拐點時期的房地產形勢愈加撲朔迷離。縱觀近日陸續公布的各地前4月經濟數據，房地產投資增速大幅下降是共同特征，無論是一線城市的北、上、廣，還是二線城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、廣東等地甚至已出現房地產投資負增長，其中上海以0.1%的同比降幅打開了一線城市的房地產投資下降通道。北京也以1.4%的房地產投資同比增幅站在了負增長的邊緣上。
    房(fang)地(di)產投資可能在(zai)二季(ji)度(du)首(shou)現(xian)負(fu)增(zeng)長，這(zhe)是權威(wei)人(ren)士(shi)在(zai)去年年底做(zuo)出的(de)預判，而這(zhe)一形勢及可能帶來的(de)地(di)方財(cai)政收入負(fu)增(zeng)長、產業(ye)鏈拉動(dong)乏力等，都將加劇二季(ji)度(du)宏觀(guan)經濟走弱(ruo)的(de)可能性。

    值得(de)各地(di)略感安慰的是(shi)，從(cong)5月(yue)以來的商(shang)品房銷售數(shu)據(ju)上看，紅五月(yue)并沒有持(chi)續(xu)4月(yue)的低迷，而是(shi)有可(ke)能(neng)復制(zhi)3月(yue)的旺銷業績。如果成交回暖走勢得(de)到確立，房地(di)產投資下滑趨勢可(ke)能(neng)得(de)到抑制(zhi)。但對(dui)于剛性(xing)需求(qiu)支撐的成交行(xing)情(qing)，業內多(duo)數(shu)人士仍對(dui)其可(ke)持(chi)續(xu)性(xing)表示(shi)懷疑(yi)。

    上海、廣東首現房地產投資負增長

    在各地房地產投資增速連續多個月呈下(xia)降趨勢后，終(zhong)于出現了負(fu)增長(chang)的城市。

    上海統計(ji)局數(shu)據顯示，占固定資(zi)(zi)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)一半權重(zhong)的(de)房(fang)地產(chan)開發(fa)投(tou)資(zi)(zi)在上海再次(ci)(ci)出(chu)現負(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)。今年前4個月，上海市(shi)房(fang)地產(chan)開發(fa)投(tou)資(zi)(zi)額613.18億元，以0.1%的(de)同比降幅正式步(bu)入負(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)區間。而(er)一季度，這(zhe)(zhe)一數(shu)據還(huan)是(shi)(shi)正增(zeng)(zeng)長(chang)0.7個百(bai)分點。這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)自(zi)2008年以來(lai)，上海首次(ci)(ci)出(chu)現房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)(zi)負(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)。

    因為(wei)房地產(chan)(chan)市場的(de)不(bu)景氣，房地產(chan)(chan)開發投(tou)資(zi)受(shou)到影響，地方(fang)財(cai)政收入減少，因此拖累(lei)政府(fu)投(tou)資(zi)項目，則是地方(fang)更(geng)大的(de)損失(shi)。前4月(yue)(yue)，上(shang)海城市基礎(chu)設(she)施投(tou)資(zi)177.28億元(yuan)，同比(bi)大幅下降25.8%。兩者疊加(jia)效應，終(zhong)致(zhi)上(shang)海前4月(yue)(yue)全社會(hui)固定資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)同比(bi)下降0.4%。

    同樣(yang)形勢嚴峻的還有廣東(dong)省。根據廣東(dong)統計局數據，廣東(dong)省前(qian)4月(yue)房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發投(tou)(tou)資1276.16億元，增(zeng)長(chang)15.1%，增(zeng)幅(fu)(fu)分別比一季度和今(jin)年前(qian)2月(yue)回落了8.8%和24.9%。而廣東(dong)21個(ge)地(di)市(shi)中，6個(ge)城市(shi)出現房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資負增(zeng)長(chang)，5個(ge)市(shi)增(zeng)速(su)在6%以(yi)下。重點城市(shi)廣州(zhou)、深圳和佛山的房地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資增(zeng)幅(fu)(fu)分別比一季度回落6.9個(ge)、3.9個(ge)和13.9個(ge)百分點。受此影(ying)響，廣東(dong)省固(gu)定(ding)資產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資增(zeng)幅(fu)(fu)低于(yu)10%，創下十(shi)年以(yi)來新低。

    北京方面(mian)，前4月，北京房地產開發(fa)投資654.4億(yi)元(yuan)，增長1.4%，增速比一季度大(da)幅回(hui)落7.3個(ge)百分點(dian)。

    即(ji)便是一(yi)直高速增(zeng)(zeng)(zeng)長、大興大建的內陸區域，房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)速下降的幅度也正在擴大。比(bi)如(ru)安徽和(he)杭(hang)州，雖(sui)然4月份數據未(wei)出，但從(cong)一(yi)季(ji)(ji)度情況(kuang)來看，房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)勢(shi)回落跡象已經顯現，其中(zhong)安徽省一(yi)季(ji)(ji)度住(zhu)宅完成投(tou)資(zi)(zi)403.15億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長15.6%，增(zeng)(zeng)(zeng)速回落21.9個百(bai)分點；杭(hang)州一(yi)季(ji)(ji)度房地(di)產(chan)開發(fa)投(tou)資(zi)(zi)244.26億元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長35.1%，比(bi)今(jin)年前2月和(he)去年同期(qi)分別回落10.5和(he)11個百(bai)分點。

    投資乏力引發系列結構性問題

    “房地產(chan)投資(zi)增(zeng)速大幅下降的(de)背(bei)后，是宏觀調控背(bei)景下，開發商信心不足，房地產(chan)開工(gong)量減少，產(chan)業(ye)鏈拉動乏力，稅收減少、土地收入(ru)銳減，地方政府投資(zi)項目受阻等一系列結(jie)構性問題(ti)。”易(yi)居中國分析師(shi)薛建雄表(biao)示(shi)。

    前4個月，上海商品(pin)住(zhu)宅新開工(gong)面積(ji)577.78萬平(ping)方米，下(xia)降33.9%；北京(jing)商品(pin)住(zhu)宅新開工(gong)面積(ji)361.2萬平(ping)方米，下(xia)降36.8%；廣東省整體(ti)房地產業(ye)新開工(gong)面積(ji)3862.35萬平(ping)方米，下(xia)降11.6%。由(you)此，鋼材(4050,-36.00,-0.88%)、水泥、化工(gong)等產業(ye)下(xia)游需求不足，已(yi)經(jing)成為(wei)行業(ye)共識。

    另一個(ge)重(zhong)要(yao)衍生問(wen)題是土(tu)(tu)地出讓收入(ru)(ru)減少帶來的地方收入(ru)(ru)下降。前(qian)4月，廣(guang)東土(tu)(tu)地購(gou)置(zhi)費153.56億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比下降11.4%，比一季(ji)度回落(luo)32.8個(ge)百分點，比上年(nian)同(tong)期回落(luo)74.1個(ge)百分點。以(yi)廣(guang)州(zhou)一市為例，2011年(nian)，廣(guang)州(zhou)土(tu)(tu)地出讓收入(ru)(ru)475億(yi)(yi)元(yuan)，但根據(ju)官方預(yu)測，2012年(nian)廣(guang)州(zhou)賣地收入(ru)(ru)預(yu)計僅(jin)306.6億(yi)(yi)元(yuan)，大幅收縮35%左右。

    同(tong)(tong)時(shi)，受(shou)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)宏觀(guan)調(diao)控(kong)影響，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)稅收(shou)額(e)也(ye)在(zai)大(da)幅下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。據財政(zheng)部(bu)近(jin)日公布的(de)消息，4月(yue)份，全國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)營(ying)業(ye)稅減(jian)少50億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比降(jiang)15.4%。另外(wai)土(tu)地(di)增(zeng)值稅187億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比降(jiang)6.9%；契稅186億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比降(jiang)19.4%。綜合起來，全國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)整(zheng)體稅收(shou)減(jian)少逾一成。廣州等個別城(cheng)市房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)稅收(shou)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)趨勢則(ze)更明顯。廣州2月(yue)份銷售不動產(chan)(chan)營(ying)業(ye)稅收(shou)入同(tong)(tong)比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)24.28%，建安(an)業(ye)營(ying)業(ye)稅同(tong)(tong)比下(xia)(xia)(xia)降(jiang)8.6%。

    土地收入(ru)與房地產(chan)稅收的雙雙縮減，對地方財政(zheng)收入(ru)影響重(zhong)大。單從4月份(fen)來看(kan)，深圳、廣州兩地財政(zheng)收入(ru)均為(wei)負(fu)增長(chang)，分別為(wei)負(fu)2.53%和負(fu)2.26%。

    “相比(bi)于其他城市，因為收(shou)入基數較大，一(yi)線城市的土地收(shou)入和房地產業(ye)稅(shui)收(shou)縮減(jian)趨(qu)勢顯(xian)得更加明顯(xian)。”薛建雄表示。

    紅五月銷售企穩或提振投資信心

    前(qian)4月的房地(di)產投資形勢如此不容樂觀，卻有可能在5月出現轉(zhuan)機(ji)。

    5月(yue)第(di)二(er)周，瑞(rui)銀證券觀察的(de)38個商(shang)品住宅市(shi)場(chang)上，合計成交39771套(tao)，周環(huan)比(bi)(bi)上升26.8%。其中(zhong)，4個一線城(cheng)(cheng)市(shi)成交7834套(tao)，周環(huan)比(bi)(bi)上升33.0%；19個二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)成交25463套(tao)，周環(huan)比(bi)(bi)上升24.3%；13個三(san)線城(cheng)(cheng)市(shi)成交6474套(tao)，周環(huan)比(bi)(bi)上升29.5%，各線城(cheng)(cheng)市(shi)成交套(tao)數均已達到或接近(jin)今年周成交量高點。

    這一判斷(duan)也(ye)在(zai)部(bu)分(fen)一線(xian)城市的二手房(fang)市場得(de)到證實。21世紀不(bu)動產(微博)上海區域分(fen)析師黃河滔表示(shi)，受3月(yue)購買力大(da)量(liang)涌入的慣性(xing)(xing)作(zuo)用，盡管4月(yue)中下旬交(jiao)易量(liang)回(hui)(hui)落，但經(jing)短暫調整(zheng)后于5月(yue)再有(you)回(hui)(hui)升之勢(shi)。截至目(mu)前(qian)，5月(yue)份二手房(fang)成(cheng)交(jiao)逐步回(hui)(hui)暖(nuan)，局部(bu)板塊已達(da)階段性(xing)(xing)高點的3月(yue)份同期水準。

    分(fen)析師認為(wei)，5月銷售強勁是(shi)因為(wei)開發商推盤量(liang)大、推盤價(jia)格具備吸引(yin)力而引(yin)發。另(ling)外(wai)揚州等地(di)的(de)刺(ci)激成品(pin)(pin)住房消費政(zheng)策也在引(yin)導部分(fen)市(shi)(shi)場(chang)預期。隨著更多地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)采取措施為(wei)當(dang)地(di)商品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)市(shi)(shi)場(chang)營造銷售氛圍，商品(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)市(shi)(shi)場(chang)有望在二(er)季度迎來出色銷售業績。不(bu)過，需要注意的(de)是(shi)，目前潛在購(gou)房者(zhe)的(de)預期并不(bu)十分(fen)穩定，加上(shang)豪宅(zhai)(zhai)市(shi)(shi)場(chang)仍然低迷，剛需和改善型需求支撐市(shi)(shi)場(chang)的(de)局(ju)面能否持續(xu)還尚待觀察。