新年伊始，調控持續已一年多時間，樓市的春天似乎還很遙遠。對于2012年樓市來說，調控政策何去何從、或緊或松，將是一切的關鍵。
　　去年(nian)末，中央經(jing)濟工作會(hui)議(yi)定調“要堅持(chi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控政策不動搖，促進(jin)房(fang)(fang)價合理(li)回歸，促進(jin)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)健康發展”讓不少寄望政策松綁的人夢碎；但住(zhu)建部年(nian)度工作會(hui)議(yi)上(shang)住(zhu)建部部長姜偉新在強調延(yan)續2011年(nian)樓市(shi)調控的基礎上(shang)，將“支持(chi)居民合理(li)購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，優先保證(zheng)首次購(gou)房(fang)(fang)家庭(ting)的貸款需(xu)求(qiu)”的表述，似乎又(you)能讀出一(yi)些新的意味。

　　2012年(nian)樓(lou)市調(diao)控政(zheng)策究(jiu)竟走向哪里，仔細看(kan)來，端倪已經(jing)初(chu)現。

　　趨勢1

　　住房信息系統加速聯(lian)網

　　房產稅試點可能擴(kuo)大

　　2011年樓市調控的幾劑“猛藥”，主要包(bao)括限(xian)購、限(xian)價、限(xian)貸等(deng)等(deng)。

　　由于住建部(bu)去年(nian)底已經(jing)明(ming)(ming)確(que)表(biao)態要求限(xian)購(gou)(gou)令須到期延續(xu)，目前(qian)限(xian)購(gou)(gou)的(de)各城(cheng)市(shi)勢(shi)必短期內(nei)不會退出(chu)。實際上，在房產稅沒有(you)真正接棒之(zhi)前(qian)，限(xian)購(gou)(gou)仍然被主管部(bu)門認為是“效果(guo)比較明(ming)(ming)顯(xian)”的(de)臨時干預(yu)措施。國家統(tong)計局數據也顯(xian)示，限(xian)購(gou)(gou)城(cheng)市(shi)的(de)房價降幅已經(jing)明(ming)(ming)顯(xian)超(chao)過非限(xian)購(gou)(gou)城(cheng)市(shi)。

　　不過限價(jia)(jia)方面，由于中山市已明(ming)確表(biao)示限價(jia)(jia)令(ling)到期不延續，有(you)關部門對(dui)此也沒有(you)明(ming)確表(biao)態。實際上，2011年各地推出(chu)的(de)(de)限價(jia)(jia)大多都是為了完成(cheng)年度房(fang)價(jia)(jia)控制目標(biao)，而去年初(chu)公(gong)布的(de)(de)年度房(fang)價(jia)(jia)目標(biao)又(you)大多與(yu)GDP和人均(jun)可支配收入增速掛鉤，幾乎都預留了10%左右增幅(fu)的(de)(de)空間，因此倘(tang)若(ruo)限價(jia)(jia)令(ling)繼續推行(xing)仍然如此，其對(dui)促進房(fang)價(jia)(jia)回歸合理的(de)(de)意義也并不是太(tai)大。

　　至(zhi)于信貸(dai)(dai)，盡管(guan)限貸(dai)(dai)的初衷主要(yao)是針對(dui)二套(tao)房(fang)以上(shang)，但2011年(nian)上(shang)半年(nian)央行(xing)連(lian)續6次上(shang)調存款(kuan)準(zhun)(zhun)備(bei)(bei)金(jin)率，導致銀行(xing)流動性緊張(zhang)，首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)也遭殃及，剛性需(xu)求受損。不過(guo)，央行(xing)在(zai)年(nian)前下調了一次存款(kuan)準(zhun)(zhun)備(bei)(bei)金(jin)率，為各大銀行(xing)騰(teng)出大量現金(jin)。目前，四大行(xing)及部分(fen)股份制(zhi)銀行(xing)的首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率已經回(hui)歸到了基準(zhun)(zhun)利(li)率。中國房(fang)地(di)產經濟研究院院長謝逸楓表示，相(xiang)信2012年(nian)央行(xing)還會數次調低(di)存款(kuan)準(zhun)(zhun)備(bei)(bei)金(jin)率，甚至(zhi)可能降(jiang)息，這(zhe)對(dui)首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)將是一大利(li)好。

　　此外(wai)值得注意(yi)的(de)(de)是，中央經濟工作會議強調繼(ji)(ji)續深(shen)化房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)改革。因此繼(ji)(ji)2011年(nian)1月上(shang)海、重(zhong)慶(qing)開展(zhan)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)試點，2012年(nian)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)試點范(fan)圍(wei)還可能擴大。財政部財政科學研究所所長(chang)賈康也表(biao)示，“今年(nian)在重(zhong)慶(qing)和上(shang)海兩地(di)的(de)(de)高端不(bu)動產(chan)，都明(ming)顯出(chu)現(xian)了成交量(liang)下(xia)降、價格趨穩，這(zhe)就是很(hen)明(ming)顯的(de)(de)正面效應。”而近日住(zhu)建部部長(chang)姜(jiang)偉新表(biao)示，今年(nian)要繼(ji)(ji)續加快個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)信息(xi)系統建設(she)，保證在6月底前實現(xian)40個(ge)主要城市(shi)的(de)(de)聯(lian)網。這(zhe)更為未(wei)來房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)全面征收(shou)做好(hao)了鋪墊。

　　趨勢2

　　政(zheng)策從(cong)嚴基調不變

　　微調(diao)措施僅支持(chi)剛需

　　綜(zong)合來看，中央經濟(ji)工(gong)作會(hui)(hui)議已明(ming)確“要堅(jian)持房地(di)產(chan)(chan)調控(kong)(kong)政(zheng)策不(bu)動搖，促進房價合理回歸，促進房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場健康發展(zhan)”，樓(lou)市(shi)調控(kong)(kong)短期內(nei)肯定不(bu)會(hui)(hui)放松。業內(nei)人士分析，如果(guo)保障房建設跟不(bu)上、房地(di)產(chan)(chan)稅收、土地(di)政(zheng)策改革(ge)不(bu)徹底(di)，樓(lou)市(shi)調控(kong)(kong)的效果(guo)就不(bu)會(hui)(hui)明(ming)顯，政(zheng)策還(huan)需繼續(xu)落(luo)實。

　　不過(guo)住建部年(nian)度工作(zuo)會議(yi)上(shang)(shang)，住建部部長(chang)姜偉新在強調延(yan)續(xu)2011年(nian)樓市調控的基礎上(shang)(shang)，表(biao)示(shi)將“支持(chi)(chi)居民合理購(gou)房需(xu)求，優先保證首次購(gou)房家庭的貸(dai)款(kuan)需(xu)求”，顯示(shi)2011年(nian)被誤傷的剛性需(xu)求，或許將得到政策支持(chi)(chi)。

　　此(ci)外，中(zhong)原地(di)(di)產報(bao)告也指(zhi)出，在(zai)政(zheng)策從嚴的基調下，地(di)(di)方政(zheng)府開始在(zai)“限(xian)購”等(deng)焦點之外進行微調。如近期已有北京、重慶、杭州(zhou)、成都(dou)、武漢、合肥、南(nan)京、長春等(deng)城市出臺松綁措施，涉及土(tu)地(di)(di)出讓、房源解禁(jin)、稅費優(you)惠、購房補(bu)貼等(deng)多個環節(jie)。

　　謝(xie)逸楓(feng)分析，今年(nian)樓市政策的總(zong)基調(diao)不(bu)會(hui)放松，但應該也(ye)不(bu)會(hui)收緊，總(zong)體(ti)保持(chi)“穩中(zhong)求(qiu)調(diao)”的基調(diao)。像(xiang)各(ge)地(di)此前各(ge)類微調(diao)措施(shi)，由于主要針(zhen)對“被誤(wu)傷(shang)”的剛性(xing)和改(gai)善性(xing)需求(qiu)，中(zhong)央保持(chi)了一(yi)個默(mo)許的態度。預計2012年(nian)，這(zhe)樣(yang)的松綁有望繼續得到默(mo)許。

　　中國房(fang)(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業協(xie)會副會長朱中一也(ye)認(ren)為，政(zheng)(zheng)府的(de)目的(de)是(shi)抑(yi)制房(fang)(fang)(fang)地產(chan)過(guo)快上漲，直至房(fang)(fang)(fang)價合理回歸(gui)。無論如(ru)何，“房(fang)(fang)(fang)地產(chan)在(zai)經濟(ji)方(fang)面占有很(hen)大的(de)份額，我們經濟(ji)也(ye)要發展(zhan)”，因(yin)此在(zai)2012年保增長的(de)壓(ya)力下，政(zheng)(zheng)府也(ye)是(shi)“希望房(fang)(fang)(fang)地產(chan)平(ping)穩健(jian)康發展(zhan)的(de)。”

　　三問樓市熱點

　　1.房價會跌多少？

　　中(zhong)國(guo)社會(hui)(hui)科學院金(jin)融研究(jiu)所(suo)(suo)房(fang)地產(chan)金(jin)融研究(jiu)中(zhong)心主任尹中(zhong)立(li)表示，現在仍不確定(ding)中(zhong)國(guo)的房(fang)地產(chan)市場是否進入了拐點。全國(guo)工商(shang)業聯(lian)合會(hui)(hui)房(fang)地產(chan)商(shang)會(hui)(hui)會(hui)(hui)長聶(nie)梅生指出，調控效(xiao)果剛剛開(kai)始顯現，需要一段時間穩(wen)定(ding)成效(xiao)。建設部政(zheng)策研究(jiu)中(zhong)心主任秦虹也表示，在堅持房(fang)產(chan)調控不動搖的情(qing)況下(xia)，政(zheng)策效(xiao)果還(huan)會(hui)(hui)繼續顯現，“所(suo)(suo)以市場慣(guan)性(xing)還(huan)會(hui)(hui)下(xia)行。”

　　上月29日，中國(guo)銀行(xing)發布(bu)(bu)2012年(nian)(nian)一季度經濟金融(rong)展望(wang)報(bao)(bao)告，預計(ji)2012年(nian)(nian)房(fang)價(jia)仍將持續緩慢回(hui)落，全年(nian)(nian)銷售量跌幅約15%。美銀美林(lin)則預測最(zui)多有10%到(dao)15%的下(xia)(xia)跌調整。此外(wai)花旗集團發布(bu)(bu)報(bao)(bao)告稱(cheng)，預計(ji)第四季度平均房(fang)價(jia)將下(xia)(xia)跌10%-15%，2012年(nian)(nian)再下(xia)(xia)滑(hua)10%。

　　2.房(fang)企何(he)去(qu)何(he)從？

　　在流動(dong)性(xing)收緊(jin)，融資渠道變窄(zhai)的(de)前提下，經(jing)過長達兩年時間(jian)的(de)觀望(wang)之(zhi)后，大(da)(da)多數開(kai)發商的(de)家底已經(jing)所剩無幾。因此在樓市調控繼(ji)續的(de)2012年，相信會有更多的(de)房(fang)(fang)企(qi)開(kai)始降(jiang)價促銷(xiao)，以求(qiu)自保。而前期(qi)已經(jing)開(kai)始促銷(xiao)的(de)萬科、恒 大(da)(da)等房(fang)(fang)企(qi)在2011年的(de)表現，也(ye)將為其他房(fang)(fang)企(qi)的(de)下一步行動(dong)提供鼓(gu)勵。

　　此外，當前房地(di)產(chan)市場的(de)(de)(de)“洗牌(pai)”大幕(mu)正徐徐拉開(kai)，不少房企(qi)(qi)特(te)別是中小企(qi)(qi)業面臨(lin)巨大的(de)(de)(de)資(zi)金壓力，房企(qi)(qi)之間的(de)(de)(de)重組、兼并、合作開(kai)發(fa)等動作將越(yue)來(lai)越(yue)密集。企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)領域由(you)開(kai)發(fa)住宅及(ji)銷售(shou)為(wei)主，將向商業地(di)產(chan)、旅游地(di)產(chan)等多(duo)種物(wu)(wu)業形式深度轉化。開(kai)發(fa)商自持物(wu)(wu)業也將成為(wei)優化企(qi)(qi)業發(fa)展(zhan)結構的(de)(de)(de)必然選擇。

　　3.保障房能否成(cheng)穩定器？

　　2011年(nian)，1000萬(wan)套(tao)(tao)保(bao)障房(fang)(fang)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)工(gong)(gong)量創下歷史(shi)之(zhi)最，也(ye)在改(gai)變著樓(lou)市的(de)(de)(de)格局。住建部(bu)部(bu)長(chang)姜(jiang)偉(wei)新介紹，這1000萬(wan)套(tao)(tao)保(bao)障房(fang)(fang)已有1/3主體結構基本完成，1/3進(jin)(jin)入樓(lou)層施(shi)工(gong)(gong)，1/3完成基礎施(shi)工(gong)(gong)。去(qu)年(nian)12月23日召(zhao)開(kai)(kai)的(de)(de)(de)全(quan)國住房(fang)(fang)城鄉建設工(gong)(gong)作會議還公布(bu)，今年(nian)新開(kai)(kai)工(gong)(gong)建設保(bao)障性住房(fang)(fang)和棚戶區改(gai)造住房(fang)(fang)700萬(wan)套(tao)(tao)以上(shang)。雖然新開(kai)(kai)工(gong)(gong)目(mu)標比上(shang)年(nian)下調，但住建部(bu)堅持(chi)“實際(ji)竣(jun)工(gong)(gong)量要高于去(qu)年(nian)”。此外(wai)，考慮(lv)到2011年(nian)的(de)(de)(de)新開(kai)(kai)工(gong)(gong)項目(mu)中約(yue)有三分之(zhi)一將在今年(nian)真正進(jin)(jin)入實質性建設，今年(nian)保(bao)障房(fang)(fang)的(de)(de)(de)施(shi)工(gong)(gong)在建活動和投資仍能(neng)實現強勁(jing)增長(chang)。

　　瑞銀證券(quan)首席(xi)經濟(ji)(ji)學(xue)家(jia)汪濤表示，保(bao)障房(fang)(fang)建設活動(dong)和(he)投(tou)(tou)資(zi)的持續(xu)強勁(jing)增長(chang)將會在一定(ding)程度上(shang)抵消商品房(fang)(fang)疲弱。因此預計(ji)2012年城鎮住宅施工面積(ji)仍能增長(chang)10%以(yi)(yi)上(shang)，房(fang)(fang)地產(chan)投(tou)(tou)資(zi)將增長(chang)15%-20%。可以(yi)(yi)說(shuo)，雖然(ran)保(bao)障房(fang)(fang)會在一定(ding)程度上(shang)對沖商品房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)下降帶(dai)來(lai)的經濟(ji)(ji)下滑。