2012年上半年，30家品牌房企中17家銷售額同比實現上升，以價換量方式使銷售均價同比下降了近1成
    作為調控以來效果最為明(ming)顯的(de)(de)(de)一段時(shi)間，2012年上半(ban)年的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)市(shi)場也讓眾多開(kai)發商再次有了(le)“寒冬(dong)”的(de)(de)(de)感(gan)覺。雖(sui)然(ran)依靠調整(zheng)產(chan)品結構(gou)、創新營(ying)銷策略、加大(da)推盤力度等手段，大(da)部(bu)分品牌房(fang)企仍(reng)實現了(le)銷售業績的(de)(de)(de)穩步提升，但其在土(tu)地市(shi)場上的(de)(de)(de)表現卻與(yu)此前幾年大(da)相(xiang)徑庭。

    6成品牌房企業績實現增長

    根(gen)據(ju)中國指數(shu)(shu)研究院最新的(de)(de)報告數(shu)(shu)據(ju)顯示，2012年(nian)上(shang)半年(nian)30家品(pin)牌房企中，中海、保(bao)利、華潤(run)等(deng)17家企業(ye)(ye)的(de)(de)銷售額(e)同比實現上(shang)升(sheng)，融創、世茂(mao)等(deng)企業(ye)(ye)銷售額(e)更(geng)是同比大幅提升(sheng)50%以上(shang)。

    萬(wan)科的(de)業績雖然較去年(nian)(nian)同期小(xiao)幅下(xia)調，但仍(reng)實現銷售(shou)金額622億元，銷售(shou)面積603萬(wan)平方米，繼續(xu)保持龍頭地位；而中海(hai)地產完成(cheng)全年(nian)(nian)目標近8成(cheng)；保利地產也首次(ci)實現半(ban)年(nian)(nian)銷售(shou)500億元，完成(cheng)了目標的(de)62.5%；另外、綠地、恒大、萬(wan)達、世茂、綠城等14家企業銷售(shou)額也突破了百(bai)億元。

    中指院的(de)報告還以萬科、中海、保利(li)、恒大(da)(da)等(deng)十(shi)大(da)(da)品牌房(fang)企(qi)為代表，進(jin)一(yi)步(bu)分析房(fang)地產企(qi)業2012年的(de)銷(xiao)售變化(hua)態勢：1-2月份，受春(chun)節小長假與政策調(diao)控的(de)疊加(jia)影(ying)響，樓市(shi)陷入歷史性(xing)低點，代表房(fang)企(qi)成交量在低位徘徊；3-4月份“兩(liang)會”召(zhao)開，中央(yang)進(jin)一(yi)步(bu)明確態度，抑制投(tou)資投(tou)機性(xing)需求(qiu)，鼓勵剛性(xing)需求(qiu)，在此(ci)背景下，“以價換量”成為市(shi)場(chang)共識，代表企(qi)業紛紛調(diao)低銷(xiao)售價格(ge)，業績(ji)實(shi)現明顯回升(sheng)，連續兩(liang)月銷(xiao)售額均在50億以上；而(er)5-6月份，十(shi)大(da)(da)代表房(fang)企(qi)進(jin)一(yi)步(bu)加(jia)快推盤節奏、加(jia)強促銷(xiao)力度，業績(ji)環比均大(da)(da)幅提升(sheng)。

    買地金額僅占銷售額1成

    不(bu)過，面(mian)對調控的持(chi)續進行，品(pin)牌房企(qi)拿(na)(na)地(di)投資(zi)仍然謹慎，拿(na)(na)地(di)與銷(xiao)售(shou)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)持(chi)續下(xia)降(jiang)。2009年，十家代表企(qi)業(ye)拿(na)(na)地(di)面(mian)積(ji)(ji)與銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)為(wei)2.24，拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)與銷(xiao)售(shou)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)為(wei)0.84。2011年，拿(na)(na)地(di)面(mian)積(ji)(ji)與銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)之比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)到1.51，拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)與銷(xiao)售(shou)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)降(jiang)至0.27。2012年上半(ban)年，拿(na)(na)地(di)面(mian)積(ji)(ji)與銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)進一(yi)步下(xia)降(jiang)至0.69，拿(na)(na)地(di)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)與銷(xiao)售(shou)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)比(bi)(bi)(bi)(bi)(bi)降(jiang)至0.12。

    對此，中(zhong)指院(yuan)的報告(gao)認為，雖然二季(ji)度(du)部分市(shi)場銷售轉(zhuan)暖(nuan)，但(dan)國家對房地產業的調控政(zheng)策依(yi)然保(bao)持不變，導致(zhi)開發企業仍(reng)然以保(bao)證現金流安全為首要目標。

    資(zi)料顯示，2012年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，十大代(dai)表(biao)企(qi)(qi)業拿(na)地(di)(di)面積(ji)共1771萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米，同(tong)比下降66%，環比下降40%。其中龍湖新增(zeng)土(tu)地(di)(di)208萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米，同(tong)比上(shang)漲13%；而恒大上(shang)半(ban)年(nian)拿(na)地(di)(di)647萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米，占十家房(fang)企(qi)(qi)新增(zeng)土(tu)地(di)(di)的(de)37%；萬(wan)(wan)科則新增(zeng)土(tu)地(di)(di)儲備243萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米。與上(shang)述(shu)三(san)家房(fang)企(qi)(qi)相比，世茂(mao)、綠城去年(nian)同(tong)期分別拿(na)地(di)(di)238和507萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)(fang)米，今年(nian)重心(xin)將放在(zai)去庫存(cun)上(shang)，上(shang)半(ban)年(nian)皆無(wu)新增(zeng)土(tu)地(di)(di)儲備。從(cong)代(dai)表(biao)企(qi)(qi)業來看(kan)，高周(zhou)轉型企(qi)(qi)業在(zai)整體低迷的(de)土(tu)地(di)(di)市(shi)場中表(biao)現更為積(ji)極(ji)，在(zai)土(tu)地(di)(di)投資(zi)中更具資(zi)金優勢。

    緩解資金壓力成首要任務

    在減少(shao)拿地的(de)同時，品牌房(fang)企在2012年上半年紛紛創新融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)道，爭取(qu)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)注入。1-5 月，房(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)來源為(wei)(wei)34171 億元，同比增(zeng)長5.7%，國(guo)內貸款(kuan)、自籌資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)分別同比上升8.5%、16.3%，從品牌房(fang)企的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)(fang)式來看，1-5月，國(guo)內銀(yin)(yin)行貸款(kuan)、信托融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、債券、股權融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)等均有涉(she)及，尤其是(shi)海(hai)外銀(yin)(yin)團(tuan)貸款(kuan)成為(wei)(wei)大陸在港上市房(fang)企的(de)重要選擇，華(hua)潤、中海(hai)、龍湖等均采取(qu)此種(zhong)方(fang)(fang)式獲取(qu)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)支持，以保證現金(jin)(jin)流的(de)安全。

    此(ci)外，為了緩(huan)解資金(jin)壓力，合作拿地、合作開發成為品(pin)牌(pai)房企規(gui)避風險、穩健發展(zhan)的(de)重要方式。

    同時，海外開(kai)發也(ye)成(cheng)為部分品牌房企的又(you)一選擇，萬達(da)、綠地等企業紛紛投資海外市場，萬科(ke)表示下半年將成(cheng)立海外事(shi)業部，首先考(kao)慮投資美國，國際(ji)化或成(cheng)為品牌房企未來長期發展的方向之一。

    報告指出，2012年下半年，隨著降(jiang)息等擴張(zhang)性的(de)貨幣政策(ce)及各地(di)方繼續局部刺(ci)激政策(ce)的(de)加大，剛性需求(qiu)將進一(yi)(yi)步釋(shi)放，另一(yi)(yi)方面，會有(you)更多房(fang)地(di)產開(kai)發企業(ye)實(shi)施降(jiang)價促(cu)銷(xiao)的(de)營(ying)銷(xiao)策(ce)略，這些(xie)都將再次刺(ci)激市場的(de)銷(xiao)售。