樓市寒潮來襲，眾多一線房企也不能幸免。近日，包括萬科［簡介最新動態］、中海［簡介最新動態］在內的20余家品牌房企公布了11月份銷售業績。數據顯示，多數房企銷售額同比跌多增少。萬科、保利［簡介最新動態］、中海、金地等龍頭企業連續4個月下滑，降幅普遍在20-30%之間。中央經濟工作會議日前定調，堅持房地產調控政策不動搖，可以預見，讓房企難捱的寒冬注定要延續至2012年。
　　房企巨頭下半年銷售業績跌幅明顯

　　11月(yue)(yue)，多家標桿房企(qi)業績(ji)跌幅明顯，顯現頹勢。住宅(zhai)開(kai)發(fa)龍頭萬(wan)科自(zi)8月(yue)(yue)份以(yi)來連(lian)續4個月(yue)(yue)出現銷售(shou)金(jin)(jin)額同比(bi)下(xia)滑(hua)，讓(rang)越(yue)來越(yue)多的(de)開(kai)發(fa)商感到寒氣逼人。根據公告(gao)，萬(wan)科共(gong)實(shi)現銷售(shou)面積73.8萬(wan)平，銷售(shou)金(jin)(jin)額82.9億元(yuan)，創下(xia)萬(wan)科7個月(yue)(yue)以(yi)來的(de)最低點，同比(bi)分別(bie)下(xia)降24%和36%，環(huan)比(bi)下(xia)降26%和20%。碧桂(gui)園合同銷售(shou)為(wei)25億元(yuan)，環(huan)比(bi)減少43%。

　　保利地(di)產11月實現簽約(yue)面積(ji)42.10萬平(ping)米，同(tong)比下(xia)降35.79%；實現簽約(yue)金(jin)額(e)49.26億元，同(tong)比下(xia)降27.86%。

　　如果從總銷(xiao)(xiao)售額看，房企業績似(si)乎不(bu)錯，但這主要依賴(lai)于(yu)上(shang)半年的高速(su)增長。進入8月(yue)(yue)后，多數企業同(tong)(tong)比(bi)(bi)銷(xiao)(xiao)售額開始下跌。萬科(ke)前11個月(yue)(yue)累計實(shi)現(xian)銷(xiao)(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)1,015.3萬平(ping)方米，銷(xiao)(xiao)售金額1,157.2 億元。8至10月(yue)(yue)份銷(xiao)(xiao)售額分別(bie)同(tong)(tong)比(bi)(bi)下滑12.6%、12%和33%，銷(xiao)(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)在9至10月(yue)(yue)分別(bie)同(tong)(tong)比(bi)(bi)萎(wei)縮4.9%和23%，9月(yue)(yue)份以來首次出(chu)現(xian)成交面(mian)(mian)積(ji)和成交金額雙(shuang)降(jiang)局(ju)面(mian)(mian)。

　　隨著開(kai)發(fa)(fa)商紛(fen)紛(fen)打出降價牌(pai)、促(cu)銷(xiao)牌(pai)，房(fang)價下跌預(yu)(yu)期逐(zhu)漸(jian)增大，市(shi)場(chang)觀望情緒濃(nong)厚。中(zhong)國指數(shu)研究(jiu)院副院長陳(chen)晟(sheng)對媒(mei)體表示(shi)，多家大中(zhong)型(xing)房(fang)企11月銷(xiao)售(shou)業績(ji)出現(xian)下滑，主要還(huan)是受市(shi)場(chang)影響，雖然11月一些房(fang)企進行了一定的促(cu)銷(xiao)，但整個市(shi)場(chang)大面積的入場(chang)還(huan)是遠遠跟不上(shang)。業內(nei)預(yu)(yu)計年(nian)關將至，開(kai)發(fa)(fa)商騰挪空(kong)間已經(jing)不大，持續(xu)的低(di)迷行情至少延(yan)續(xu)到明(ming)年(nian)一季度。

    各大房企紛紛變招求生 力挽頹勢

　　房(fang)企銷售業績集(ji)體下滑，表(biao)明房(fang)地(di)產(chan)行業將(jiang)在這個寒冬中迎來深度洗牌。樓市變局中，眾多地(di)產(chan)大佬紛(fen)紛(fen)自救(jiu)求生，使出(chu)渾身解(jie)數力挽頹勢。轉向(xiang)商(shang)業地(di)產(chan)、布局二三線城市、“以房(fang)抵債”還款等(deng)，各大房(fang)企開啟新一輪過(guo)冬策略。

　　在住(zhu)宅(zhai)市場不景氣(qi)的情況(kuang)下，房(fang)(fang)企逐(zhu)漸轉向(xiang)(xiang)，將資金(jin)投向(xiang)(xiang)住(zhu)宅(zhai)以外(wai)(wai)的領域，包括商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)、旅游(you)地產(chan)(chan)(chan)(chan)、養老地產(chan)(chan)(chan)(chan)、城市運(yun)營甚(shen)至物流(liu)地產(chan)(chan)(chan)(chan)等方向(xiang)(xiang)。業(ye)(ye)內人士表示，房(fang)(fang)企轉戰商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)除為(wei)規避政策外(wai)(wai)，也(ye)(ye)是房(fang)(fang)企可持續發展的需要(yao)。萬(wan)科集團高層(ceng)曾公開表示，未(wei)來5年(nian)，在商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)領域的投資比(bi)例將是20%。保(bao)利地產(chan)(chan)(chan)(chan)董事長(chang)宋廣菊也(ye)(ye)稱，住(zhu)宅(zhai)過了黃金(jin)期之后，如(ru)果(guo)公司還需要(yao)保(bao)持競爭優勢，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)是一個必然(ran)的選(xuan)擇。

　　11月，華(hua)潤置地銷售(shou)業績表(biao)現不俗，合約銷售(shou)額為27.4億元，涉及銷售(shou)面積為24.7萬(wan)平方米，分(fen)別同比(bi)增長3.4%及4.7%。這與(yu)其轉型布局二三(san)線不無關系。今年年初，華(hua)潤置地曾表(biao)態，對一(yi)線城市(shi)的依(yi)賴程度大(da)大(da)減(jian)小，全年只有20%的可售(shou)額來自一(yi)線城市(shi)項目的結轉。

　　而(er)就“以(yi)房(fang)抵債(zhai)”方式而(er)言，溫州、大連等地(di)(di)(di)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)已開始(shi)運作。除(chu)了“以(yi)房(fang)抵債(zhai)”，不(bu)少開發(fa)(fa)(fa)商(shang)還通過增加(jia)工程(cheng)審批流程(cheng)、延長審批時間(jian)的(de)(de)方法拖延時間(jian)。業(ye)內人(ren)士透露(lu)，在(zai)(zai)很難向銀行借(jie)得開發(fa)(fa)(fa)貸款的(de)(de)情形下，一些(xie)公司(si)(si)轉(zhuan)而(er)求助公司(si)(si)大股東、私募基金(jin)，甚至(zhi)一些(xie)供貨商(shang)和建筑商(shang)一齊向地(di)(di)(di)產(chan)公司(si)(si)輸(shu)血，幫助地(di)(di)(di)產(chan)公司(si)(si)苦撐。有業(ye)內人(ren)士表(biao)示，一直以(yi)來房(fang)產(chan)商(shang)在(zai)(zai)面臨資(zi)金(jin)壓(ya)力(li)的(de)(de)時候，寧可借(jie)錢(qian)也不(bu)會用(yong)房(fang)子抵債(zhai)，因(yin)為(wei)在(zai)(zai)他們眼里(li)，房(fang)產(chan)始(shi)終(zhong)是看漲的(de)(de)，如今用(yong)房(fang)抵債(zhai)，說(shuo)明他們已經找不(bu)到(dao)任何借(jie)錢(qian)的(de)(de)渠道了。

    房地產市場今年深秋2012正式入冬？

　　業內(nei)普(pu)遍對于明年(nian)上半年(nian)的市場不看(kan)好，降價(jia)促銷雖(sui)然(ran)是目前開發商使用的主流(liu)營銷策(ce)(ce)略，但面對依然(ran)持(chi)續(xu)不見(jian)松綁的調控政(zheng)策(ce)(ce)，此招未必(bi)能招架住市場悲(bei)觀預(yu)期的蔓(man)延，房企的銷售壓(ya)力依然(ran)嚴峻。

　　分析(xi)人士表示，開(kai)發商(shang)慘(can)淡的銷售(shou)表現，起碼會(hui)延(yan)續到(dao)龍(long)年(nian)春節以(yi)后。如果政策不(bu)轉向，可能明年(nian)年(nian)中都不(bu)會(hui)好轉。隨著對政策放松預期的落空，在年(nian)末以(yi)及明年(nian)一季(ji)度，會(hui)有越來越多房企(qi)加入(ru)到(dao)“以(yi)價(jia)換量”的競爭(zheng)，樓(lou)市降價(jia)風潮將持續。

　　葉檀在《中國房地(di)產(chan)2012年(nian)入冬(dong)》一(yi)文中也指出(chu)(chu)，2011，房地(di)產(chan)還(huan)在深秋，并未入冬(dong)。2012年(nian)，房地(di)產(chan)依然(ran)不(bu)會(hui)迎來春天，更別說艷陽天。她指出(chu)(chu)，托(tuo)上(shang)半年(nian)房地(di)產(chan)銷(xiao)量(liang)的福，今年(nian)房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)可以維持全年(nian)業(ye)(ye)績，但2012年(nian)冰山(shan)融(rong)化房企無法容身。2011年(nian)下(xia)半年(nian)房地(di)產(chan)成交(jiao)量(liang)環(huan)比大幅(fu)下(xia)降，導致房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)明年(nian)能夠(gou)確認的收入下(xia)降，對一(yi)些產(chan)品線(xian)單一(yi)、以豪(hao)宅為主(zhu)、不(bu)肯降價(jia)換銷(xiao)量(liang)、在價(jia)格上(shang)較為傲慢(man)的企業(ye)(ye)，2012年(nian)會(hui)是非常難過、不(bu)堪回首的一(yi)年(nian)，有可能在本輪調控中被重組，失去(qu)獨立(li)的生(sheng)存(cun)空間。

　　延續2011年趨(qu)(qu)勢，房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)將進行(xing)一次大洗牌(pai)，企(qi)(qi)業(ye)分化趨(qu)(qu)勢更為(wei)明顯，進入(ru)“大魚(yu)吃小魚(yu)”時代，也即進入(ru)房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)產(chan)權(quan)并購重組(zu)高峰期(qi)。

　　今年(nian)的(de)中央經(jing)濟工(gong)作會(hui)議也(ye)對房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控基本定(ding)調(diao)：調(diao)控不(bu)動搖。會(hui)議指出，要(yao)堅持房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控政(zheng)策不(bu)動搖，促(cu)(cu)進(jin)房(fang)價合(he)理回歸，加快(kuai)普通商品住(zhu)房(fang)建設，擴大有效供給，促(cu)(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)市場健(jian)康發展。

　　對此，中國人(ren)民(min)大學經濟學院副院長王晉(jin)斌說，這體現(xian)了中央的(de)堅定(ding)(ding)決(jue)心(xin)，意味著此輪(lun)房地產調控(kong)政策一定(ding)(ding)要(yao)達到預期的(de)、明顯的(de)效果。業內(nei)人(ren)士預計，2012年開發(fa)商很可能會重新(xin)認識(shi)市場，明顯下調房價的(de)現(xian)象(xiang)將更加普遍，樓市將徹底入冬。