7月份70個城市住宅平均價格環比上漲。值得注意的是，此次價格上漲主要集中于二三線城市，而一線城市房價則相對平穩。
    專(zhuan)家(jia)表示，中央(yang)對樓市(shi)調(diao)控態度堅(jian)決，不少地方(fang)開始嚴厲執行相(xiang)關細則，未來樓市(shi)政策仍然延續(xu)從緊(jin)趨勢。

    漲多跌少七成城市房價環比上漲

    報(bao)告稱，7月全國(guo)100個(ge)城(cheng)市(shi)(新建)住宅平均(jun)價格為8717元(yuan)/平方(fang)米，環比(bi)(bi)6月上漲(zhang)(zhang)0.33%。其中70個(ge)城(cheng)市(shi)環比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)，30個(ge)城(cheng)市(shi)環比(bi)(bi)下跌。與上月相比(bi)(bi)，環比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)的城(cheng)市(shi)個(ge)數增加(jia)25個(ge)。而同比(bi)(bi)來(lai)看，全國(guo)100個(ge)城(cheng)市(shi)住宅均(jun)價連(lian)續第(di)4個(ge)月下跌，跌幅(fu)為1.77%，比(bi)(bi)上月縮(suo)小0.13個(ge)百(bai)分點。

    分析(xi)稱，總體來看7月(yue)百城住宅(zhai)平均價格(ge)自6月(yue)止跌后再次環(huan)比上(shang)漲，且(qie)同比跌幅進(jin)一步(bu)收窄。鏈家(jia)地產市場研究部常清告訴《經濟參(can)考(kao)報》記(ji)者，“從數據來看，7月(yue)房(fang)價環(huan)比上(shang)漲的城市較(jiao)6月(yue)有明顯增多(duo)，整(zheng)體上(shang)房(fang)價止跌態勢(shi)已經形(xing)成。”

    常清認為，造成(cheng)7月多城價(jia)格環(huan)比(bi)上漲原因(yin)主(zhu)要在于，“一方(fang)面(mian)是(shi)因(yin)為成(cheng)交增(zeng)長(chang)推動價(jia)格上漲。7月份多地成(cheng)交量創調(diao)控后新高，短期(qi)的(de)(de)供需失衡(heng)導致了市場參與者的(de)(de)心理發生轉變，部分恐慌(huang)性購房(fang)者增(zeng)加”。另外，則是(shi)信貸政(zheng)策(ce)方(fang)面(mian)的(de)(de)利好(hao)效果開始體現。“經過前后兩次降(jiang)息(xi)，利率累計下調(diao)0.5%，購房(fang)成(cheng)本(ben)降(jiang)低(di)不僅刺激了購房(fang)熱情，對于市場未來預(yu)期(qi)影響則更(geng)為明顯。”

    值得注意的是，7月份(fen)出現環比(bi)上(shang)漲(zhang)的城(cheng)市(shi)(shi)(shi)集中在二三線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，且漲(zhang)幅明顯高(gao)于一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。數據顯示，7月份(fen)北京、上(shang)海等(deng)十(shi)大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)均價為(wei)15470元/平(ping)(ping)方米，環比(bi)上(shang)月上(shang)漲(zhang)幅度為(wei)0.27%，與(yu)(yu)去年同期(qi)相比(bi)則下(xia)跌2.32%，是連續第7個月同比(bi)下(xia)跌。尤其是上(shang)海，德佑地(di)產研究主任陸騎麟告(gao)訴記者(zhe)，7月全市(shi)(shi)(shi)商品住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交面積為(wei)78.9萬平(ping)(ping)方米，與(yu)(yu)6月突破百萬平(ping)(ping)方米的成(cheng)交水平(ping)(ping)存在較大差距(ju)，尤其是7月下(xia)半月，成(cheng)交出現了一定的下(xia)行(xing)趨勢。

    而在住宅價格環比上漲的(de)70個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，漲幅(fu)前十(shi)位的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)依次(ci)是：聊城(cheng)(cheng)、蕪湖、臺州、西寧、湘(xiang)潭、無錫(xi)、淮(huai)安、重慶(主城(cheng)(cheng)區)、烏魯木齊、洛陽等(deng)二三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，且上漲幅(fu)度均超過(guo)1%。除此之外，環比出現上漲的(de)其他60個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，還有(you)連(lian)云港、哈爾濱等(deng)12個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)漲幅(fu)超過(guo)1%(含1%)。

    北京中原市(shi)(shi)場研究部總監張大(da)偉告訴《經濟參考(kao)報(bao)》記者(zhe)，最(zui)近(jin)兩個(ge)月的(de)(de)房價(jia)(jia)指數基本反映(ying)了當下(xia)市(shi)(shi)場的(de)(de)實際情況(kuang)，全國(guo)主要城市(shi)(shi)的(de)(de)確出現了明(ming)顯的(de)(de)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)多跌少現象。而在正常的(de)(de)市(shi)(shi)場情況(kuang)下(xia)，只要成(cheng)(cheng)交量(liang)回升，價(jia)(jia)格肯定會上漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)，并不(bu)會出現量(liang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)價(jia)(jia)跌或(huo)者(zhe)量(liang)漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)價(jia)(jia)停滯(zhi)的(de)(de)現象。他進(jin)一步(bu)表(biao)示，“實際上最(zui)近(jin)幾個(ge)月的(de)(de)成(cheng)(cheng)交量(liang)復蘇已(yi)經明(ming)顯使得很多城市(shi)(shi)房價(jia)(jia)出現上漲(zhang)(zhang)(zhang)(zhang)，部分城市(shi)(shi)價(jia)(jia)格已(yi)經接近(jin)歷史最(zui)高點。”

    市場回暖“降價促銷”活動減少

    中指院(yuan)在報告中稱，除(chu)了近期央行(xing)連續降息、降準，對(dui)首次(ci)置(zhi)業及改(gai)善性需求起到(dao)一定(ding)程度的刺(ci)激作用外(wai)，“部分品牌(pai)房企開發的項(xiang)目在成交量(liang)帶動下，主動調高(gao)價格或取消折扣，另一方面(mian)，高(gao)端市場的走熱也(ye)拉高(gao)了市場整體(ti)價位，使得7月(yue)百城價格再次(ci)上漲”。

    事實上，隨(sui)著近幾(ji)個(ge)月樓市回(hui)暖，上半年房企(qi)庫(ku)存(cun)壓力(li)逐步(bu)開始(shi)減輕。鏈家地產市場研究部根據部分房企(qi)披(pi)露的(de)年中財報分析發(fa)現，在3月以(yi)來的(de)市場回(hui)暖背景(jing)下，房企(qi)去庫(ku)存(cun)效果與年初(chu)相比已經有明(ming)顯提升，并且經營壓力(li)也開始(shi)緩(huan)解。

    中(zhong)(zhong)原(yuan)地產張大偉也認為(wei)，成(cheng)(cheng)交量(liang)持續走(zou)高是開發商敢于(yu)提價的主要(yao)動(dong)力。根據中(zhong)(zhong)原(yuan)市場研(yan)究部(bu)統計數(shu)據，“7月份(fen)全國主要(yao)城市的成(cheng)(cheng)交量(liang)再創(chuang)(chuang)新(xin)高，全國主要(yao)54個城市簽(qian)約量(liang)接近28萬(wan)套，比創(chuang)(chuang)下兩年來新(xin)高的6月份(fen)26.1萬(wan)套的成(cheng)(cheng)交量(liang)進一步上漲(zhang)了(le)7%”。

    上海易居房地產研究院高級研究員(yuan)蘇艷稱，目前房地產開發企業(ye)基本熬過(guo)了資(zi)金(jin)最緊張的(de)時(shi)點。“若下半年房企資(zi)金(jin)狀況(kuang)進一步緩(huan)解，將會(hui)對樓市產生更積極(ji)的(de)影響，房企投資(zi)信心也會(hui)明顯增強，而樓盤(pan)降價促銷(xiao)的(de)動力則(ze)會(hui)相(xiang)應減(jian)小。”

    蘇艷告訴《經(jing)濟參考(kao)報》記者(zhe)，當(dang)前房企(qi)融資(zi)環(huan)境正在持續(xu)改(gai)善。受(shou)國內(nei)經(jing)濟超預期下滑的(de)(de)影(ying)響，全年穩(wen)增長的(de)(de)壓力加大，貨幣政(zheng)策趨于放松。“尤(you)其連續(xu)兩(liang)次(ci)降息標志貨幣和信貸(dai)政(zheng)策的(de)(de)實質(zhi)性放松。雖(sui)然開發(fa)貸(dai)依然偏緊，但房地產開發(fa)企(qi)業融資(zi)環(huan)境總(zong)體上(shang)將有所改(gai)善。另(ling)外(wai)，首套房貸(dai)款利(li)率(lv)優惠等也有利(li)于個人購房貸(dai)款的(de)(de)申請(qing)。”

    “如果房企(qi)資(zi)(zi)金(jin)狀況緩解，在樓市回(hui)暖的(de)同(tong)時作用下，房價(jia)下跌可能性將(jiang)(jiang)會減小。”蘇艷(yan)進一步預測(ce)，自2011年(nian)三(san)季度之后，不(bu)少(shao)開發企(qi)業陷入了資(zi)(zi)金(jin)困(kun)境，紛(fen)紛(fen)打折促銷以(yi)回(hui)籠(long)資(zi)(zi)金(jin)。“預計不(bu)少(shao)房企(qi)下半年(nian)將(jiang)(jiang)減小打折促銷的(de)幅度，甚至轉而提價(jia)，這(zhe)對于國(guo)家抑制房價(jia)反彈的(de)調控措施，是一種(zhong)考驗(yan)。”

    中國房(fang)地產(chan)及住宅研(yan)究(jiu)會副會長(chang)顧云昌對(dui)《經濟參考報》記(ji)者(zhe)表示，雖然房(fang)企資金狀(zhuang)況緩解，促使(shi)(shi)漲(zhang)價沖動(dong)，但是在政策高壓下(xia)，如果(guo)繼(ji)續提價，一方面會引(yin)起政府出(chu)臺(tai)更(geng)嚴厲(li)、更(geng)行之有效的調控政策，另一方面，消費者(zhe)從(cong)恐慌漸漸冷靜下(xia)來后(hou)，客觀判斷市場未來趨勢(shi)，若(ruo)價格漲(zhang)幅明顯，則會選擇(ze)繼(ji)續觀望，最終使(shi)(shi)企業得不(bu)償(chang)失(shi)。

    政策趨嚴地方相繼表態調控從緊

    中(zhong)山市決定自8月1日起執行新的公(gong)積金貸(dai)(dai)款政策。內(nei)容包括，“二套房首付比(bi)例提高至6成。貸(dai)(dai)款利率上(shang)浮10%，貸(dai)(dai)款額度降到30萬元。其次，暫停發(fa)放三套(含)以上(shang)個人住房公(gong)積金貸(dai)(dai)款”。

    常清(qing)告訴記者(zhe)，“從(cong)目(mu)前的(de)(de)趨勢(shi)看，二三線城市(shi)相對寬松的(de)(de)公積金(jin)政策有進一步收緊的(de)(de)可(ke)能(neng)。”公積金(jin)政策整體從(cong)嚴(yan)，或將促(cu)使部分能(neng)力不(bu)足且需(xu)求不(bu)緊迫的(de)(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者(zhe)暫(zan)緩購(gou)(gou)房(fang)(fang)，對于消(xiao)費者(zhe)的(de)(de)心理(li)預(yu)期產生(sheng)較(jiao)大影(ying)響，尤(you)其是在當前市(shi)場上(shang)漲走勢(shi)明顯的(de)(de)情(qing)況下，從(cong)嚴(yan)的(de)(de)政策促(cu)使消(xiao)費者(zhe)購(gou)(gou)房(fang)(fang)情(qing)緒(xu)逐漸平穩(wen)。

    宏觀政(zheng)策趨緊信號愈加(jia)明顯(xian)。日(ri)前(qian)，國務院宣布對房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場調控政(zheng)策措施落實情況開展專(zhuan)項督查。中(zhong)國銀監(jian)會主席尚福林也指出，今年(nian)下半年(nian)，銀監(jian)會將堅決(jue)貫徹落實國家房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控政(zheng)策，繼續強化房(fang)(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)風險(xian)防控，加(jia)強房(fang)(fang)地(di)產(chan)信托風險(xian)管(guan)理。

    7月27日，上海(hai)發布(bu)《關于進一步嚴格執行房地產市場(chang)各(ge)項調控(kong)政(zheng)策的通知(zhi)》，進一步重申堅持調控(kong)政(zheng)策。7月31日，北京市住(zhu)建委相關人(ren)員(yuan)亦表(biao)示，北京下(xia)半年將繼續從嚴執行住(zhu)房限購(gou)政(zheng)策，并透露，針對(dui)5、6月份樓市量價齊升情(qing)況，住(zhu)建委已(yi)臨時采取了對(dui)企(qi)業的約談和告誡(jie)，在商品房預售審批過(guo)程中進行價格引導和監督。

    業內人士(shi)認(ren)為，中(zhong)央層面近期的頻繁表態已(yi)經對此前(qian)“微調不(bu)斷(duan)”的地方政府起到一定震懾作用。尤(you)其是國務院7月(yue)24日(ri)發布通(tong)知稱(cheng)，相關部委將(jiang)對16個省(市(shi))房地產市(shi)場調控進行督察，進一步推動政策措(cuo)施落實，抑制投機投資性需求，鞏固房地產市(shi)場調控成果。

    接近住(zhu)(zhu)建部的人士透露(lu)，此次(ci)重點是(shi)檢查住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)限(xian)購措施執行(xing)情(qing)況，差別化住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸政策執行(xing)情(qing)況，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)用地供應和(he)管(guan)理情(qing)況，稅收政策執行(xing)和(he)征管(guan)情(qing)況。對落實房(fang)(fang)地產市(shi)場調控政策措施有偏差、不(bu)到位的，國(guo)務院督(du)查組將督(du)促(cu)進行(xing)整改。

    顧(gu)云(yun)昌(chang)表(biao)示(shi)，地(di)(di)方(fang)由于財政(zheng)壓力(li)，動作頻頻。此(ci)次(ci)督(du)(du)查(cha)，一方(fang)面顯現中央對(dui)(dui)調(diao)控(kong)的(de)決(jue)心不僅在(zai)口頭，而且也在(zai)落實，另(ling)一方(fang)面，再(zai)次(ci)釋(shi)放(fang)堅決(jue)執(zhi)行(xing)房地(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)的(de)強烈信(xin)號。督(du)(du)察組已經檢查(cha)到(dao)的(de)省份，山東(dong)、河北、湖北等在(zai)聽取(qu)督(du)(du)察組意見后已經表(biao)示(shi)，“對(dui)(dui)發現的(de)問題將高度重視，舉(ju)一反三，盡快整改到(dao)位，繼續嚴(yan)格執(zhi)行(xing)國家房地(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)政(zheng)策。”

    “政策(ce)趨(qu)嚴會抑制(zhi)開發(fa)商的(de)(de)漲價(jia)(jia)沖動(dong)，增(zeng)加其降價(jia)(jia)壓(ya)力。”德佑地產研(yan)究主任陸騎麟認為(wei)，上(shang)周(zhou)末上(shang)海頒布了(le)旨(zhi)在嚴格(ge)執行調控的(de)(de) “ 滬 六條”，雖然(ran)并未提出(chu)新(xin)的(de)(de)調控政策(ce)，但是在樓市(shi)成交已經(jing)出(chu)現一(yi)定下(xia)行趨(qu)勢(shi)的(de)(de)情(qing)況下(xia)，有效(xiao)抑制(zhi)開發(fa)商的(de)(de)漲價(jia)(jia)沖動(dong)，增(zeng)加其降價(jia)(jia)壓(ya)力。

    “中央層(ceng)面(mian)釋放(fang)的(de)(de)(de)多次信(xin)號再次影響(xiang)了消費者的(de)(de)(de)預期。”上(shang)(shang)海易居房地產(chan)研究院副院長楊紅旭認(ren)為，“市場(chang)真(zhen)正看(kan)到(dao)中央層(ceng)面(mian)的(de)(de)(de)調控(kong)決心(xin)，以致(zhi)部分已經動(dong)心(xin)的(de)(de)(de)消費者，重新回歸到(dao)繼續觀望的(de)(de)(de)隊伍行列(lie)。因此，下階段成交量將在逐步(bu)趨(qu)穩的(de)(de)(de)同時上(shang)(shang)浮，價(jia)格方(fang)面(mian)將在短期內(nei)維持(chi)小幅上(shang)(shang)下震蕩。”