月完(wan)成全年銷(xiao)售目(mu)標的房企(qi)。

    10大龍(long)頭房(fang)企中，萬科(ke)周(zhou)轉速度最快(kuai)：手(shou)持(chi)規劃建筑(zhu)面積(ji)3585萬㎡土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備的萬科(ke)，聲(sheng)稱其(qi)土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備僅能(neng)滿足未來(lai)2-3年的開發需要(yao)(yao)。相形之下，綠(lv)城中國和(he)雅居樂的周(zhou)轉則相對(dui)較慢：截至(zhi)6月(yue)30日(ri)，綠(lv)城集(ji)團在(zai)全國擁有逾4000萬㎡總建筑(zhu)面積(ji)的土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備，“確保”了其(qi)未來(lai)5-7年的持(chi)續穩定發展(zhan)。而主(zhu)要(yao)(yao)在(zai)廣(guang)東(dong)和(he)海(hai)南(nan)布局的雅居樂，其(qi)所持(chi)的總建筑(zhu)面積(ji)3213萬㎡的土(tu)(tu)地(di)儲(chu)備“足以”應(ying)付其(qi)未來(lai)8-10年的發展(zhan)。

    多家房企上半(ban)年竣工面積

    不足(zu)計(ji)劃三成

    在已公布2011年(nian)上(shang)半年(nian)新(xin)開工(gong)、竣工(gong)面積(ji)的上(shang)市房企中(zhong)，可(ke)以看出開發商們(men)今年(nian)的開發節奏已經放(fang)緩。

    以綠(lv)城(cheng)(cheng)為(wei)例，早在年(nian)初(chu)公(gong)(gong)司計(ji)劃(hua)全年(nian)新開工(gong)建(jian)筑面積900萬(wan)㎡，預計(ji)竣工(gong)總建(jian)筑面積257萬(wan)㎡。然而(er)，截至(zhi)6月30日，公(gong)(gong)司新開工(gong)的(de)(de)總建(jian)筑面積僅(jin)(jin)為(wei)266萬(wan)㎡，比(bi)年(nian)初(chu)計(ji)劃(hua)的(de)(de)487萬(wan)㎡減少了45%。而(er)公(gong)(gong)司竣工(gong)的(de)(de)總建(jian)筑面積更是(shi)有限，僅(jin)(jin)為(wei)91萬(wan)㎡，占(zhan)比(bi)新開工(gong)面積的(de)(de)34.21%。但是(shi)，和年(nian)初(chu)計(ji)劃(hua)的(de)(de)900萬(wan)㎡的(de)(de)新開工(gong)面積相比(bi)，綠(lv)城(cheng)(cheng)的(de)(de)竣工(gong)-開工(gong)比(bi)僅(jin)(jin)為(wei)10.11%。

    彼時，綠城(cheng)中(zhong)國的(de)(de)有關人士對(dui)《證券日(ri)報》記(ji)者表示(shi)，受(shou)益于(yu)資金壓(ya)力，公司未來將減少新開工項目，而轉向對(dui)已開工項目的(de)(de)投入(ru)。公司表示(shi)，綠城(cheng)未來開發節奏(zou)將會(hui)放(fang)緩，并(bing)減少現金的(de)(de)支出(chu)。

    事實(shi)上(shang)，綠(lv)城中國(guo)并非個案：1-6月份，萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)完(wan)成竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)107萬(wan)(wan)(wan)(wan)㎡，僅(jin)占(zhan)比(bi)全(quan)年(nian)規劃竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的14.7%。受此影響，萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)地產項目(mu)的結算面(mian)(mian)(mian)積(ji)出現(xian)同(tong)比(bi)下降情(qing)形。另一方面(mian)(mian)(mian)，中海外在上(shang)半(ban)年(nian)的竣(jun)工(gong)項目(mu)僅(jin)為142萬(wan)(wan)(wan)(wan)㎡。中海外表(biao)示(shi)，公司仍(reng)然維持700萬(wan)(wan)(wan)(wan)㎡竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的目(mu)標這意味著，中海外上(shang)半(ban)年(nian)竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)僅(jin)占(zhan)比(bi)全(quan)年(nian)計劃任(ren)務(wu)的20.28%。

    國土部(bu)要(yao)打擊囤地

    開發商壓力將進一(yi)步凸顯

  ;  國(guo)土部(bu)數據顯(xian)示，截至10月份，全國(guo)已(yi)經(jing)完成出讓但是尚未開工的(de)房地(di)(di)產(chan)用地(di)(di)為(wei)21.3萬(wan)(wan)公頃，其中，住宅(zhai)用地(di)(di)16.5萬(wan)(wan)公頃。未竣工的(de)房地(di)(di)產(chan)用地(di)(di)45.5萬(wan)(wan)公頃，其中住宅(zhai)用地(di)(di)35.5萬(wan)(wan)公頃。

    據央視報道，國土(tu)部(bu)(bu)資源土(tu)地利用(yong)管理(li)司(si)司(si)長廖永(yong)林表示，供應(ying)(ying)完(wan)土(tu)地到正常開工(gong)(gong)，應(ying)(ying)該(gai)有一年(nian)到一年(nian)半(ban)的時(shi)間(jian)，有些條件不到要兩年(nian)時(shi)間(jian)，這(zhe)里的一部(bu)(bu)分是合理(li)工(gong)(gong)期的，還有一部(bu)(bu)分可(ke)能就是閑置(zhi)(zhi)用(yong)地。就此，國土(tu)部(bu)(bu)將按照閑置(zhi)(zhi)土(tu)地處(chu)置(zhi)(zhi)辦法，要求地方調查核(he)實，加快處(chu)理(li)，促進土(tu)地的開發利用(yong)。

    如(ru)(ru)果按照(zhao)國土(tu)部(bu)的(de)說法，上述一線房企手(shou)中所(suo)持土(tu)地儲備(bei)如(ru)(ru)無特殊(shu)情(qing)況，最多需要在2年內全部(bu)開工(gong)。而(er)所(suo)謂的(de)開工(gong)標準，日前(qian)國土(tu)部(bu)也給予明示(shi)：“是(shi)(shi)指規劃設計的(de)永久(jiu)性建(jian)筑工(gong)程已(yi)進(jin)入地基基礎的(de)結構施(shi)工(gong)。對于僅是(shi)(shi)搭建(jian)了(le)施(shi)工(gong)現場(chang)圍護設施(shi)，或僅是(shi)(shi)開挖基坑的(de)，不計入已(yi)開工(gong)的(de)項(xiang)目和套數。”

    這或許與(yu)開(kai)(kai)(kai)發商們對(dui)自身土(tu)地儲(chu)備的開(kai)(kai)(kai)發規劃相矛盾，尤(you)其(qi)是那些(xie)土(tu)地開(kai)(kai)(kai)發計劃區間(jian)在5-10年的房企。

    事(shi)實上，隨(sui)著房(fang)(fang)企資金的(de)日益緊張，房(fang)(fang)地產行業(ye)投資規模的(de)增幅(fu)正在(zai)回落。易居(ju)中國(guo)報告顯(xian)示，1-10月(yue)(yue)，全(quan)國(guo)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)房(fang)(fang)屋(wu)新(xin)開(kai)工(gong)面積增幅(fu)連續(xu)(xu)兩(liang)個(ge)月(yue)(yue)收窄，“緩(huan)開(kai)工(gong)項目將(jiang)持(chi)續(xu)(xu)增多。”和(he)去年相(xiang)比(bi)，增幅(fu)大幅(fu)下降了40.2個(ge)百分點。1-10月(yue)(yue)，全(quan)國(guo)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)投資的(de)增幅(fu)也(ye)持(chi)續(xu)(xu)下滑。10月(yue)(yue)份房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)投資更是環比(bi)驟降11.6%易居(ju)中國(guo)認為(wei)，在(zai)保障房(fang)(fang)全(quan)面開(kai)工(gong)的(de)任務完成后(hou)(hou)，四季度房(fang)(fang)地產新(xin)開(kai)工(gong)減少。再加(jia)上房(fang)(fang)價下跌致使企業(ye)對后(hou)(hou)市預期(qi)趨于(yu)悲觀，“投資熱情劇減”。

    就相關情(qing)況，11月16日，鏈家地產首(shou)席分析師(shi)張月接受《證券日報》記者(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，如果政府真的(de)加大對囤地的(de)查處力(li)度，那么(me)將會進(jin)一步增加房企的(de)銷售壓力(li)，而開發(fa)商的(de)資金鏈將越(yue)發(fa)緊張。也(ye)不排(pai)除(chu)房企無(wu)力(li)進(jin)行開發(fa)，而致使土地被政府收回(hui)的(de)情(qing)形。

    然而，鑒于(yu)今年以來(lai)土地市場的(de)冷清蕭條，地方(fang)政(zheng)府(fu)的(de)壓(ya)力也在增大。而國(guo)土部打擊囤地的(de)行為，還要依(yi)靠地方(fang)政(zheng)府(fu)的(de)支持，否(fou)則(ze)難以落到實處。有鑒于(yu)此，政(zheng)府(fu)和(he)開(kai)發商之間(jian)的(de)博弈將越(yue)發激烈。