在近期各地召開的兩會上，房地產被各地方政府部門屢屢提及，嚴格執行房地產宏觀調控仍是統一口徑，但同時，出現了一些細節性政策的調整。比如上海放寬普通商品房標準，北京居住證制度本質上也是在鼓勵更多剛性需求入市。
    于是，地(di)方(fang)政府在(zai)房地(di)產政策上“外緊內松”的說法在(zai)市(shi)場上流(liu)傳(chuan)。部分人士開始(shi)寄望于2012年微(wei)調后可能出現政策性回暖(nuan)。

    對于這(zhe)種預(yu)期(qi)，上證報(bao)深入(ru)采訪了(le)企業、銀行、政府(fu)等多個市(shi)場主體，它們對市(shi)場的(de)預(yu)期(qi)基本(ben)一致：流動性(xing)緊(jin)縮(suo)的(de)形(xing)勢下，房地產(chan)企業不會有(you)很(hen)大(da)的(de)騰(teng)挪(nuo)空間，嚴格控制對房地產(chan)企業的(de)貸款，以(yi)及對投(tou)資性(xing)購房信(xin)貸的(de)發放，將迫使企業在2012年做出(chu)更大(da)的(de)價格調［最(zui)新消息 價格 戶型 點(dian)評］整(zheng)，以(yi)進一步鞏(gong)固目前的(de)調控成(cheng)果。

    “定向支持”剛性需求

    從各地兩會傳出的(de)消息，我們(men)可以看到(dao)地方日益清晰的(de)政策思(si)路(lu)，即：基調上(shang)嚴控(kong)，僅(jin)對剛需進行“定向支持(chi)”。

    基調(diao)嚴控(kong)方面(mian)，上(shang)海(hai)市(shi)(shi)市(shi)(shi)長韓正(zheng)在(zai)上(shang)海(hai)兩(liang)會期間(jian)表示，上(shang)海(hai)2012年將(jiang)實(shi)現全年新建(jian)住房價格穩中(zhong)有降。“今年房地產市(shi)(shi)場(chang)的(de)調(diao)控(kong)力度不(bu)減、政策不(bu)變，要繼(ji)續加大力度，全面(mian)貫(guan)徹(che)落(luo)實(shi)中(zhong)央經濟(ji)工作會議關(guan)于房地產市(shi)(shi)場(chang)調(diao)控(kong)的(de)一系列政策和舉(ju)措。”韓正(zheng)說。

    北京(jing)方(fang)面，北京(jing)市市長郭金龍在做政府工作(zuo)報(bao)告(gao)時指出(chu)，2012年(nian)(nian)將繼續嚴格實施抑制投機投資性需求的(de)政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京(jing)也高調否(fou)認了此(ci)前市場上流傳的(de)北京(jing)限購令由5年(nian)(nian)納稅證明調整為3年(nian)(nian)的(de)說法。

    廣(guang)州市(shi)(shi)國(guo)土房(fang)管局也表態稱(cheng)，對住宅市(shi)(shi)場(chang)，目前廣(guang)州市(shi)(shi)沒有取消限(xian)購的(de)具(ju)體(ti)時間表，仍會根據(ju)中央及廣(guang)東省(sheng)的(de)政(zheng)策，堅持當前限(xian)價(jia)、限(xian)購、限(xian)貸政(zheng)策不動搖，促進房(fang)價(jia)合理回歸。

    這種表(biao)態在本就(jiu)敏感的(de)房地產市場上(shang)影響很大(da)。就(jiu)在上(shang)海(hai)韓正(zheng)市長表(biao)態當(dang)天(tian)，各大(da)房地產企業(ye)和代理研究(jiu)機構紛紛打探消息，想(xiang)(xiang)知道  上(shang)海(hai)如何具體(ti)落實(shi)“房價(jia)(jia)穩中(zhong)(zhong)有降”。“我們想(xiang)(xiang)知道上(shang)海(hai)會不會也像北京一(yi)(yi)樣(yang)把限(xian)購(gou)的(de)條件進(jin)一(yi)(yi)步收(shou)緊，比如把1年納稅擴大(da)到(dao)3年。要想(xiang)(xiang)壓低(di)房價(jia)(jia)，打擊投資(zi)性購(gou)房是方式(shi)之一(yi)(yi)。”中(zhong)(zhong)原地產高(gao)層表(biao)示。據他透露，北京市去年房價(jia)(jia)下降的(de)多為四環以(yi)外的(de)樓盤，四環以(yi)內的(de)樓盤價(jia)(jia)格其實(shi)沒(mei)怎(zen)么降。而根據北京市政府相(xiang)關部門(men)的(de)預期(qi)，嚴格執(zhi)行(xing)現(xian)有限(xian)購(gou)政策后，北京2012年有望(wang)實(shi)現(xian)四環內房價(jia)(jia)的(de)普(pu)遍下降，以(yi)進(jin)一(yi)(yi)步體(ti)現(xian)調控效果(guo)。

    不過，根(gen)據(ju)上證報的調查，目前上海并沒有(you)考慮對限購進一(yi)步收緊。實現房(fang)價穩(wen)中有(you)降的途徑可能是通過加(jia)大普通商品房(fang)和保障性住房(fang)成(cheng)交量的方(fang)式拉低(di)全市(shi)均價。

    根據上(shang)海最(zui)新政(zheng)策，上(shang)海普(pu)通住房標準(zhun)自2008年制(zhi)定(ding)后首次變更，內環(huan)(huan)線以內的普(pu)通商品住房標準(zhun)調整到(dao)每套(tao)330萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)以下(xia)(xia)，內外(wai)(wai)(wai)環(huan)(huan)之(zhi)間調整到(dao)200萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)以下(xia)(xia)，外(wai)(wai)(wai)環(huan)(huan)以外(wai)(wai)(wai)調整到(dao)160萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)以下(xia)(xia)。而(er)原標準(zhun)為內環(huan)(huan)內245萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/套(tao)、內外(wai)(wai)(wai)環(huan)(huan)間140萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/套(tao)、外(wai)(wai)(wai)環(huan)(huan)外(wai)(wai)(wai)98萬元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/套(tao)。

    因為普通住房(fang)與(yu)非普通住房(fang)在(zai)交納契稅(shui)時有1%與(yu)3%的巨大差(cha)別，一套(tao)180萬的內外環間(jian)房(fang)產(chan)，會產(chan)生3.6萬元的契稅(shui)差(cha)別。由(you)此(ci)，上海鼓勵剛性需求和普通商品房(fang)成交量的傾向(xiang)性已十(shi)分明顯(xian)。

    另外，根(gen)據上海新政(zheng)，其全(quan)部經(jing)濟適用房將以(yi)共有(you)產權方(fang)式(shi)向(xiang)購(gou)(gou)房者出(chu)售，降低(di)了購(gou)(gou)房者首次購(gou)(gou)房的門(men)檻，等于分期(qi)付款給政(zheng)府購(gou)(gou)買商品(pin)房。而今年(nian)上海計(ji)劃將申請(qing)共有(you)產權房的門(men)檻從家庭人均可(ke)支配收入每(mei)月3300元(yuan)放寬到(dao)5000元(yuan)。即當(dang)三(san)口之家夫妻倆平均月收入在7500元(yuan)以(yi)下(xia)，就(jiu)可(ke)以(yi)進(jin)入到(dao)申請(qing)行列(lie)。這其實(shi)是(shi)吸引更多工薪階層和(he)白領青(qing)年(nian)進(jin)入保障體系之中。

    而消化普通商品(pin)房存量(liang)的最終結果，既拉(la)(la)動了房地產產業投資額，又拉(la)(la)低了上(shang)海房價，可(ke)謂雙贏。

    這種思路目前已(yi)經被各地廣泛采用。北京(jing)雖然表(biao)態(tai)不(bu)會放松(song)限(xian)(xian)購等(deng)調控政策，但已(yi)經提(ti)出(chu)在2012年(nian)開始研究(jiu)推出(chu)“居(ju)住證”制度(du)。根據這一制度(du)，持有北京(jing)市居(ju)住證的(de)(de)(de)購房者只(zhi)要在北京(jing)工作(zuo)年(nian)限(xian)(xian)符合規定(ding)，又有穩定(ding)職業，都可以按(an)北京(jing)市居(ju)民的(de)(de)(de)標準來購買首套(tao)或改(gai)善性(xing)需求的(de)(de)(de)住房。業內人士解讀，北京(jing)此舉(ju)同樣是(shi)在力推剛需入市。

    銀行依然嚴控房企貸款

    根據(ju)最新(xin)統計數據(ju)，2011年(nian)(nian)末全國商(shang)品房(fang)待售面(mian)積(ji)達(da)到(dao)了27194萬平(ping)(ping)方米(mi)，比(bi)(bi)2011年(nian)(nian)11月末又增(zeng)加1763萬平(ping)(ping)方米(mi)。商(shang)品房(fang)存量(liang)再創(chuang)新(xin)高。其(qi)中(zhong)10個典型(xing)城市新(xin)建商(shang)品住(zhu)宅庫存總量(liang)高達(da)5998萬平(ping)(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長了近40%。一(yi)線城市中(zhong)廣州、上海、北京(jing)的(de)(de)平(ping)(ping)均增(zeng)幅(fu)同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長約五成(cheng)左(zuo)右。上海的(de)(de)一(yi)手住(zhu)宅可售面(mian)積(ji)已大(da)大(da)超越2008年(nian)(nian)末850萬平(ping)(ping)方米(mi)的(de)(de)存量(liang)水平(ping)(ping)，為4年(nian)(nian)來最高。而2011年(nian)(nian)全年(nian)(nian)729萬平(ping)(ping)方米(mi)的(de)(de)成(cheng)交量(liang)，甚(shen)至比(bi)(bi)樓(lou)市最低(di)谷的(de)(de)2008年(nian)(nian)還要低(di)16.87%。

 ;   千方百計消(xiao)化(hua)存量，正成為地(di)方政府(fu)在(zai)大(da)基調不動搖的前提(ti)下，促(cu)進房(fang)地(di)產業(ye)健康發展(zhan)的重要工作內容(rong)。

    銀(yin)行(xing)(xing)體(ti)系的(de)思路與上(shang)述原則(ze)同樣吻合。保障房方面(mian)，上(shang)海交(jiao)通銀(yin)行(xing)(xing)內(nei)部(bu)人士透露，交(jiao)通銀(yin)行(xing)(xing)、上(shang)海銀(yin)行(xing)(xing)、建設銀(yin)行(xing)(xing)、浦(pu)東發展(zhan)銀(yin)行(xing)(xing)四家銀(yin)行(xing)(xing)獲準(zhun)為上(shang)海經濟適用(yong)房(即共(gong)有產(chan)權房)的(de)出售(shou)提(ti)供信貸支持(chi)，其(qi)貸款(kuan)政策基(ji)本按首套(tao)自(zi)住房來發放。而對于首套(tao)房的(de)貸款(kuan)利率，上(shang)海的(de)部(bu)分(fen)銀(yin)行(xing)(xing)也已經出現9.5折的(de)優(you)惠。

    但是(shi)，對(dui)于大多數商(shang)品房(fang)購房(fang)貸款(kuan)，浦東發展銀行(xing)總行(xing)某人士透露，銀行(xing)依舊嚴格控制(zhi)信貸投放。“總行(xing)的要求非常嚴格，審批(pi)很謹慎。可以說是(shi)不敢越(yue)雷池一(yi)(yi)步(bu)。另一(yi)(yi)方面(mian)，銀行(xing)可投資金也(ye)確實(shi)有限，房(fang)地產企業的貸款(kuan)在2012年(nian)會進一(yi)(yi)步(bu)緊張。”上(shang)述(shu)人士稱。

    至于股市房地產(chan)板塊(kuai)是否已經(jing)見(jian)底(di)，這位(wei)銀行高(gao)層反問記者，“你覺得(de)房價(jia)見(jian)底(di)了嗎？沒有到底(di)，那(nei)就先跌著吧。”