有專家指出，地產界構造出的回暖跡象反而可能是個消極信號，很大程度上，開發商只是在探政策的底線，一方面，難以斷言貨幣政策會持續放松，另一方面，大幅度降價促銷的事實說明房價仍未觸底
    隨著春(chun)節后天氣逐漸轉暖，樓(lou)市成交量也開(kai)(kai)始(shi)(shi)顯(xian)著回(hui)升，加之(zhi)各地(di)紛紛對樓(lou)市進行試探性微調，引發(fa)地(di)產股瘋漲，部分業內人士開(kai)(kai)始(shi)(shi)高呼(hu)，樓(lou)市回(hui)暖了！

    然(ran)而，《國際(ji)金融報》記者調查統計發(fa)現，以(yi)保(bao)利(li)、金地(di)(di)、萬(wan)科、綠地(di)(di)、恒大、華潤等為代表的(de)房企(qi)，正(zheng)在(zai)醞釀(niang)一輪新(xin)的(de)降價狂潮。

    回暖只是假象？

    2月初，廣東佛山南海(hai)區(qu)一(yi)個叫富豐新城的樓(lou)(lou)盤，二期小(xiao)規模內(nei)(nei)部認購的當(dang)天，不到一(yi)小(xiao)時就認購了50多(duo)套(tao)單元，由此拉(la)開春節后全國樓(lou)(lou)市回暖的序幕(mu)。很快，上海(hai)、廣州、北京(jing)等地售樓(lou)(lou)處的售樓(lou)(lou)員發現，來(lai)看(kan)房，訂房的人逐漸多(duo)了。上周(zhou)，龍湖(hu)地產執行董事秦(qin)力洪宣布，龍湖(hu)地產一(yi)周(zhou)內(nei)(nei)買樓(lou)(lou)進賬10億元。

    地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商似乎迫切需要一次(ci)“回暖”，但相比大(da)佬們對銀根放松的期待(dai)，地產(chan)股則想用(yong)實際行(xing)動(dong)證明房企(qi)的經營狀況還(huan)不錯。從(cong)2月(yue)(yue)25日(ri)起(qi)，以中華企(qi)業為代表的地產(chan)股開(kai)始騷動(dong)，2月(yue)(yue)26日(ri)地產(chan)股更是集體大(da)爆發(fa)(fa)，“招保萬金”直(zhi)線(xian)拉升，截至收盤漲(zhang)停(ting)個股達(da)(da)到15只，板塊整(zheng)體漲(zhang)幅達(da)(da)4.59%。

    然而，對于(yu)地產界(jie)構(gou)造(zao)出(chu)(chu)的種種回暖(nuan)跡象，有專家指出(chu)(chu)，這些表現(xian)反(fan)而可能是個(ge)消極信號，很大(da)程度上(shang)，開發(fa)商(shang)只是在探政策(ce)(ce)的底線，一方(fang)面，難以斷言貨幣(bi)政策(ce)(ce)會(hui)持續(xu)放松，另一方(fang)面，大(da)幅(fu)度降價促(cu)銷的事實說明房價仍未觸底。

    上海(hai)易居房地(di)產研究院副院長楊紅旭對《國際金融報(bao)》記者指出，成(cheng)交量的(de)短暫回升并不意味(wei)著樓市回暖，相反(fan)，一輪(lun)更加(jia)嚴峻的(de)降價(jia)潮將席卷樓市。

    “短期內(nei)房(fang)價不(bu)可能止跌反彈(dan)，成(cheng)(cheng)交量(liang)或將回(hui)升。”楊紅旭指(zhi)出(chu)，受地(di)方政(zheng)府屢屢出(chu)臺放(fang)松政(zheng)策(ce)影響以及對貨幣政(zheng)策(ce)寬松的(de)預(yu)期加(jia)強，地(di)產商(shang)開始(shi)與政(zheng)策(ce)形成(cheng)(cheng)僵(jiang)持，此外，剛性需求的(de)釋放(fang)和開發(fa)(fa)商(shang)“以價換(huan)量(liang)”的(de)手段也帶來一定(ding)的(de)成(cheng)(cheng)交量(liang)，這(zhe)顯然給(gei)開發(fa)(fa)商(shang)增(zeng)強了信(xin)心，但(dan)樓市難言回(hui)暖(nuan)。

    龍頭群領降價

    面對春節后短暫回暖的(de)樓(lou)(lou)市，大(da)型房(fang)企的(de)應對則耐人尋味。首先發難的(de)是(shi)保利。保利地產率先表示(shi)，旗下(xia)位于(yu)上海的(de)一個樓(lou)(lou)盤單價從(cong)1.9萬元／平方米降(jiang)至1.7萬元／平方米，交(jiao)房(fang)標準同時從(cong)毛坯升(sheng)級為精裝修，兩(liang)者累計相當于(yu)降(jiang)價八折甩(shuai)貨(huo)。

    緊隨其(qi)后，招商(shang)地(di)產全國22個(ge)在售項目也同時啟動(dong)優惠活(huo)動(dong)，部分房源(yuan)降價幅度達到15%。金(jin)地(di)、萬科、綠地(di)、恒大、華潤等(deng)大型(xing)房地(di)產企業也紛紛跟進，不(bu)約而同地(di)宣布了降價促銷活(huo)動(dong)。

    除(chu)了大牌企(qi)業(ye)，一些原本(ben)經營得不錯的(de)房(fang)企(qi)也(ye)推出(chu)了折扣驚人的(de)樓盤。佳兆業(ye)在(zai)成都一個樓盤推出(chu)50套七折的(de)房(fang)源，創下已知降(jiang)價(jia)最(zui)高紀錄。在(zai)《國際(ji)金融(rong)報》記者查(cha)閱的(de)由(you)愛(ai)房(fang)網排出(chu)的(de)2月上旬降(jiang)價(jia)幅(fu)度(du)最(zui)大的(de)房(fang)企(qi)名單中，前十(shi)位的(de)房(fang)企(qi)降(jiang)價(jia)幅(fu)度(du)均在(zai)20%左右。

市場監(jian)測機(ji)構報告(gao)顯示，3月(yue)1日，上海(hai)將正式(shi)執行(xing)上調普通(tong)住房標準，與(yu)此同時，有(you)(you)數(shu)據統(tong)計，繼2月(yue)多數(shu)樓盤降(jiang)價之后(hou)，3月(yue)上海(hai)將有(you)(you)205個樓盤有(you)(you)打折優惠措(cuo)施，這(zhe)較去(qu)年同期增加了115.8%。對(dui)此，有(you)(you)業內人士(shi)判斷，自3月(yue)起，新一輪的(de)降(jiang)價潮將在促銷的(de)名義(yi)下悄(qiao)然展開(kai)。

    對(dui)此(ci)，天津雍景花園房(fang)地產(chan)公司副(fu)總經(jing)理王浩對(dui)《國(guo)際金(jin)融報》記者表示，現金(jin)流緊(jin)張(zhang)成了房(fang)企眼下的(de)最大壓(ya)力。王浩分析(xi)，目前(qian)幾乎所有(you)大小城(cheng)市(shi)都在醞(yun)釀降溫，三四線城(cheng)市(shi)樓市(shi)的(de)降速與(yu)跌幅雖然滯后于一二線城(cheng)市(shi)，但(dan)全國(guo)性的(de)房(fang)價下降趨勢已經(jing)形(xing)成，預(yu)期短期內房(fang)價可能還有(you)10%—20%的(de)下調，類似佳兆(zhao)業(ye)的(de)30%降價也絕(jue)不是個(ge)案(an)，這個(ge)紀錄很快將被別的(de)樓盤打破。

    房企腹背受壓

    今年還有(you)大量樓盤等待入市(shi)，3月北京將有(you)21個(ge)項目(mu)計劃(hua)入市(shi)，然(ran)而，近期北京多處樓盤就開始出現(xian)“零(ling)利潤”對外銷售(shou)的(de)口號(hao)，甚至有(you)消息(xi)稱，“一成首付”也重(zhong)出江湖。

    對此，王浩(hao)指出，開發(fa)(fa)商(shang)的各種變相降(jiang)價折射出企業已(yi)陷(xian)入進退兩難(nan)(nan)的地(di)步，不降(jiang)價成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)無法(fa)回升，資金鏈難(nan)(nan)以正常運作(zuo)，降(jiang)價太多會(hui)引發(fa)(fa)老業主鬧事(shi)，甚至(zhi)一些房企倒閉。而隨(sui)著(zhu)2012年房地(di)產信(xin)托(tuo)大(da)量(liang)(liang)到期，開發(fa)(fa)商(shang)將(jiang)不得不面對銷售回款不力(li)及(ji)短期債務壓力(li)的問題。

    值得一提的是，不少房企(qi)還紛紛變賣項目(mu)來回(hui)籠資金。據相關媒體報道(dao)，浙江綠(lv)城集團(tuan)在過去兩個月內(nei)已經出售了5個項目(mu)的股權，而目(mu)前綠(lv)城還打(da)算再出售4個項目(mu)，計劃回(hui)籠資金60億元(yuan)。

    因此，在楊紅旭(xu)看(kan)來，巨額債務(wu)(wu)壓(ya)身，必然(ran)會(hui)(hui)倒逼房企轉型突圍(wei)。短期(qi)來看(kan)，房地產企業(ye)必然(ran)會(hui)(hui)尋求(qiu)通過降價(jia)、出(chu)售股(gu)權、變賣項目等方(fang)式(shi)創造收入，同時靠壓(ya)縮(suo)買(mai)地量、壓(ya)縮(suo)開工(gong)量和供(gong)應量等手段(duan)來維(wei)持經(jing)營。長期(qi)來看(kan)，這些(xie)房企則會(hui)(hui)開展多(duo)元化的業(ye)務(wu)(wu)，退市(shi)與重組也會(hui)(hui)出(chu)現。