分析師認為，房地產調控對資本市場的影響整體偏中性，投資機會則是此消彼長
    2012年房(fang)地(di)(di)產行(xing)業運(yun)行(xing)的(de)軌(gui)跡雖(sui)難精(jing)確預測，但樓市調控方向(xiang)基(ji)本(ben)確定：“調結(jie)構”將延(yan)續，繼(ji)續為(wei)宏(hong)觀(guan)經濟(ji)“減負”。如果(guo)眼光(guang)稍微長(chang)遠(yuan)一(yi)些，我們可能需要進一(yi)步(bu)思考：當宏(hong)觀(guan)經濟(ji)實現“去房(fang)地(di)(di)產化”后，房(fang)地(di)(di)產行(xing)業如何逐漸“去政策化”？

    樓市變局仍在醞釀

    12月中(zhong)旬召開的2011年(nian)中(zhong)央(yang)經濟工(gong)作會議提出，要堅持(chi)房(fang)地(di)產調控(kong)政策不動搖，促進(jin)房(fang)價合理回歸，加快(kuai)普通(tong)商(shang)品(pin)住房(fang)建設，擴大有(you)效供給(gei)，促進(jin)房(fang)地(di)產市場(chang)健康(kang)發展(zhan)。

    政策基(ji)調一錘定(ding)音，打(da)破了(le)樓市博弈(yi)甲(jia)方的幻(huan)想，穩定(ding)了(le)乙方的預期。釋放出(chu)的信(xin)號表(biao)明，各調控(kong)部門的政策措施也將穩中求進，沒有太大懸(xuan)念(nian)。

    北(bei)京等地方(fang)政府已明確，將繼續(xu)實(shi)施(shi)限購(gou)(gou)(gou)政策(ce)(ce)。在即將過(guo)去(qu)的(de)一年(nian)，樓市(shi)(shi)限購(gou)(gou)(gou)措(cuo)施(shi)從北(bei)京、上海、天津等一線城市(shi)(shi)開始(shi)，逐漸(jian)向幾乎所(suo)有省(sheng)會城市(shi)(shi)及計劃單列市(shi)(shi)波及，最終蔓延至二、三線城市(shi)(shi)。全(quan)國共(gong)有近(jin)50個城市(shi)(shi)出臺了限購(gou)(gou)(gou)措(cuo)施(shi)，并組成樓市(shi)(shi)調控的(de)核(he)心政策(ce)(ce)。

    限購(gou)措施對北上廣深等一線城市的樓(lou)市調控(kong)收(shou)效甚為(wei)明顯，從成交量到(dao)房價均有(you)顯著影響。在具(ju)有(you)風向標意義(yi)的北京(jing)樓(lou)市，11月(yue)新建(jian)住宅價格同(tong)比漲幅(fu)創下2009年(nian)8月(yue)份以(yi)來的新低(di)。

    而(er)作為經(jing)濟(ji)手段(duan)的房(fang)產稅被業(ye)內人士寄(ji)予更大的期(qi)望，有望實(shi)現“穩中求進”，擴大試點范圍。

    財政(zheng)部財科所所長賈康(kang)表示，房(fang)產(chan)稅(shui)進(jin)一步推進(jin)的大(da)方(fang)向(xiang)已經明確，在對重慶、上海(hai)兩地(di)試點(dian)情況總結后，將討論和決定下一步擴大(da)試點(dian)的方(fang)案。北(bei)京中原地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)總監張(zhang)大(da)偉在接受本報(bao)記者(zhe)采(cai)訪時認(ren)為(wei)，最近以北(bei)京、武漢等為(wei)代表的城市(shi)(shi)，修改了(le)普通(tong)住宅的認(ren)定標準，有可能是為(wei)區分征收(shou)房(fang)產(chan)稅(shui)的類別而(er)做準備。社科院在其發(fa)布的《房(fang)地(di)產(chan)藍皮書(shu)》中則建議說，房(fang)產(chan)稅(shui)試點(dian)要(yao)在“十二(er)五”期間應加快向(xiang)全(quan)國推廣，宜從(cong)量從(cong)價綜合(he)征收(shou)，并作為(wei)收(shou)入(ru)調節(jie)的重要(yao)手段。

    從行政措施到經濟手(shou)段(duan)，綜合立體(ti)的樓市調(diao)控政策效應持(chi)續累(lei)積，變(bian)局正(zheng)在(zai)醞(yun)釀。

    據國(guo)家統計局發布的數據顯示，今年11月(yue)份，全(quan)國(guo)商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)面積下降(jiang)1.7%，銷(xiao)售(shou)額當月(yue)也下降(jiang)1.2%。同時，全(quan)國(guo)70個(ge)(ge)大中城市(shi)(shi)房(fang)(fang)價下跌加深，與10月(yue)相比，新建商品住(zhu)宅價格下降(jiang)的城市(shi)(shi)有49個(ge)(ge)，首次超過一半(ban)。

    樓市“調結構”深化

    投機(ji)投資的(de)盛(sheng)行，一度令得樓市走到了(le)瘋狂與風險的(de)邊緣，成為中(zhong)國(guo)經濟健康發展的(de)“不可承受(shou)之重(zhong)”，甚(shen)至業(ye)界還有樓市綁架了(le)中(zhong)國(guo)經濟的(de)擔憂。

    在遏制投機投資需求及房價(jia)過快上漲勢(shi)頭、調控政(zheng)策取得初步成效之后，房地產(chan)調控政(zheng)策并未鳴金(jin)收兵，而是著力于(yu)鞏固調控既有(you)成果(guo)，明確提出“促進房價(jia)合理回歸”。

    中國(guo)經濟“去房地產化”還將繼續推進(jin)，樓市調(diao)控帶來的轉(zhuan)型陣痛也(ye)將繼續甚至(zhi)加(jia)重(zhong)。

    從目前來看(kan)，“去房地(di)(di)產(chan)化”的(de)前景還是(shi)(shi)比較樂觀的(de)。其中內在的(de)邏輯(ji)，是(shi)(shi)樓市調控并(bing)非只是(shi)(shi)打壓房地(di)(di)產(chan)，而是(shi)(shi)致力于房地(di)(di)產(chan)的(de)“調結構”。解除“綁(bang)架”宏觀經(jing)濟(ji)的(de)風(feng)險警報，房地(di)(di)產(chan)將繼續為宏觀經(jing)濟(ji)“減(jian)負(fu)”。

    全國工(gong)商(shang)聯房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)會(hui)(hui)會(hui)(hui)長聶(nie)梅生在中國國際經(jing)濟交(jiao)流中心26日(ri)舉(ju)行第三(san)十(shi)期“經(jing)濟每月談”上(shang)(shang)介(jie)紹說，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投資(zi)(zi)前(qian)11個月的(de)數據是55000億(yi)元(yuan)，全年的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投資(zi)(zi)將大(da)大(da)高(gao)于去年的(de)48000億(yi)元(yuan)。這意(yi)味著，盡(jin)管(guan)遭遇史上(shang)(shang)最嚴的(de)調控，今年房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)對國民(min)經(jing)濟投資(zi)(zi)的(de)拉動將達到歷史上(shang)(shang)的(de)最高(gao)點(dian)。

    事實上，“加快普通商(shang)品住(zhu)房建(jian)設，擴大有效(xiao)供(gong)給”，亦(yi)是(shi)中央提(ti)出的(de)政(zheng)策目(mu)標(biao)，與此同(tong)時，保障性(xing)住(zhu)房建(jian)設仍(reng)是(shi)未來的(de)重點(dian)。

    根(gen)據規(gui)劃，“十二五(wu)”期間我國要建(jian)設(she)3600萬套(tao)保障房。在(zai)2011年(nian)的(de)1000萬套(tao)開工建(jian)設(she)之后，2012年(nian)將(jiang)新開工700多(duo)萬套(tao)。住建(jian)部(bu)政策研(yan)究中心主任秦(qin)虹(hong)對此解釋(shi)說，2012年(nian)新開工數量雖(sui)然少了，但是(shi)實(shi)際(ji)在(zai)建(jian)工程量巨(ju)大，建(jian)設(she)資金的(de)實(shi)際(ji)投(tou)入也將(jiang)超過今年(nian)。

    據(ju)介紹，房屋建(jian)(jian)(jian)設有(you)2-3年(nian)左(zuo)右(you)的(de)建(jian)(jian)(jian)設周(zhou)期，根據(ju)粗(cu)略(lve)估算(suan)，明(ming)年(nian)實(shi)際(ji)在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)程量有(you)1800萬套左(zuo)右(you)，這包括2009年(nian)新開工(gong)的(de)部(bu)分(fen)項目到(dao)明(ming)年(nian)就要竣(jun)工(gong)，2011年(nian)新開工(gong)的(de)1000萬套絕大多數到(dao)明(ming)年(nian)還要在(zai)建(jian)(jian)(jian)。

    她還表(biao)示，2011年開(kai)工建設1000萬(wan)套保障(zhang)房，釋放出的政(zheng)策(ce)信號十分(fen)充分(fen)，對改變市(shi)場預期已產生了(le)(le)積極作用，大大減(jian)緩(huan)了(le)(le)中低收入(ru)家庭面對房價過快上漲的恐慌心理(li)。因此(ci)，目前也有(you)條件放緩(huan)保障(zhang)房的開(kai)發節(jie)奏。

    投資機會此消彼長

    樓市(shi)“調(diao)結(jie)構(gou)”除了行業(ye)自(zi)(zi)身的(de)陣(zhen)痛，還會對宏(hong)觀經濟帶來不(bu)確定的(de)影(ying)響。那么，作為中國(guo)經濟晴雨表(biao)的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場，以及作為資(zi)本(ben)市(shi)場權重板塊(kuai)的(de)房地產股自(zi)(zi)身，投資(zi)機會何在？

    綜合行業分(fen)(fen)析師的(de)判斷分(fen)(fen)析，他們認為，房地產調控對資(zi)本(ben)市(shi)(shi)場的(de)影響整(zheng)體偏中(zhong)性，投資(zi)機(ji)會則是此消彼(bi)長。而從(cong)長期來看(kan)，對于資(zi)本(ben)市(shi)(shi)場顯然是利好。

    以(yi)“調結構、轉方式”為主要內容的(de)經(jing)濟轉型，是我(wo)國“十(shi)二五”期(qi)間(jian)宏觀(guan)經(jing)濟發展的(de)一個大方向，以(yi)出口和投資拉動的(de)經(jing)濟增長(chang)方式需要轉變，投資和消費(fei)的(de)失衡關(guan)系需要轉變。房地產行業(ye)主動和先行調整，顯然有利于宏觀(guan)經(jing)濟的(de)轉型和長(chang)遠(yuan)健康發展。

    即使是在房地產行業“調結構(gou)”的過程(cheng)中，資本市(shi)場(chang)的投資機會也并不缺乏。

    在剛剛舉行的(de)(de)全國住房(fang)保(bao)障工(gong)作會上，住建(jian)部代表“國務院保(bao)障性安(an)居工(gong)程(cheng)領(ling)導協調(diao)小組”與地方政府簽訂(ding)2012年的(de)(de)保(bao)障性安(an)居工(gong)程(cheng)工(gong)作責任(ren)書，竣(jun)工(gong)量全面納入考核(he)。受此消息影響，當日保(bao)障房(fang)概(gai)念股全線走強，建(jian)筑建(jian)材板(ban)塊(kuai)、水泥板(ban)塊(kuai)以及部分地產股攜(xie)手大漲。

    “強者恒(heng)強”是調控帶來的另(ling)一個效應，房地產(chan)企業(ye)包括上市房企的業(ye)績將出現明顯(xian)分化。數據(ju)顯(xian)示(shi)，2011年(nian)上半年(nian)，中國前十大(da)(da)房地產(chan)開發企業(ye)累計實現銷(xiao)售(shou)3323億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)逾80%。其(qi)中，萬科(ke)、恒(heng)大(da)(da)和(he)中海地產(chan)分別以(yi)644億(yi)元、429億(yi)元和(he)421億(yi)元的銷(xiao)售(shou)業(ye)績位居(ju)排行榜(bang)前三名。同(tong)期，房企銷(xiao)售(shou)金(jin)額前十和(he)銷(xiao)售(shou)面積前十同(tong)比(bi)(bi)分別提高48%和(he)25%。

    房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業一位觀(guan)察(cha)人士(shi)表(biao)示，以高周(zhou)轉(zhuan)、商業地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)多元化(hua)等三種模式應對調控取得先機的房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業，將因此具(ju)有(you)比較好的投資潛力和機會。

    事實上，地(di)產(chan)股(gu)近來(lai)早已(yi)出現止跌企穩的(de)(de)(de)跡象。在(zai)安信證券行業分(fen)(fen)析師看來(lai)，這意味著部分(fen)(fen)資金認可當前地(di)產(chan)股(gu)的(de)(de)(de)股(gu)價與其基(ji)本面相匹配，當前地(di)產(chan)股(gu)所被賦予的(de)(de)(de)低估值(zhi)水平已(yi)較(jiao)充分(fen)(fen)地(di)反映了其隱含基(ji)本面下滑的(de)(de)(de)風險。其次，已(yi)知利空的(de)(de)(de)兌現較(jiao)充分(fen)(fen)地(di)釋放了做空力(li)量。

    因此(ci)，他認為，當房價拐(guai)點出(chu)現(xian)之時，宏觀調控(kong)政策的緊縮(suo)程度將會降低(di)，屆時對(dui)地(di)產(chan)行業而言(yan)或存在一定機(ji)會。此(ci)外，流動性如(ru)果出(chu)現(xian)階(jie)段性明(ming)顯改善(shan)，地(di)產(chan)股(gu)也會有可把握的短期機(ji)會。